不動産投資には中古がおすすめ！メリットや相場を知っておこう

「中古物件の不動産投資にはどんなメリットがある？築年数別の違いは？」

「中古の不動産投資で大切なポイントや知っておくべき知識は？」

 

この記事では、中古物件の種類や特徴・メリット、耐用年数、中古マンション投資の築年数別のメリット・デメリットなどについて解説します。

 

新築と中古どちらの不動産投資に合うのかを見極めるための中古不動産投資で押さえておくべき知識や人気の理由を紹介していきます。

中古物件の不動産投資とは？

中古物件の不動産投資とは、マンションやアパートなど市場に流通する中古物件を取得して運用し、家賃収入を得る投資のことです。

中古物件と新築物件の不動産投資の違いは、以下のとおりです。

 

	中古物件	新築物件
価格	新築より割安	比較的高い
設備	築年数が古い物件は設備が老朽化している	最新の設備
立地	すでに建っている物件が販売されるため好立地の物件も多い	都市部は土地が少ないため好立地の物件は限定的
物件の販売数	多い	地域によっては中古より少ない
物件の見つけ方	不動産会社、Webサイト	不動産会社、Webサイト
仲介手数料	必要。無料の不動産会社もある	必要。無料の不動産会社もある

 

中古物件の最大のメリットは、価格が割安なことです。新築より何割も安い価格で購入できるため、借入資金や自己資金が少なくても不動産投資を始められます。

 

物件数は豊富で、立地が良い物件も多いです。不動産会社への相談やWebサイトの検索で手軽に物件情報を収集できます。

 

新築物件の最大のメリットは、キレイで設備が最新なところです。価格は中古物件と比べて割高ですが、新築というだけで一定の賃貸需要が見込めます。

 

どちらの物件も不動産会社などが仲介した場合には仲介手数料（上限額：売買価格×3%+6万円+消費税）がかかります。

多彩な中古物件、それぞれの特徴やメリット

「中古物件」と一口に言っても、マンションやアパート、一戸建てなどの建物があり、それぞれで特徴やメリットは異なります。

 

ここでは、中古マンションやアパート、一戸建ての特徴、メリットなどについて見ていきましょう。

 

1.マンション

中古マンションの特徴・メリットは、次のとおりです。

 

• 新築より価格が安い
• 立地の良い物件を購入できる
• 選択肢が幅広い
• 実際に部屋の様子を見て検討できる
• 建物の管理状態を確認して購入できる
• 実際の利回りなどを確認して検討できる
• 部屋数が多いため高い収益が期待できる

 

中古マンションのメリットは、新築より価格が割安なことです。物件によっては、新築時の半額以下の価格で購入できる場合があります。

 

駅近の物件が売りに出されることも多いため、好立地の物件を割安な価格で取得できる可能性があります。また、実際の部屋の様子や建物の管理状態、利回りなどを確認した上で検討できるので安心です。

 

新築物件は、価格に販売会社の利益や広告費などが転嫁されているため、一定の築年数が経ち中古として売却する場合に価格下落率が大きい傾向にあります。

 

しかし、中古物件を購入して売却する場合は、新築ほど価格が下落することは少ないため安心です。

 

中古マンションは、東京23区などの首都圏でもニーズが高まっています。都市型マンションなどは利便性が良く賃貸需要が見込めるため、高い利回りを実現可能です。

 

2.アパート

中古アパートの特徴・メリットは、次のとおりです。

 

• 中古マンションより安い傾向にある
• 選択肢が幅広い
• 実際に部屋の様子を見て検討できる
• 建物の管理状態を確認して購入できる

 

中古アパートは、中古マンションより価格が安い傾向にあります。マンションよりは借入金額が少なくて済むため、月々の返済負担を抑えられます。

 

さまざまな立地の物件が売り出されているため、選択肢が幅広いのも特徴です。実際の建物があるため、部屋の様子や管理状態などを確認した上で検討できます。

 

3.一戸建て

中古一戸建ての特徴・メリットは、次のとおりです。

 

• マンションやアパートと比べて価格が安い傾向にある
• 土地にも資産価値がある
• 入居期間が比較的長い
• 共用部分の管理が不要

 

物件にもよりますが、中古一戸建てはマンションやアパートと比べて価格が安い傾向にあるため、借入金額を抑えられます。

 

一戸建ては、販売価格の中に占める土地価格の割合が大きいのも特徴です。主な入居者はファミリー層になるため、比較的長い入居期間が見込めます。マンションやアパートのように、共用部分の管理は必要ありません。

 

中古不動産の減価償却とは

マンションやアパートなどの建物は、年数が経過するにつれて古くなり価値が減少していきます。

 

減価償却は、不動産の取得費用を一定期間（耐用年数）に分けて、価値が減少する分を毎年費用として計上するものです。計上する費用のことを「減価償却費」といいます。

 

減価償却費によって課税所得額を減らせるため、税負担を軽減可能です。

 

不動産を取得したその年に取得費用を全額計上するのではなく、長期にわたり費用計上していくため、節税効果が長く続きます。

 

【不動産的価値がわかる】中古不動産の耐用年数とは

耐用年数（法定耐用年数）とは、資産の価値を公平に算出するために国が定めた期間のことです。一般的に、資産の価値は年数が経つにつれ下がっていくため「その資産にあとどれくらいの価値があるのか」を判定する際に耐用年数を用います。

 

耐用年数が長いほど、価値が評価されやすい傾向にあります。金融機関の評価にも影響するため、有利な条件で借入が可能です。

 

ただし、耐用年数は価値を算出する際の基準の1つであり、耐用年数を経過したからといって「その資産の価値がゼロになる」「資産を使用できない」というわけではないので注意してください。

 

また、マンションやアパートなど同じ「不動産」であっても、物件の種類・構造などによって耐用年数は異なります。

銀行の融資期間は、建物耐用年数次第

 

銀行の融資期間は、建物の耐用年数が大きく影響します。マンションの構造は、ほとんどが鉄筋鉄骨コンクリート（SRC）造や鉄筋コンクリート（RC）造ですが、これらの耐用年数は47年です。木造の耐用年数（22年）の2倍以上あります。

 

また、SRC造・RC造は金融機関からの評価が高く、融資耐用年数は55年と好待遇です。

 

少ない自己資金+金融機関からの融資で中古不動産投資を始めて、まとまった家賃収入が入れば、大きなレバレッジ効果となります。自己資金が少なくても金額の大きい物件を取得して運用することは可能です。

 

SRC造やRC造であれば、自己資金の何倍もの他人資本（融資）をもとに資金効率の高い不動産投資ができます。

 

耐用年数は金融機関からの評価や融資期間に影響するため、耐用年数の長い物件は投資家に好まれています。

 

中古不動産の耐用年数は何年くらい？

 

中古不動産の耐用年数は、建物の構造や用途などで異なります。また、中古不動産の耐用年数については、築年数などに応じて以下の方法で計算します。

 

・築年数が耐用年数を経過した物件：耐用年数×20%

・築年数が耐用年数の一部のみを経過した物件：耐用年数−経過年数＋経過年数×20%

 

下記は、主な構造・用途の耐用年数（住宅用）です。

 

構造・用途	耐用年数
木造・合成樹脂造	22年
木骨モルタル造	20年
れんが・石・ブロック造	38年
鉄骨鉄筋コンクリート造 鉄筋コンクリート造	47年
金属造	19〜34年 ※骨格材の肉厚で異なる

出典：国税庁「耐用年数（建物／建物附属設備）」より

 

一戸建ては木造が多いため耐用年数は22年、アパートは木造や軽量鉄骨造が多いため耐用年数は19〜34年となります。

 

一方で、マンションは鉄骨鉄筋コンクリート造や鉄筋コンクリート造が中心のため、耐用年数は47年です。

 

マンションは耐用年数が長いため、長期にわたり会計上の価値を維持でき節税効果が期待できます。

 

ただし、中古マンション投資は築年数に応じてメリット・デメリットが変わるので、事前に把握していないと物件選びや運用で失敗するリスクが上がるため注意してください。

 

次項で紹介する、中古マンション投資の築年数別のメリット・デメリットを把握しておきましょう。

中古マンション投資で知っておきたい築年数別のメリットとデメリット

耐用年数が長い中古マンションは、築年数に応じて特徴やメリット・デメリットが異なります。金融機関からの融資や不動産の経営方法、レバレッジ効果にも影響するため、事前に把握しておきましょう。

 

中古マンションの築年数別のメリットとデメリット一覧表

中古マンションの築年数別のメリット・デメリット一覧は、以下のとおりです。

 

中古マンションの築年数	メリット	デメリット
築年数10年未満	新築マンションより価格が安い 設備の状態が比較的良好である 高い家賃収入が期待できる 金融機関から融資を受けやすい	築年数10年以上の物件と比べて割高な傾向がある 売却価格が低くなる可能性がある
築年数11〜20年	新築マンションより価格が安い 人気の高い立地でも安く購入できる 立地が良ければ一定の需要が見込める	売却価格が低くなりやすい 大規模修繕でまとまった費用がかかる可能性がある
築年数20〜30年	価格がかなり安い傾向にある 価格下落が比較的緩やか 長期的な運用情報をもとに検討できる	購入後に大きなリフォーム・修繕が必要になる 金融機関からの評価が低く、融資期間が短い傾向にある
築年数30年以上	立地が良い物件を安く購入できる 価格下落リスクや家賃下落リスクを抑えられる 固定資産税が安い	金融機関からの融資を受けにくい 大規模なリフォーム・修繕が必要になる 旧耐震基準の場合がある

築年数10年未満の中古マンション投資の特徴

築年数10年未満の中古マンション投資は、築年数が浅いため入居者を確保しやすく、比較的高い家賃収入が期待できます。

 

また、築年数が浅くて耐用年数は長いため、金融機関から高い評価を得られる可能性があります。築年数が古いマンションと比べると価格は割高な傾向にありますが、購入後のリフォーム・修繕費用を抑えられるのは魅力です。

 

築年数が浅いため、長期的な運用を考えるオーナーに選ばれています。

 

築年数10年未満の中古マンション投資のメリット

築年数10年未満の中古マンション投資のメリットは、新築マンションより購入価格が安いことです。新築マンションよりも少ない資金で不動産投資を始められるため、月々のローン返済額を抑えられます。

 

また、築年数が浅いため、設備の状態が良好である可能性が高く、物件購入後のリフォームや修繕費用を抑えることが可能です。物件の状態が良いため入居者を確保しやすく、高い家賃収入も期待できます。

 

さらに、耐用年数が長く築年数が浅い物件は金融機関からの評価が高く、融資期間が長い傾向にあります。

 

築年数10年未満の中古マンション投資のデメリット

築年数10年未満の中古マンション投資のデメリットは、築年数が10年以上の物件と比べると価格が割高なことです。

 

中古マンションは築年数が古いほど価格が安くなる傾向にあるため「とにかく安く購入したい」「築年数より価格重視」といった方には価格が高く感じる可能性があります。

 

また、築年数が15年頃から価格の下落スピードが上がる傾向にあるため、売却価格は低くなりがちです。出口戦略も見極めた上で運用計画を立てることが大切です。

 

出典：東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2021年）」

 

築年数11~20年の中古マンション投資の特徴

築年数11~20年の中古マンション投資は、新築や築10年未満の物件より割安な価格で購入できるため、立地や家賃によっては高い利回りを実現できます。

 

物件によっては、設備等の修繕・リフォームをしなくても賃貸に出すことが可能です。

 

ただし、購入後に大規模修繕が行われる可能性があるため、事前に大規模修繕の有無や修繕計画などを確認しておく必要があります。

 

「価格を抑えながらも、築年数がそれほど古くない物件を探している」といった投資家に選ばれています。

 

築年数11年~20年の中古マンション投資のメリット

築年数11年~20年の中古マンション投資のメリットは、新築マンションや築10年未満のマンションより価格相場が下がっていることです。比較的安い価格で購入できるため、金融機関からの借入資金を抑えられます。人気の高い立地で割安な価格で購入できるのが人気の理由です。

 

築年数がそれほど古いわけではないため、立地が良ければ一定の需要が見込めます。大きなリフォーム・修繕をしなくても、まとまった家賃収入が期待できます。

 

築年数11年~20年の中古マンション投資のデメリット

築年数11年~20年の中古マンション投資のデメリットは、購入後に物件価格が下落しやすいことです。

 

東日本不動産流通機構の「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2021年）」によると、築15年を過ぎた頃から価格の下落スピードが上がります。そのため、売却時の価格が低くなりがちです。

 

また、マンションは築10年〜15年あたりに1度目の大規模修繕が行われます。大規模修繕費用が足りない場合は追加で修繕費が必要となるため、まとまった費用が発生する可能性があります。

築年数20年~30年の中古マンション投資の特徴

築20年〜30年の中古マンション投資は、購入価格が比較的安いことから「できるだけ価格を抑えたい」といった投資家に人気です。

 

築浅の物件と比べて購入後の価格下落が緩やかな傾向があるため、購入価格と売却価格との差を抑えられます。築20年〜30年の物件は新耐震基準に適合した物件のため安心感があります。

 

築年数は古いですが、購入価格が安いため、家賃を安く設定しても利益を得ることが可能です。耐用年数が短く金融機関からの評価が低い可能性があるため、事前の資金計画やローンシミュレーションが大切です。

 

築年数20~30年の中古マンション投資のメリット

築年数20年~30年の中古マンション投資のメリットは、新築物件よりも価格がかなり下がっていて購入しやすい点です。物件によっては、金融機関からの借入金額を少額に抑えたり、自己資金のみで購入を検討できます。

 

また、築20年未満の中古マンションよりも購入後の価格下落は緩やかな傾向にあるため、購入価格とそれほど変わらない価格で売却できる可能性があります。

 

これまでの空室状況や利回りなど、長期間の運用情報をもとに物件購入を検討できるのもメリットです。

 

築年数20年~30年の中古マンション投資のデメリット

築年数20年~30年の中古マンション投資のデメリットは、購入後に大きなリフォーム・修繕が必要な可能性が高いことです。

 

フローリングや壁紙、キッチン、浴室、トイレなど、さまざまな部分が老朽化しているため、設備の入れ替えなどが必要です。老朽化した状態のまま賃貸に出すと、空室率リスクが高くなります。

 

また、築年数が古いため金融機関からの評価が低くなり、融資額や融資期間に条件が付く可能性が高いです。融資期間が短い場合は、月々のローン返済額は高くなりがちなので注意が必要です。

 

築年数30年以上の中古マンション投資の特徴

築年数30年以上の中古マンション投資は「とにかく安く購入してリフォーム・リノベーション後に運用したい」といった方におすすめです。

 

築年数がかなり古いため、築浅物件と比べて大幅に安い価格で購入できます。ヴィンテージ調など、築古物件を好む入居者もいるので、立地が良ければ一定の収益が期待できます。

 

ただし、多額の修繕コストがかかる可能性があるため、事前に具体的な資金計画や運用計画を立てておくことは大切です。

 

築年数30年以上の中古マンション投資のメリット

築年数30年以上の中古マンション投資のメリットは、立地の良い物件をかなり安い価格で購入できることです。都市部の人気エリアや駅近などの物件を、少ない借入資金や自己資金で購入可能です。好立地の物件であれば、高い利回りが期待できます。

 

また、築年数が古いため、購入後の価格下落リスクや家賃下落リスクをある程度抑えられます。物件の資産価値が低いので、固定資産税に関しても安く抑えることが可能です。

 

築年数30年以上の中古マンション投資のデメリット

築年数30年以上の中古マンション投資のデメリットは、耐用年数が短い上に資産価値が低いため、金融機関からの融資を受けにくいことです。

 

築浅物件と比べて融資条件は悪い傾向にあるため、必要な自己資金は多くなります。融資期間が短いので、月々のローン返済額が大きな負担となる可能性があります。

 

また、設備等が老朽化しているため、購入してすぐに大規模なリフォーム・修繕が必要な場合が多いです。

 

1981年5月以前の建物は旧耐震基準となるため、耐震性に不安が残ります。

 

中古物件の大事なポイント「リノベ」

中古物件の投資をする上で重要なのがリノベーションです。リノベーションをすれば、住まいの性能を向上でき、物件の資産価値が高まります。ライフスタイルに合った間取り・仕様に変更することが可能です。

 

投資物件を購入する際は、リノベーションされている物件なのか確認しましょう。

 

ここでは、リノベーションとリフォームの違いやリノベーション不可の場所について紹介します。

 

リノベーションとリフォームの違い

リノベーションとリフォームの違いは、次のとおりです。

 

	リノベーション	リフォーム
目的	ライフスタイルに合わせて住まい全体を一新・再設計すること	老朽化した住まい・設備の状態を回復・修復すること
工事の規模	大規模な工事	比較的小規模な工事
住まい・設備の性能	現状よりも高い性能を目指す	新築に近い状態に回復させる
工事期間	数週間〜数ヶ月程度	1日〜1ヶ月程度
工事費用	数百万〜数千万円程度	数十万〜数百万円程度

 

リノベーションのメリットは、ライフスタイルに合わせて間取りや位置の変更、住まい性能の向上が可能で、物件の資産価値が高められることです。デメリットは、工事費用が高く工事期間は長い傾向にあることです。

 

一方リフォームのメリットは、リノベーションより安い費用で、設備等を新築に近い状態に戻せることになります。デメリットは、設計の自由度が低く間取り変更などは難しいことです。

 

リノベーション不可の場所もある

マンションの全ての場所をリノベーションできるわけではありません。基本的に、リノベーションできるのはマンションの専有部分のみです。

 

そのため、次のような場所は専用部分となるため、リノベーションが可能です。

 

• 部屋の床
• 部屋の壁
• 扉
• キッチン
• トイレ
• 浴室 など

 

一方、次の場所は共用部分となるため、リノベーションで勝手に変更することはできません。

「中古物件の不動産投資にはどんなメリットがある？築年数別の違いは？」

「中古の不動産投資で大切なポイントや知っておくべき知識は？」

 

この記事では、中古物件の種類や特徴・メリット、耐用年数、中古マンション投資の築年数別のメリット・デメリットなどについて解説します。

 

新築と中古どちらの不動産投資に合うのかを見極めるための中古不動産投資で押さえておくべき知識や人気の理由を紹介していきます。

中古物件の不動産投資とは？

中古物件の不動産投資とは、マンションやアパートなど市場に流通する中古物件を取得して運用し、家賃収入を得る投資のことです。

中古物件と新築物件の不動産投資の違いは、以下のとおりです。

 

	中古物件	新築物件
価格	新築より割安	比較的高い
設備	築年数が古い物件は設備が老朽化している	最新の設備
立地	すでに建っている物件が販売されるため好立地の物件も多い	都市部は土地が少ないため好立地の物件は限定的
物件の販売数	多い	地域によっては中古より少ない
物件の見つけ方	不動産会社、Webサイト	不動産会社、Webサイト
仲介手数料	必要。無料の不動産会社もある	必要。無料の不動産会社もある

 

中古物件の最大のメリットは、価格が割安なことです。新築より何割も安い価格で購入できるため、借入資金や自己資金が少なくても不動産投資を始められます。

 

物件数は豊富で、立地が良い物件も多いです。不動産会社への相談やWebサイトの検索で手軽に物件情報を収集できます。

 

新築物件の最大のメリットは、キレイで設備が最新なところです。価格は中古物件と比べて割高ですが、新築というだけで一定の賃貸需要が見込めます。

 

どちらの物件も不動産会社などが仲介した場合には仲介手数料（上限額：売買価格×3%+6万円+消費税）がかかります。

 

多彩な中古物件、それぞれの特徴やメリット

「中古物件」と一口に言っても、マンションやアパート、一戸建てなどの建物があり、それぞれで特徴やメリットは異なります。

 

ここでは、中古マンションやアパート、一戸建ての特徴、メリットなどについて見ていきましょう。

 

1.マンション

中古マンションの特徴・メリットは、次のとおりです。

 

• • • 新築より価格が安い
    • 立地の良い物件を購入できる
    • 選択肢が幅広い
    • 実際に部屋の様子を見て検討できる
    • 建物の管理状態を確認して購入できる
    • 実際の利回りなどを確認して検討できる
    • 部屋数が多いため高い収益が期待できる

 

中古マンションのメリットは、新築より価格が割安なことです。物件によっては、新築時の半額以下の価格で購入できる場合があります。

 

駅近の物件が売りに出されることも多いため、好立地の物件を割安な価格で取得できる可能性があります。また、実際の部屋の様子や建物の管理状態、利回りなどを確認した上で検討できるので安心です。

 

新築物件は、価格に販売会社の利益や広告費などが転嫁されているため、一定の築年数が経ち中古として売却する場合に価格下落率が大きい傾向にあります。

 

しかし、中古物件を購入して売却する場合は、新築ほど価格が下落することは少ないため安心です。

 

中古マンションは、東京23区などの首都圏でもニーズが高まっています。都市型マンションなどは利便性が良く賃貸需要が見込めるため、高い利回りを実現可能です。

 

2.アパート

中古アパートの特徴・メリットは、次のとおりです。

 

• • • 中古マンションより安い傾向にある
    • 選択肢が幅広い
    • 実際に部屋の様子を見て検討できる
    • 建物の管理状態を確認して購入できる

 

中古アパートは、中古マンションより価格が安い傾向にあります。マンションよりは借入金額が少なくて済むため、月々の返済負担を抑えられます。

 

さまざまな立地の物件が売り出されているため、選択肢が幅広いのも特徴です。実際の建物があるため、部屋の様子や管理状態などを確認した上で検討できます。

 

3.一戸建て

中古一戸建ての特徴・メリットは、次のとおりです。

 

• • • マンションやアパートと比べて価格が安い傾向にある
    • 土地にも資産価値がある
    • 入居期間が比較的長い
    • 共用部分の管理が不要

 

物件にもよりますが、中古一戸建てはマンションやアパートと比べて価格が安い傾向にあるため、借入金額を抑えられます。

 

一戸建ては、販売価格の中に占める土地価格の割合が大きいのも特徴です。主な入居者はファミリー層になるため、比較的長い入居期間が見込めます。マンションやアパートのように、共用部分の管理は必要ありません。

中古不動産の減価償却とは

マンションやアパートなどの建物は、年数が経過するにつれて古くなり価値が減少していきます。

 

減価償却は、不動産の取得費用を一定期間（耐用年数）に分けて、価値が減少する分を毎年費用として計上するものです。計上する費用のことを「減価償却費」といいます。

 

減価償却費によって課税所得額を減らせるため、税負担を軽減可能です。

 

不動産を取得したその年に取得費用を全額計上するのではなく、長期にわたり費用計上していくため、節税効果が長く続きます。

 

【不動産的価値がわかる】中古不動産の耐用年数とは

耐用年数（法定耐用年数）とは、資産の価値を公平に算出するために国が定めた期間のことです。一般的に、資産の価値は年数が経つにつれ下がっていくため「その資産にあとどれくらいの価値があるのか」を判定する際に耐用年数を用います。

 

耐用年数が長いほど、価値が評価されやすい傾向にあります。金融機関の評価にも影響するため、有利な条件で借入が可能です。

 

ただし、耐用年数は価値を算出する際の基準の1つであり、耐用年数を経過したからといって「その資産の価値がゼロになる」「資産を使用できない」というわけではないので注意してください。

 

また、マンションやアパートなど同じ「不動産」であっても、物件の種類・構造などによって耐用年数は異なります。

銀行の融資期間は、建物耐用年数次第

 

銀行の融資期間は、建物の耐用年数が大きく影響します。マンションの構造は、ほとんどが鉄筋鉄骨コンクリート（SRC）造や鉄筋コンクリート（RC）造ですが、これらの耐用年数は47年です。木造の耐用年数（22年）の2倍以上あります。

 

また、SRC造・RC造は金融機関からの評価が高く、融資耐用年数は55年と好待遇です。

 

少ない自己資金+金融機関からの融資で中古不動産投資を始めて、まとまった家賃収入が入れば、大きなレバレッジ効果となります。自己資金が少なくても金額の大きい物件を取得して運用することは可能です。

 

SRC造やRC造であれば、自己資金の何倍もの他人資本（融資）をもとに資金効率の高い不動産投資ができます。

 

耐用年数は金融機関からの評価や融資期間に影響するため、耐用年数の長い物件は投資家に好まれています。

 

中古不動産の耐用年数は何年くらい？

 

中古不動産の耐用年数は、建物の構造や用途などで異なります。また、中古不動産の耐用年数については、築年数などに応じて以下の方法で計算します。

 

・築年数が耐用年数を経過した物件：耐用年数×20%

・築年数が耐用年数の一部のみを経過した物件：耐用年数−経過年数＋経過年数×20%

 

下記は、主な構造・用途の耐用年数（住宅用）です。

 

 

構造・用途	耐用年数
木造・合成樹脂造	22年
木骨モルタル造	20年
れんが・石・ブロック造	38年
鉄骨鉄筋コンクリート造 鉄筋コンクリート造	47年
金属造	19〜34年 ※骨格材の肉厚で異なる

出典：国税庁「耐用年数（建物／建物附属設備）」より

 

一戸建ては木造が多いため耐用年数は22年、アパートは木造や軽量鉄骨造が多いため耐用年数は19〜34年となります。

 

一方で、マンションは鉄骨鉄筋コンクリート造や鉄筋コンクリート造が中心のため、耐用年数は47年です。

 

マンションは耐用年数が長いため、長期にわたり会計上の価値を維持でき節税効果が期待できます。

 

ただし、中古マンション投資は築年数に応じてメリット・デメリットが変わるので、事前に把握していないと物件選びや運用で失敗するリスクが上がるため注意してください。

 

次項で紹介する、中古マンション投資の築年数別のメリット・デメリットを把握しておきましょう。

中古マンション投資で知っておきたい築年数別のメリットとデメリット

耐用年数が長い中古マンションは、築年数に応じて特徴やメリット・デメリットが異なります。金融機関からの融資や不動産の経営方法、レバレッジ効果にも影響するため、事前に把握しておきましょう。

 

中古マンションの築年数別のメリットとデメリット一覧表

中古マンションの築年数別のメリット・デメリット一覧は、以下のとおりです。

 

中古マンションの築年数	メリット	デメリット
築年数10年未満	新築マンションより価格が安い 設備の状態が比較的良好である 高い家賃収入が期待できる 金融機関から融資を受けやすい	築年数10年以上の物件と比べて割高な傾向がある 売却価格が低くなる可能性がある
築年数11〜20年	新築マンションより価格が安い 人気の高い立地でも安く購入できる 立地が良ければ一定の需要が見込める	売却価格が低くなりやすい 大規模修繕でまとまった費用がかかる可能性がある
築年数20〜30年	価格がかなり安い傾向にある 価格下落が比較的緩やか 長期的な運用情報をもとに検討できる	購入後に大きなリフォーム・修繕が必要になる 金融機関からの評価が低く、融資期間が短い傾向にある
築年数30年以上	立地が良い物件を安く購入できる 価格下落リスクや家賃下落リスクを抑えられる 固定資産税が安い	金融機関からの融資を受けにくい 大規模なリフォーム・修繕が必要になる 旧耐震基準の場合がある

築年数10年未満の中古マンション投資の特徴

築年数10年未満の中古マンション投資は、築年数が浅いため入居者を確保しやすく、比較的高い家賃収入が期待できます。

 

また、築年数が浅くて耐用年数は長いため、金融機関から高い評価を得られる可能性があります。築年数が古いマンションと比べると価格は割高な傾向にありますが、購入後のリフォーム・修繕費用を抑えられるのは魅力です。

 

築年数が浅いため、長期的な運用を考えるオーナーに選ばれています。

 

築年数10年未満の中古マンション投資のメリット

築年数10年未満の中古マンション投資のメリットは、新築マンションより購入価格が安いことです。新築マンションよりも少ない資金で不動産投資を始められるため、月々のローン返済額を抑えられます。

 

また、築年数が浅いため、設備の状態が良好である可能性が高く、物件購入後のリフォームや修繕費用を抑えることが可能です。物件の状態が良いため入居者を確保しやすく、高い家賃収入も期待できます。

 

さらに、耐用年数が長く築年数が浅い物件は金融機関からの評価が高く、融資期間が長い傾向にあります。

 

築年数10年未満の中古マンション投資のデメリット

築年数10年未満の中古マンション投資のデメリットは、築年数が10年以上の物件と比べると価格が割高なことです。

 

中古マンションは築年数が古いほど価格が安くなる傾向にあるため「とにかく安く購入したい」「築年数より価格重視」といった方には価格が高く感じる可能性があります。

 

また、築年数が15年頃から価格の下落スピードが上がる傾向にあるため、売却価格は低くなりがちです。出口戦略も見極めた上で運用計画を立てることが大切です。

 

出典：東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2021年）」

 

築年数11~20年の中古マンション投資の特徴

築年数11~20年の中古マンション投資は、新築や築10年未満の物件より割安な価格で購入できるため、立地や家賃によっては高い利回りを実現できます。

 

物件によっては、設備等の修繕・リフォームをしなくても賃貸に出すことが可能です。

 

ただし、購入後に大規模修繕が行われる可能性があるため、事前に大規模修繕の有無や修繕計画などを確認しておく必要があります。

 

「価格を抑えながらも、築年数がそれほど古くない物件を探している」といった投資家に選ばれています。

 

築年数11年~20年の中古マンション投資のメリット

築年数11年~20年の中古マンション投資のメリットは、新築マンションや築10年未満のマンションより価格相場が下がっていることです。比較的安い価格で購入できるため、金融機関からの借入資金を抑えられます。人気の高い立地で割安な価格で購入できるのが人気の理由です。

 

築年数がそれほど古いわけではないため、立地が良ければ一定の需要が見込めます。大きなリフォーム・修繕をしなくても、まとまった家賃収入が期待できます。

 

築年数11年~20年の中古マンション投資のデメリット

築年数11年~20年の中古マンション投資のデメリットは、購入後に物件価格が下落しやすいことです。

 

東日本不動産流通機構の「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2021年）」によると、築15年を過ぎた頃から価格の下落スピードが上がります。そのため、売却時の価格が低くなりがちです。

 

また、マンションは築10年〜15年あたりに1度目の大規模修繕が行われます。大規模修繕費用が足りない場合は追加で修繕費が必要となるため、まとまった費用が発生する可能性があります。

築年数20年~30年の中古マンション投資の特徴

築20年〜30年の中古マンション投資は、購入価格が比較的安いことから「できるだけ価格を抑えたい」といった投資家に人気です。

 

築浅の物件と比べて購入後の価格下落が緩やかな傾向があるため、購入価格と売却価格との差を抑えられます。築20年〜30年の物件は新耐震基準に適合した物件のため安心感があります。

 

築年数は古いですが、購入価格が安いため、家賃を安く設定しても利益を得ることが可能です。耐用年数が短く金融機関からの評価が低い可能性があるため、事前の資金計画やローンシミュレーションが大切です。

 

築年数20~30年の中古マンション投資のメリット

築年数20年~30年の中古マンション投資のメリットは、新築物件よりも価格がかなり下がっていて購入しやすい点です。物件によっては、金融機関からの借入金額を少額に抑えたり、自己資金のみで購入を検討できます。

 

また、築20年未満の中古マンションよりも購入後の価格下落は緩やかな傾向にあるため、購入価格とそれほど変わらない価格で売却できる可能性があります。

 

これまでの空室状況や利回りなど、長期間の運用情報をもとに物件購入を検討できるのもメリットです。

 

築年数20年~30年の中古マンション投資のデメリット

築年数20年~30年の中古マンション投資のデメリットは、購入後に大きなリフォーム・修繕が必要な可能性が高いことです。

 

フローリングや壁紙、キッチン、浴室、トイレなど、さまざまな部分が老朽化しているため、設備の入れ替えなどが必要です。老朽化した状態のまま賃貸に出すと、空室率リスクが高くなります。

 

また、築年数が古いため金融機関からの評価が低くなり、融資額や融資期間に条件が付く可能性が高いです。融資期間が短い場合は、月々のローン返済額は高くなりがちなので注意が必要です。

 

築年数30年以上の中古マンション投資の特徴

築年数30年以上の中古マンション投資は「とにかく安く購入してリフォーム・リノベーション後に運用したい」といった方におすすめです。

 

築年数がかなり古いため、築浅物件と比べて大幅に安い価格で購入できます。ヴィンテージ調など、築古物件を好む入居者もいるので、立地が良ければ一定の収益が期待できます。

 

ただし、多額の修繕コストがかかる可能性があるため、事前に具体的な資金計画や運用計画を立てておくことは大切です。

 

築年数30年以上の中古マンション投資のメリット

築年数30年以上の中古マンション投資のメリットは、立地の良い物件をかなり安い価格で購入できることです。都市部の人気エリアや駅近などの物件を、少ない借入資金や自己資金で購入可能です。好立地の物件であれば、高い利回りが期待できます。

 

また、築年数が古いため、購入後の価格下落リスクや家賃下落リスクをある程度抑えられます。物件の資産価値が低いので、固定資産税に関しても安く抑えることが可能です。

 

築年数30年以上の中古マンション投資のデメリット

築年数30年以上の中古マンション投資のデメリットは、耐用年数が短い上に資産価値が低いため、金融機関からの融資を受けにくいことです。

 

築浅物件と比べて融資条件は悪い傾向にあるため、必要な自己資金は多くなります。融資期間が短いので、月々のローン返済額が大きな負担となる可能性があります。

 

また、設備等が老朽化しているため、購入してすぐに大規模なリフォーム・修繕が必要な場合が多いです。

 

1981年5月以前の建物は旧耐震基準となるため、耐震性に不安が残ります。

中古物件の大事なポイント「リノベ」

中古物件の投資をする上で重要なのがリノベーションです。リノベーションをすれば、住まいの性能を向上でき、物件の資産価値が高まります。ライフスタイルに合った間取り・仕様に変更することが可能です。

 

投資物件を購入する際は、リノベーションされている物件なのか確認しましょう。

 

ここでは、リノベーションとリフォームの違いやリノベーション不可の場所について紹介します。

 

リノベーションとリフォームの違い

リノベーションとリフォームの違いは、次のとおりです。

 

	リノベーション	リフォーム
目的	ライフスタイルに合わせて住まい全体を一新・再設計すること	老朽化した住まい・設備の状態を回復・修復すること
工事の規模	大規模な工事	比較的小規模な工事
住まい・設備の性能	現状よりも高い性能を目指す	新築に近い状態に回復させる
工事期間	数週間〜数ヶ月程度	1日〜1ヶ月程度
工事費用	数百万〜数千万円程度	数十万〜数百万円程度

 

リノベーションのメリットは、ライフスタイルに合わせて間取りや位置の変更、住まい性能の向上が可能で、物件の資産価値が高められることです。デメリットは、工事費用が高く工事期間は長い傾向にあることです。

 

一方リフォームのメリットは、リノベーションより安い費用で、設備等を新築に近い状態に戻せることになります。デメリットは、設計の自由度が低く間取り変更などは難しいことです。

 

リノベーション不可の場所もある

マンションの全ての場所をリノベーションできるわけではありません。基本的に、リノベーションできるのはマンションの専有部分のみです。

 

そのため、次のような場所は専用部分となるため、リノベーションが可能です。

 

• • • 部屋の床
    • 部屋の壁
    • 扉
    • キッチン
    • トイレ
    • 浴室 など

 

一方、次の場所は共用部分となるため、リノベーションで勝手に変更することはできません。

• • • エントランス
    • 共用階段
    • 共用廊下
    • バルコニー
    • ポーチ
    • 窓
    • 玄関ドア
    • 建物の躯体部分 など

 

リノベーションができない場所については、マンションの管理規約に定められています。リノベーションを検討する場合は、事前に管理規約を確認しましょう。

 

リノベーション可能な中古マンションとは

築15〜20年、新耐震基準、RC構造などの中古マンションを狙う投資家は多いですが、これらの物件は購入後にリノベーションをすることも可能です。

 

それぞれの物件の特徴などについて見ていきましょう。

 

築15～20年の物件

築15〜20年の中古マンションを購入後にリノベーションを行う方は多いです。築15〜20年の物件は1度目の大規模修繕が終わっていることが多く、購入後すぐにまとまった修繕費を支払わないで済む可能性が高いです。

 

大規模修繕によって、マンションの外壁やエントランス、駐車場、駐輪場などの共用部分の状態が良好になり、資産価値の向上が期待できます。加えて、部屋の中をリノベーションすれば、さらなる資産価値の向上と空室リスクの軽減が可能です。

 

入居者満足度の向上にもつながり、安定した家賃収入が期待できます。築20年以上の物件と比べて、リノベーション費用も抑えられます。

 

ただし、築15〜20年ですでにリノベーション済みの物件も多いため、事前にリノベーションの有無や内容について確認しましょう。

 

新耐震基準の物件

1981年6月1日以降に適用された新耐震基準は「震度6強や7程度の地震でも倒壊しない」構造基準です。地震が発生した場合に、それまでの旧耐震基準（震度5強程度の地震で倒壊しない）の建物より被害を軽減できます。

 

地震大国とも言われる日本において、建物の耐震性は非常に重要です。

 

新耐震基準のマンションであれば、今後も長期的な運用が見込めるため、安心して大規模なリノベーションができます。リノベーションをすることで物件の資産価値が向上するため、周辺の家賃相場より高い家賃設定も可能です。

 

リノベーションは空室対策にもつながるため、一定の収益が期待でき、キャッシュフローを生み出せます。

 

RC構造の物件

RC（鉄筋コンクリート）構造の中古マンションはリノベーションできます。RC構造は鉄筋とコンクリートで補完しあうため強度や耐久性が高く、断熱性や気密性が優れているのが特徴です。

 

また、耐用年数が47年と長く金融機関から評価されやすいため、物件取得やリノベーション費用の融資が付きやすい傾向にあります。

 

躯体が頑丈なため、リノベーションで室内をキレイにすれば、入居者満足度や入居率の向上につながります。リノベーション後は家賃を高く設定できるため、リノベーション費用も回収できるでしょう。

 

ほとんどの中古マンションがRCやSRCの構造であり長く使用できるため、リノベーションをして価値や性能を高めることは重要です。

 

特に、都市部にある都市型マンションは、賃貸需要が高く一定の収益が見込めます。資産価値や家賃下落リスクが低いため、多くの投資家に選ばれています。

 

中古不動産投資がうまくいくかは工夫次第

中古不動産投資で大切なことは、次のとおりです。

 

• • • 実績があり信頼できる不動産会社から購入する
    • 賃貸需要が見込めて価値が下落しづらい都市部の物件を選ぶ
    • 入居率の高い運営会社・管理会社を選ぶ
    • 耐用年数が長く頑丈なRC構造の物件を選ぶ
    • 仲介手数料などのコストが安い不動産会社を利用する
    • 滞納率が低い物件・管理会社を選ぶ
    • 必要に応じてリフォームやリノベーションを実施する
    • 的確なアドバイスをもらえる不動産会社を利用する

 

上記のように不動産会社や物件選びにこだわり、必要に応じてリフォームやリノベーションを行えば、中古不動産投資の成功率が高まります。こだわりや工夫によって成功率が変わるため、判断基準を明確にして始めることが大切です。

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