不動産投資にはどんな種類があるの？
あなたに合ったおすすめの方法を紹介

不動産投資といっても、その種類は多岐にわたります。

これから不動産投資を始める人にとって、どれを選べばいいのか悩むところではないでしょうか。

 

主な投資対象として一般的に挙げられるのはマンション投資やアパート投資です。そこで、この記事では一棟アパート投資と区分マンション投資に焦点を当てて、くわしく解説します。

 

新築と中古のマンション投資やアパート投資では、それぞれ異なる特徴やメリット・デメリットがありますので、こういった情報を参考にして、あなたに適した不動産投資の種類を見つけるための参考にしてください。

 

不動産投資の種類は何がある？

 

不動産投資といっても種類はさまざまです。

例えば、マンション投資やアパート投資の中でもいくつかの種類に分かれています。

 

新しい建物を使った新築投資や、中古の建物を使った中古投資があります。

さらに、一つの建物全体を買って行う一棟投資と、建物内の一部を買って行う区分投資もあります。

また、不動産投資はそれだけに限らず、戸建て住宅への投資や、駐車場への投資などもあります。近年では、自分の住んでいない不動産を旅行者に貸す民泊も人気があります。

直接的に物件を所有せず、間接的に不動産投資を行う不動産投資信託もポピュラーです。

 

今まで挙げた中で、特にニーズが高いのは、一棟アパート投資と区分マンション投資です。

今回はこの２つに絞って、それぞれの種類に関しての基礎知識やメリット・デメリットををくわしく解説していきます。

一棟アパート投資

 

不動産投資でまとまった収益を期待するならば、一棟物件への投資が基本となります。

一棟物件に投資する場合、まずは一棟アパート投資を検討してみましょう。

アパートはマンションに比べて戸数が少なく、物件価格が安いため投資のハードルが低いのです。

ただし、一棟アパートにも新築と中古の二種類があり、それぞれにメリット・デメリットがあります。

長期的な不動産投資の計画、計画と利回りの兼ね合い、空室リスクや節税効果などを総合的に考えることが大切です。

 

新築一棟アパート投資のメリット

 

新築一棟アパート投資には以下のメリットがあります。

 

・スピーディな資産形成が期待できる

新築一棟アパート投資は、比較的スピーディーに資産形成ができる機会を得られるのがメリットです。

新築一棟アパート投資の場合、一度の不動産投資で複数の戸にまとめて投資できることがあります。

 

同じだけの資産規模を区分マンション、一戸投資で行おうとすると、複数戸の購入が必要で一部屋ごとに契約しなければならないのでそれだけ手間が増えます。一棟アパート契約であれば、その手間を省略でき、不動産を探したり、売主や銀行と交渉したりする回数も減らせます。

 

・空室リスクが低い

新築の1棟アパートは、建物や設備がまだ新しく、外観や間取りも最新の流行りを取り入れていることが多く、真新しい状態になっています。このような物件は、テナントや入居者にとって魅力的であり、需要が安定しやすいです。

 

また、新築のアパートは、修繕やリノベーションの必要性が低いため、入居者が長期間にわたって滞在しやすくなります。これにより、入居率が高く維持されることで、空室リスクが低減される効果があります。空室のリスクを抑えることで、安定的な家賃収入を期待しやすくなります。

 

有利な条件で融資を受けやすい

空室リスクからも分かる通り、新築一棟アパート投資は収益性に優れています。

収益性が高いということは、返済能力が高いということです。

したがって、新築アパートは銀行融資を受けやすいのがメリットです。

また、銀行などの融資機関は、貸し付ける資産が将来的に価値を保ち、収益を生み出すことを重視します。

新築一棟アパート投資は、法で定められた固定資産の使用可能期間である耐用年数が残っています。つまり、新品の家であるから、問題が起きない限りずっと住み続けられる住居として認められているということです。これも、長期融資を受けやすいポイントとなります。

 

新築一棟アパート投資のデメリット

ただし、新築アパート投資には以下のデメリットがあります。

 

・利回りが低い

新築一棟アパート投資に限らず、新築物件への投資は利回りが低くなります。

これは、新築一棟アパートの価格が高いためです。

・賃料下落リスクが高い

新築アパートは人気が高く、賃料を高めに設定しても入居者を確保できます。

これを「新築プレミアム」といいます。

新築プレミアムがなくなるのは、最初の入居者が退去した時です。

これにともない、賃料が大幅に下落します。

 

・節税効果が低い

不動産投資に節税効果を期待している人には、新築一棟アパート投資は不向きです。

新築アパートは耐用年数が長く、資産の価値が経年劣化することに伴って、その減少分を毎年の経費として計上できる年間の減価償却費が限られるため、中古1棟アパートと比べて節税効果が制限されることがあります。

 

中古一棟アパート投資のメリット

次に、中古一棟アパート投資のメリットをみていきましょう。

 

・スピーディな資産形成が期待できる

中古一棟アパート投資も、資産の拡大を比較的スピーディーに目指すことができます。

一回の不動産投資で複数の戸にまとめて投資することが、資産を効率的に拡大する手段となり得ます。

 

・利回りが高い可能性がある

中古一棟アパート投資の大きなメリットは、利回りが期待できることです。

 

中古アパートは地方などに多いこともあって、「手を出す人が少ない」という特徴が見られます。この人気の少なさから、物件の価格が相対的に低くなりやすく、その結果、利回りが高くなることがあります。

 

・節税効果が高い可能性がある

中古一棟アパートは、節税効果が高いこともメリットです。

特に、築古の木造一棟アパートは単年の減価償却費を大きく計上でき、高い節税効果が期待できます。

 

中古一棟アパート投資のデメリット

 

中古一棟アパート投資のデメリットは以下の3つです。

 

・空室リスクが高い可能性がある

中古一棟アパート投資の最大のデメリットは、空室リスクが予想されることです。

中古アパートは設備が古く、間取りや外観なども陳腐化していることが多いため、空室リスクが高まります。

 

・修繕リスクが高い可能性がある

中古一棟アパート投資では、修繕リスクにも注意してください。

空室リスクに対応するため、老朽化した設備の入れ替え、陳腐化した間取りのリノベーションなどに対応しなければならない可能性があります。また、外壁塗装や屋上防水などの大規模工事も、新築より早い段階で必要になることがあります。

 

・売却しにくい

中古アパートは、収益性や耐用年数などの影響により、銀行融資のハードルが高くなる傾向にあります。

自分が中古アパートに投資する場合だけではなく、中古アパートを売却する際も同様です。

買手が融資を受けられず、なかなか売却できないことも珍しくありません。

 

区分マンション投資

 

一棟物件への投資が難しい場合には、不動産投資の種類の中でも区分マンション投資がおすすめです。

区分マンション投資は、一棟マンションの全体に投資するのではなく、一室だけに投資します。

したがって、一棟物件に比べて少ない資金で投資できます。

もちろん、区分マンションにも新築・中古の二種類があるため、それぞれのメリット・デメリットを知ることが大切です。

 

新築区分マンション投資のメリット

新築区分マンション投資には、以下のメリットがあります。

 

・空室リスクの心配が少ない

新築区分マンションは、賃貸需要が高いため空室リスクが低いです。

特に、賃貸需要が堅調な都心部の新築区分マンションならば、空室リスクの心配は少ないでしょう。

 

修繕リスクが発生しにくい新築区分マンションは設備が新しいため、投資後しばらくは修繕費用が発生しにくいでしょう。

 

・融資が比較的受けやすい

新築区分マンションは、融資を受けやすいことがメリットです。

これは、空室リスクや修繕リスクが低く、銀行から収益性を評価されやすいためです。

駅前の好立地な新築区分マンションであれば、さらに融資を受けやすくなります。

 

新築区分マンション投資のデメリット

新築区分マンション投資では、以下のデメリットに注意が必要です。

 

・物件価格が割高

基本的に、新築区分マンションは割高と考えてください。

これは、新築区分マンションの販売価格にディベロッパーの利益と販売コストが上乗せされるためです。

 

・賃料下落リスクが高い

新築区分マンションも、最初の入居者が退去した時点で新築プレミアムがなくなります。

これにより、賃料が大きく下落考慮しておきましょう。するのがデメリットです。

対策としては、賃料下落リスクが少ない東京都内や首都圏のマンションを選ぶのが効果的です。

 

・利回りが低い

不動産投資の表面利回りは、「年間の家賃収入÷物件の購入価格」で計算します。

新築区分マンション投資は、分母である購入価格が大きく、分子である家賃収入が下落しやすいため、利回りが低くなります。

中古区分マンション投資のメリット

中古区分マンション投資のメリットは以下の3つです。

 

・融資を受けやすい

まず、中古区分マンション投資は融資を受けやすいのがメリットです。

新築区分マンションよりもさらに物件価格が安いため、自己資金の割合を引き上げることで融資を受けやすくなります。

都心部の中古区分マンションは銀行評価も高く、融資のハードルはさらに下がります。

 

・賃料下落リスクが低い

中古区分マンション投資では、新築プレミアムの剥落による賃料下落が起こりません。

賃料は経年とともにゆるやかに下落していきます。

都心部の都市型マンションであれば、賃料下落は軽微です。

 

・流動性が高い

不動産投資の種類の中でも、中古区分マンション投資は特に流動性が高いです。

中古区分マンションは物件価格が安く手ごろで、これから不動産投資を始めるサラリーマンにも人気があります。

上記の通り、融資を受けやすく、比較的買い手がつきやすいことも、流動性が高い理由の一つです。

 

中古区分マンション投資のデメリット

中古区分マンション投資には、以下のデメリットがあります。

 

・空室リスクが高い

中古区分マンションへの投資を検討する際には、空室リスクに留意が必要です。

中古一棟アパートと同じく、設備の老朽化や間取りの陳腐化によって空室リスクが高まります。

もし空室リスクが不安な場合には、サブリースという選択肢も検討してみるといいでしょう。（サブリースについて）

 

サブリースは、不動産オーナーが管理会社に物件を貸し出し、管理会社が家賃を保証する仕組みです。これにより、空室リスクや入居者トラブルへの対策が行き届き、安定的な収益を期待することができます。サブリースは、投資家にとって手間を軽減し、安心感を提供する方法と言えるでしょう。ただし、契約内容や手数料など詳細な情報をよく確認する必要がありますので、専門家に相談するなど慎重に検討することが大切です。

 

・修繕リスクが高い

分譲マンションでは、各区分のオーナーが修繕積立金を分担します。

中古区分マンションは、新築区分マンションよりも修繕リスクが高く、修繕コストも膨らみやすいため、修繕積立金の負担が大きくなることも珍しくありません。

 

不動産投資の種類別選び方のポイント

 

不動産投資にはさまざまな種類があります。

手元資金や目的に適した種類を選ぶことが大切です。

ここでは、手元資金と目的に合わせた不動産投資の種類の選び方を解説します。

 

投資費用が自分の手元資金に合っているか

不動産投資において、手元資金は二つの意味で重要です。

まず、手元資金から頭金を出すことで、銀行から融資を受けやすくなります。

物件の購入にともなうさまざまな初期費用も、手元資金から支払います。

もちろん、投資後の資金繰りにも手元資金が欠かせません。

頭金や初期費用にくわえて、修繕・ローン・税金などの支払いも考慮に入れつつ、無理のない範囲で収支をシミュレーションし、適切な不動産投資を心がけましょう。

 

投資手法が自分の目的に合っているか

不動産投資の種類を選ぶ上では、「自分の目的に合っているか」が軸となります。

例えば、家賃収入を得る目的によって、不動産投資の種類は以下のように変わってきます。

 

• 数万円の家賃収入を得て、少しだけ生活を豊かにしたい（→区分マンション投資）
• まとまった家賃収入を得て、早期リタイアしたい（→一棟アパート投資）

 

目的を明確化すれば、目的達成に必要な投資規模やリスク許容度も把握でき、不動産投資の種類を選びやすくなります。

 

不動産投資の種類別こんな人におすすめ

 

ここまで解説した通り、新築一棟アパート・中古一棟アパート・新築区分マンション・中古区分マンションの4種類だけでも、たくさんの点で異なります。

自己資金や不動産投資の目的によって考えることで、自分に適している種類がおぼろげに見えてきたのではないでしょうか。

 

そのイメージをより具体化するためにも、ここでは不動産投資の種類別に「おすすめの人」を挙げていきます。

 

一棟アパートの新築投資がおすすめの人

不動産投資の種類のうち、新築の一棟アパート投資は以下のような人におすすめです。

 

・不動産投資に長期的に取り組みたい人

新築の場合、一棟アパートが老朽化するには長い時間を要します。

このため、長期にわたって売却せず、賃貸を続けたい場合におすすめです。

 

・将来的な価値も見据えて投資したい人

新築一棟アパートを長期にわたって運用するうちに、建物部分の価値は徐々に減少していきます。

しかし、土地部分の価値は残り、将来的に価値の上昇も考えられます。

 

・老後に備えたい人

新築一棟アパートは長期の運用に適しており、安定した家賃収入を期待しやすくなります。

老後の私的年金を作りたい場合におすすめです。

 

・資金に余裕がある人

資金に余裕があるならば、新築一棟アパートにも無理なく投資できるでしょう。

 

一棟アパートの中古投資がおすすめの人

以下の特徴に当てはまる人には、中古一棟アパート投資をおすすめします。

 

・戦略的に投資したい人

中古一棟アパートは、工夫次第で利回りを高めることができるため、戦略的に投資したい人におすすめです。

 

・DIYが好きな人

DIYが好きな人であれば、修繕などを自ら行うことで修繕費用を抑えることもできます。

 

・節税対策をしたい人

中古一棟アパートは節税対策に適しています。

特に、築古の木造アパートは減価償却費を大きく計上できるため、節税対策をしたい人におすすめです。

 

・区分マンションからステップアップしたい人

区分マンション投資からステップアップしたい場合、不動産投資の種類の中でも中古一棟アパートが向いています。

 

区分マンションの新築投資がおすすめの人

 

次に、新築区分マンション投資がおすすめの人を紹介していきましょう。

 

・長期的に取り組みたい人

新築区分マンションは、長期的な不動産投資に適しています。

長期にわたって賃貸を続けられるだけではなく、新築区分マンション投資で経験を積んだ後、一棟アパート投資にステップアップする人も少なくありません。

 

・老後に備えたい

新築区分マンションは長期にわたって賃貸し、毎月数万円～数十万円の家賃収入を得ることも可能です。

これが老後の私的年金づくりにも役立ちます。

 

・自分で判断できる人

新築区分マンションは販売価格が高いため、利回りが低くなります。

業者のセールストークに乗せられるのではなく、自分で判断できる人に向いています。

 

・中古区分マンション投資の経験がある人

すでに中古区分マンションに投資している人は、新築区分マンション投資でも適切な判断をすることができることでしょう。

 

区分マンションの中古投資がおすすめの人

最後に、中古区分マンション投資がおすすめの人を紹介します。

 

・不動産投資未経験の人

不動産投資の経験が全くない人にとって、一棟アパート投資は心理的ハードルが高いでしょう。

その場合、中古区分マンション投資をおすすめします。

中古区分マンションは価格が安いため、初心者でも手元資金を確保しやすく、複数戸を無理なく購入した場合であれば、万が一失敗した際の損失も限定的であることが多いです。

 

・会社員で副業したい人

中古区分マンション投資は、副業したい会社員に人気の不動産投資です。

本業との兼ね合いにより、一棟アパート投資では負担が大きすぎる場合、中古区分マンション投資を検討してみてください。

 

中古区分マンション投資の場合、運用するのは一室だけです。

既に建物が完成しており、管理体制や入居者の状況が整っているため、あまり手間がかからないことが多く、不動産投資を試してみたい人や、低リスクで始めたい人にも適しています。

まとめ

この記事では、色々ある不動産投資の種類の中から、一棟アパート投資と区分マンション投資について解説しました。

 

一棟アパート投資と区分マンション投資では、メリット・デメリットが大きく異なるため、自分に向いているものを選ぶことが大切です。

不動産投資の種類を適切に選ぶことができれば、無理なく不動産投資を開始し、家賃収入を安定して得ることができる可能性が高まるでしょう。

具体的な投資判断においては、個別のアドバイスや専門家の意見も参考にするとよいでしょう。

 

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