中古マンション投資が初心者におすすめの理由とは？
リスク回避で成功するための対策

「中古マンション投資に興味があるけど初心者にはおすすめ？」

「失敗を回避するコツは？どんなリスクがある？」

 

この記事では、中古マンション投資が初心者におすすめの理由や失敗を回避するポイント、押さえておきたいリスク、物件選びのコツなどについて解説します。

物件選びに悩んでいる方は、是非ご覧ください。

中古マンション投資が初心者におすすめな理由

投資に興味を持つ方におすすめなのが不動産投資です。中でも人気が高いのが、初期投資額を抑えられる中古マンション投資です。

 

中古マンション投資は、好立地の物件が多く利回りが高い傾向にあり、購入後すぐに家賃収入を得られます。

 

ここでは、中古マンション投資が初心者におすすめな理由について見ていきましょう。

 

初期投資額が少ない

 

中古マンション投資は、初期投資額が少ないため初心者におすすめです。

 

不動産研究所「首都圏 新築分譲マンション市場動向 2023年1月」によると、首都圏の新築分譲マンションの平均価格は6,510万円でした。

 

出典：不動産研究所「首都圏 新築分譲マンション市場動向 2023年1月」

 

また、東日本不動産流通機構「月例速報MarketWatchサマリーレポート2023年1月度」によると、首都圏中古マンションの1月の成約価格の平均は4,276万円となっており、新築と2,000万円以上の差があります。

 

出典：東日本不動産流通機構「月例速報MarketWatchサマリーレポート2023年1月度」

 

中古マンションは新築マンションより価格が割安な傾向があるため、借入金額や自己資金額を抑えることが可能です。

 

利回りが高い

 

利回りは、物件の収益性を表す指標で、表面利回りと実質利回りの2種類あります。

 

• 表面利回り：年間家賃収入÷物件購入価格×100
• 実質利回り：（年間家賃収入-年間諸経費）÷（物件購入価格+購入時諸経費）×100

 

中古マンションは、物件購入価格が安いため利回りが高くなる傾向にあります。

 

利回りが高いと、キャッシュフローを多く生み出せるため、急な出費への対応やローンの繰上返済、次の物件の頭金などの準備がしやすくなります。

 

中古物件は難易度が低い

 

中古マンション投資は、新築マンションより経営しやすいと言われています。

 

過去の入居率・空室率、家賃推移、入居者の属性、入居期間など、実際の情報をもとに賃貸需要を予測できるためです。精度の高い収支シミュレーションや運営計画を立てることができます。

 

新築マンション投資の場合は、周辺物件の情報をもとにシミュレーションをするため、精度はそれほど高くありません。中古マンション投資は、実際の運営情報を分析できるため、今後の動向が予測しやすく初心者におすすめです。

 

購入してすぐ家賃が入る

 

購入後すぐに家賃収入を得られるので、中古マンション投資は初心者におすすめです。

 

中古物件はすでに入居者がいることが多く（オーナーチェンジ）、購入してすぐに家賃が入ってくるため「購入して入居者が決まるまでの無収入期間」を回避できます。翌月からのローン返済も家賃収入からの支払いが可能です。

 

新築物件の場合は、入居者が決まるまでの期間は無収入な上、入居者募集に伴う広告費などがかかります。

 

中古マンション投資であれば、すぐに家賃収入が入るため精神的に余裕が持てます。

中古マンション投資の物件選びでありがちな失敗とは

インターネット検索をして「中古マンション投資で大損した失敗談や悲劇的な話を見て不安に感じる」という方もいるのではないでしょうか。

 

事前に失敗しやすい物件を知ることで、リスク対策を講じやすくなり、不動産投資の成功率が上がります。失敗する原因を探り、反面教師として学ぶことが大切です。

 

ここでは、中古マンション投資の物件選びでありがちな失敗について見ていきましょう。

 

利回りの高さだけで選んだ

 

中古マンション投資の物件選びでありがちな失敗の1つが、利回りの高さだけで物件を選んでしまうことです。

 

中古物件は価格が安いこともあり、新築物件と比べて利回りは高い傾向にあります。物件によっては利回りが10%を超える場合もあります。

 

ただし、高利回りの物件は、以下の理由から価格が安いだけの場合もあるので注意が必要です。

 

• 駅やバス停から遠い
• 近くにスーパーやコンビニなど商業施設がない
• 人口減少が進んでいて賃貸需要が見込めない
• 築年数が古く設備が老朽化している
• 近くに工場などがあり騒音がひどい

 

このような物件を「利回りが良いから」というだけの理由で購入してしまうと、入居者が付かずに空室期間が長くなって、失敗する場合があります。

 

不動産投資は、利回りや立地、賃貸需要など、さまざまな要素を総合的に判断して物件選びをすることが大切です。

利回りだけに注目して物件選びをすると、失敗の原因になり得るため注意しましょう。

 

リターンが少なかった

 

リターンが少ないことも、中古マンション投資の物件選びでありがちな失敗です。

 

中古物件で初期投資額が少なかったとしても、得られる利益が小さければ長く続けることは難しくなります。長期的に見ると家賃は下がっていく傾向にあるためです。また、運営や管理の手間に対するリターンの少なさを考えると、モチベーションの維持も難しくなります。

 

運営に集中できなくなり、余計にリターンは少なくなるでしょう。初期投資額を抑えられても、儲けが少なければ失敗リスクが上がるので注意が必要です。

 

修繕費など維持費がかかりすぎた

 

中古マンション投資の失敗でよくあるのは「想定以上に修繕費などの維持費がかかった」というものです。

 

• 購入価格は安かったが給湯器やコンロの修理・交換にお金がかかった
• トイレや浴室の修繕費が想定以上にかかった
• リフォーム費用が高かった上に修繕積立金が上がった

 

修繕費や維持費がかかりすぎると、当初の収支シミュレーションや資金計画が崩れる上に、利益が圧迫されてキャッシュフローが少なくなります。急な出費に対応できない可能性があるので注意が必要です。

 

入居者間トラブルに対処しなかった

 

入居者間トラブルに対処しなかったことが原因で失敗する場合もあります。

 

国土交通省「平成30年度マンション総合調査結果からみたマンション居住と管理の現状」によると、何らかのトラブルがあったと答えたマンションは76.8%でした。特に多いのが、居住者間のマナーをめぐるトラブル（55.9%）で、その原因は以下のとおりです。

 

• 生活音：38.0%
• 違法駐車・違法駐輪：28.1%
• ペット飼育：18.1%
• 共用部分への私物の放置：15.1%
• バルコニーの使用方法：12.9%
• 専用部分のリフォーム：4.3%

 

トラブルが起きると入居者満足度が下がり、入居率に影響が出るため安定経営が難しくなる可能性があります。

 

入居者トラブルが発生した場合には、オーナーや管理会社が迅速に対応しないと、不動産経営に失敗する原因になり得るので注意してください。

 

出典：国土交通省「平成30年度マンション総合調査結果からみたマンション居住と管理の現状」

 

管理体制を確認しなかった

 

多くの場合、物件の管理業務は管理会社に委託します。毎月の管理委託手数料（相場は家賃収入の5%程度）はかかりますが、物件の運営・管理の手間を省けます。

 

管理会社に委託できる主な業務は、次のとおりです。

 

• 入居者募集関連の業務（入居者の募集や選定）
• 家賃回収関連の業務
• 契約関連の業務
• 物件管理関連の業務
• トラブル対応関連の業務

 

しかし、管理会社によって対応できる管理業務は異なります。「思っていたような業務をしてくれない」となれば、足りない業務を放置するか自分で対応する必要が出てきます。

 

また、委託する管理会社やマンションの管理組合によっては、管理体制が悪く、マンションの資産価値下落の要因になる場合があります。物件選びをする際は、管理体制に注目することも大切です。

 

相場より高い価格で購入してしまった

 

中古マンション投資の物件選びでありがちな失敗として、相場より高い価格で購入することがあります。相場より高い価格で購入してしまうと、その分ローン返済額が高くなるため、採算が取れない可能性があります。

 

中古マンションと言えども数千万円するため「200〜300万円価格が違っても大したことないように感じる」など、金額に対する感覚が薄れてしまいます。

 

高値掴みは利益を得られる可能性が低くなるため、相場より高い価格で購入しないように注意が必要です。

物件価格がおちにくい場所を選んで失敗を回避！

 

初心者が中古マンション投資をする際に大事なのは立地にこだわることです。「都心近く」「駅近く」などの立地を選ぶと、一定の賃貸需要が見込めて価格が下落しづらいため、安定経営できる可能性が上がります。

 

そのため初心者が中古マンション投資を始める際は、需要が見込める「都心近く」「駅近く」を狙うのがおすすめです。

 

都心近く

都心近くの物件は高い賃貸需要が見込めるため、物件価格が下落しづらく、多くの投資家に人気です。高値掴みなどに注意して物件を選べば、高利回りが期待できます。

 

下記のとおり、東京都内のマンション（区分所有）の年次不動産価格指数は上昇傾向にあります。

 

※画像のデータは国土交通省の都内のマンションの年次の価格記録になります。

 

物件価格の下落が小さければ、売却など出口戦略の選択肢も広がります。

 

駅近く

 

最寄り駅から徒歩10分以内の駅近マンションはおすすめです。

 

通勤・通学に電車を利用する方は、不動産ポータルサイトで賃貸物件を探す際に、駅からの距離（駅から徒歩10分圏内など）で物件をセグメントする場合が多いです。

 

また「スーパーや商業施設が近くにある場所」「徒歩圏内にいろんなお店がそろう場所」など、利便性を求める方も駅近に集まります。

 

そのため、駅近物件ほど賃貸需要は高まる傾向にあり、資産価値や家賃が下がりづらく、安定経営が期待できます。

 

中古物件のおすすめは築何年がいい？

中古物件は、10年・20年・30年など築年数によって特徴が異なるため、一概に「築◯年の物件がいい！」とは言えません。

 

以下は、築年数別の主なメリット・デメリットの比較一覧です。

 

	メリット	デメリット
築10年未満	新築より価格が安い 設備の状態が比較的良好	中古物件の中では価格が高い
築10年〜 20年未満	割安な物件も多い 設備の状態が良好な物件もある	大規模修繕がある
築20年〜 30年未満	価格が安い 購入後の価格下落が比較的緩やか	購入後に大がかりな修繕やリフォームが必要になる
築30年以上	価格が安く固定資産税も安い	大がかりな修繕やリフォームが必要になる 金融機関から融資を受けづらい

自分の希望する条件に合った築年数の物件を選ぶことが大切です。

 

中古マンション投資のリスク

中古マンション投資にどのようなリスクがあるのかを知っておくことは大切です。空室リスクや修繕費のリスクなど、中古マンション投資のリスク内容を把握していれば、対策を講じやすくなります。また、リスクが明確になることで、不動産投資の不安を軽減できます。

 

ここでは、中古マンション投資の主なリスクについて見ていきましょう。

 

空室リスク

空室リスクとは、マンションの借り手が見つからずに、空室が発生して家賃収入を得られないリスクのことです。不動産投資をする上で最も注意すべきリスクとなります。

 

家賃収入を得られなければ、月々のローン返済を本業の給料や貯金などから補填しなくてはいけません。経済的にも精神的にも余裕がなくなり、不動産投資の失敗確率が上がります。

 

空室が続くようであれば、家賃を下げるかリフォームをするなどの対応が必要です。

 

空室リスクは、次のような物件で高い傾向があります。

 

• 都市部から離れているエリアの物件
• 近くに駅やバス停がない物件
• 周辺にスーパーなどの商業施設がない物件
• 築年数が古すぎる物件
• 内装や設備の老朽化が著しい物件

 

上記のような建物を選ぶと、空室リスクが高く、利益を得られない可能性があります。中古マンション投資をする際は、空室リスクが低い物件を選ぶことが大切です。

 

修繕費のリスク

中古マンション投資には修繕費のリスクがあります。

 

修繕費のリスクとは、室内のフローリングやキッチン、浴室、トイレ、洗面台、壁紙、畳、給湯器など、さまざまな部分の修繕が必要となり、多額の費用がかかるリスクのことです。

 

修繕費のリスクは、次のような物件で高い傾向にあります。

 

• 築年数が古い物件
• 前オーナーが修繕・リフォームをしていない物件
• 入居者の使い方が悪い物件

 

想定以上に修繕費が高いと、コスト負担が大きくなり採算が取れなくなる可能性があります。

 

また、老朽化が進んでいるのにも関わらず、修繕・リフォームをしない場合は、空室リスクが高まり家賃収入が減る恐れがあるので注意が必要です。

 

ローンのリスク

中古マンション投資のローンに関するリスクは、以下の2つです。

 

• 不利な条件のローンになりやすい
• 金利上昇の可能性がある

 

中古マンションは築年数が古く、金融機関の担保評価が伸びないことが多いため「融資期間が短い」「融資金額が希望額より少ない」など、不利な条件のローンになりがちです。

 

そのため、借入金額は少なくても月々のローン返済額は高い場合があります。

 

また、ローン返済期間中に金利が上昇して、返済負担が大きくなる恐れがあります。現在は低金利の水準が続いていますが、この先いつ金利が上昇するかはわかりません。

 

変動金利タイプを選択している場合は、金利上昇リスクも考慮した上で資金計画を立てておく必要があります。

 

入居者トラブルのリスク

中古マンション投資をする際は、入居者トラブルのリスクにも注意が必要です。

 

国土交通省「平成30年度マンション総合調査結果からみたマンション居住と管理の現状」によると、76.8%のマンションで「入居者トラブルがあった」と答えています。

 

出典：国土交通省「平成30年度マンション総合調査結果からみたマンション居住と管理の現状」

 

トラブルで多いのが、生活音や違法駐車・違法駐輪、ペット飼育、共用部分への私物の放置などです。入居者トラブルが起きると入居者満足度が低下して、空室率が上がる可能性があります。

 

口コミ・評判がSNSで広まれば、長期的な収入低下を招く恐れもあります。

 

また、入居者が家賃を支払わないなど、家賃滞納のリスクにも注意しなくてはなりません。空室保証などがない限り、家賃滞納が発生すると家賃収入が途絶えてしまいます。

 

入居者トラブルは不動産の安定経営に影響を及ぼす場合があるため注意しましょう。

 

地価下落リスク

地価下落リスクとは、建物のあるエリアの地価が下落して、資産価値が下がるリスクのことです。資産価値が下がると価格が安くなり、思うような金額で売却できません。

 

売却金額でローンを完済できない場合は、不足分を貯金などでカバーする必要があります。

 

地価が下落しやすい土地・建物は、次のとおりです。

 

• 人口が減少しているエリアの物件
• 利便性が悪いエリアの物件
• 人気のないエリアの物件
• 大型商業施設などがなくなったエリアの物件
• 災害リスクの高いエリアの物件

 

地価が下落するエリアと地価が上昇するエリアは、今後ますます差が広がる可能性があります。物件の収益性にも関わるため、地価下落や資産価値下落リスクには注意が必要です。

災害リスク

中古マンション投資の災害リスクとは、地震や台風、洪水、火災などの災害によって、建物が損傷・倒壊するなどして多額の損失を生むリスクのことです。

 

• 地震で建物の外壁や屋根が激しく損傷した
• 火災で部屋が丸焦げになった
• 大雨・洪水で部屋の中が水浸しになった
• 台風で窓ガラスが割れて室内も水浸しになった

 

上記のように、災害によってマンションが損傷等を受けると、まとまった修繕費・リフォーム費用がかかります。また、修繕・リフォーム中は募集活動もできません。

 

火災保険や地震保険に加入していると補償は受けられますが、損失分を全額補填できるわけではないので注意が必要です。

なるべくいい条件で購入するのがリスク回避の近道！

空室や修繕費、ローン、入居者トラブル、地価下落、災害などのリスクを回避するために大切なことは、リスクが低く条件の良い物件を選ぶことです。

 

例えば「駅から近く交通利便性が良い」「都市部で人口が多く賃貸需要が多い」といった中古マンションを選べば、一定の需要が見込めるため空室リスクを低減できます。また、人気が高く人が集まるエリアであれば、地価下落しにくいため売却時の価格下落を抑えられます。

 

中古マンション投資をする際は、いかに「リスクを回避できる物件を選べるか」が重要です。

 

次項では、リスクを抑えて成功率を高める物件選びについて解説していますので、物件選びの参考にしてください。

中古マンションを選ぶ時のコツ

「都市近郊や駅近」「初期投資額が少ない」「利回りが高い」など、中古マンションを選ぶ時のコツを知っていることで、空室リスクや地価下落リスクなどのさまざまなリスクを低減可能です。

 

中古マンションを選ぶコツを知らないままだと、リスクの高いエリアや物件を選んでしまい、失敗する可能性が上がるため注意してください。

 

ここでは、中古マンションを選ぶ時のコツについて見ていきましょう。

 

地価が下落しにくい場所の物件を選ぶ

中古マンション投資は、地価が下落しにくい場所の物件を選びましょう。

 

地価が下落しにくい場所の物件は、資産価値や家賃収入が下がりにくいため、安定した収益が期待できます。

 

地価が下落しにくい場所の物件は、次のとおりです。

 

• 都内近郊の物件
• 駅近の物件
• 人が集まる人気エリアの物件
• 近くに商業施設や医療機関などがある物件
• 人口が増えているエリアの物件

 

上記のような物件を選ぶと、地価下落リスクを低減できます。また、地価が上昇するエリアは人が集まる傾向にあるため、高い賃貸需要が見込めます。

 

法定耐用年数が多く融資耐用年数が多い物件を選ぶ

法定耐用年数とは、資産の価値を公平に算出するために国が定めた「資産を使用できる期間」のことです。

耐用年数をもとに、減価償却（取得費用を長年に分けて損失計上すること）を行います。

 

一般的に、法定耐用年数が長いほど、価値が評価されやすい傾向にあります。

 

建物の耐用年数は、次のとおりです。

構造・用途	耐用年数
木造・合成樹脂造	22年
木骨モルタル造	20年
れんが・石・ブロック造	38年
鉄骨鉄筋コンクリート造 鉄筋コンクリート造	47年
金属造	19〜34年 ※骨格材の肉厚で異なる

 

出典：国税庁「耐用年数（建物／建物附属設備）」

 

上記のとおり、構造等で耐用年数は異なります。

 

マンションは鉄筋コンクリート（RC）造が多いため、耐用年数は47年と長めです。

 

また、RC造の融資耐用年数は55年と長く、金融機関から高い評価を得られる可能性があります。金融機関から評価されると、有利な条件で借入が可能です。

 

中古不動産投資は、耐用年数が長く評価されやすいRC造の建物（マンション）がおすすめです。

 

初期投資額が少ない物件を選ぶ

中古マンション投資を始める際は、初期投資額が少ない物件を選びましょう。

 

価格が安く初期投資額が少ない物件は、いざという時の損失を抑えられるためです。大損するリスクが低くなることで、精神的に余裕を持って運営しやすくなります。

 

また、自己資金の持ち出しが少なく済むため、不動産投資を始めるハードルが下がります。

 

最初から高額な物件に手を出すのはリスクが高いのでやめましょう。中古マンション投資であれば「立地が良く価格が安い」など、条件の良い物件が見つかります。

 

利回りが高い物件を選ぶ

利回りが高い物件を選ぶことで、中古マンション投資の成功率が上がります。

 

利回りは物件の収益性を表す指標であり「表面利回り」と「実質利回り」があります。それぞれの計算方法は、次のとおりです。

 

• 表面利回り：年間家賃収入÷物件購入価格×100
• 実質利回り：（年間家賃収入-年間諸経費）÷（物件購入価格+購入時諸経費）×100

 

中古マンションは物件価格が安いため、利回りは高い傾向にあります。利回りが高いと多くの利益やキャッシュフローを生み出せるため、急な出費にも対応可能です。

 

また、次の物件の頭金が早く貯まるので、スピーディーな事業拡大を狙えます。

 

購入してすぐ家賃が入る物件を選ぶ

中古マンション投資は、購入後すぐに家賃収入が発生する物件を選びましょう。

 

新築マンションの場合は、購入して入居者が決まるまでの間、家賃収入を得られません。思うように入居者が付かなければ、長期間、家賃収入が0円の可能性もあります。

 

中古マンション投資（オーナーチェンジ）であれば、すでに入居者がいるため、不動産投資をはじめてすぐに家賃収入が0円となるのを回避できます。ローン返済も家賃収入から支払えるため安心です。

不動産投資を始めるならまずは入念なリサーチから

中古マンション投資は、初期投資額が少なく利回りが高い上に、実際の運営情報を参考に物件選びができるため初心者におすすめです。

 

一般的に、一戸建てやアパート投資よりも耐用年数は長く、金融機関からも高い評価を得られます。

 

中古マンション投資に興味がある方は、まずは実績が豊富な不動産会社に相談して、ワンルームなど条件に合った物件を紹介してもらいましょう。

 

相談は無料で、資料や実際の見学を通して、間取りや立地、設備などを確認できます。しっかりと情報収集をした上で不動産投資を始めましょう。

 

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中古マンション投資で悩んでいる方は一度お気軽にご相談ください

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