新築マンション投資 失敗例・成功例から学ぶ最適な物件とは？

不動産投資で最も重要なのは物件選びです。

新築マンションに投資する際にも、最適な物件を選ぶことが欠かせません。

本当に良い物件を選べば、成功は半ば約束されたようなものですが、悪い物件を選べば購入後に様々な困難に見舞われ、失敗に終わる恐れがあります。

 

この記事では、新築マンションに投資の失敗例と成功例から最適な物件選びを解説します。

新築マンション投資とは

一口に不動産投資といっても、投資対象はマンション、アパート、戸建て、土地、倉庫、駐車場、軍用地など様々です。

また、マンションに投資する場合、新築マンションに投資するか、あるいは中古マンションに投資するかを選ぶ必要があります。

 

この記事で取り上げるのは、新築マンション投資の魅力は、長期にわたって安定収入が得られることです。

特に、投資マンションの中でも東京の物件は価格や家賃の下落リスクが低い傾向があり、安定性に優れています。

 

新築マンション投資と中古マンション投資との違い

マンション投資を始めるにあたり、まずは大まかな方針を決める必要があります。

投資マンションにも中古・新築・新古があり、どれを選ぶかによって方針が大きく変わってきます。

それぞれの違いを簡単に説明すると以下の通りです。

 

• 中古マンション…1度でも入居したことがあるマンション
• 新築マンション…築年数1年未満かつ未入居のマンション
• 新古マンション…築年数1年以上かつ未入居のマンション

 

新築・新古の境界は「築年数1年」、新築・新古と中古の境界は「入居したことがあるかどうか」です。

 

新築マンションが向いている人　

新築マンションはサラリーマン等の安定した給与がある人に向いています。

実際に、マンション投資をしている人の職業データをみると、全体の66.21％が会社員です。

 

銀行から融資を受けて新築マンションに投資する場合、銀行は個人の所得を返済原資とみなすため、安定した給与を受け取っているサラリーマンは融資を受けやすいのです

 

目安となる年収は500万円以上。

一般的に、銀行の融資額の上限は年収の10数倍までとされています。

つまり年収500万円のサラリーマンであれば、5000万円～1億5000円の融資を受けられる可能性があるため、新築マンション投資も十分に可能です。

 

また、新築マンションは中古マンションよりも優位性があり、入居者を確保しやすいため、忙しいサラリーマンでも安心して投資できます。

 

中古マンションが向いている人　

中古マンションも、サラリーマンなどの安定した給与がある人に向いています。

 

耐用年数の関係から、新築マンションに比べると融資が出にくい傾向がありますが、中古マンションは新築マンションよりも価格が安いため、物件価格をおさえたい人におすすめです。

 

また、新築マンションは物件の絶対数が少ないのに対し、中古マンションはたくさんの物件から選ぶことができます。

このため、物件の選び方次第で高利回りを確保できることも魅力です。

 

ただし中古マンション投資で成功するには知識や経験が求められます。

特に土地やエリア、築年数・間取り・構造などの選定が難しいです。

したがって、まずは新築マンション投資で経験を積んだ後、信頼できる不動産会社のサポートを受けつつ、中古マンションに投資するのがよいでしょう。

新築マンション投資 物件選びでありがちな4つの失敗とは

 

利点が多く、不動産投資が始めやすい新築マンション投資ですが、新築マンション投資に失敗するケースも少なくありません。

 

新築マンション投資の成功・失敗の基準は、投資期間全体の損益で考えます。

購入から売却までのトータルリターンがマイナスであれば「失敗」、プラスであれば「成功」です。

 

ここからは、新築マンション投資でありがちな失敗を4つ紹介します。

 

「高利回りだったのに…物件価格があっという間に下落した」

 

新築マンション投資でよくある失敗の一つ目は、短期間で物件価格が下落してしまうことです。

 

一般的に、不動産投資の利回りは物件価格と賃料収入から算出します。

例えば年間の賃料収入が1000万円、物件価格1億円の新築マンションに投資した場合、表面利回りは10％です。

これは十分に高利回りといえる水準です。

 

しかし上記の通り、不動産投資の成功・失敗はトータルリターンで考えます。

いくら高利回りの物件でも、投資後に何らかの理由によって物件価格が急落した場合、売却時の損失が大きくなり、トータルでマイナスになる可能性が高いです。

 

物件が下落した理由とは

物件価格は、様々な理由によって下落します。

 

これは、物件価格を収益還元法によって評価するためです。

簡単に説明すると、収益還元法とは「その物件が将来的に生み出す収益」によって物件価格を決めるものです。

 

将来にわたって高い収益を生み出す不動産は物件価格が高くなり、逆の場合には物件価格が低くなります。

購入当初は物件価格が高くとも、購入後に収益性が低下すれば物件価格も下落します。

 

新築マンションでは、このような下落が起こりやすいため注意が必要です。

家賃が下がれば将来的な収益性は低下し、それに伴って物件価格も下落するのです。

 

もちろん、新築で購入したマンションを中古マンションとして売るため、これも下落の要因となります。

 

「高かった新築マンション…なぜか部屋が埋まらない」

 

中古マンションに比べて、新築マンションは入居者が決まりやすいです。

 

これは、日本人が新しい物好きであること、外観がキレイなこと、設備が新しく快適であることなどが理由です。

しかし、せっかく高い新築マンションを購入したのに、入居者がすぐに退去してしまったり、空室がなかなか埋まらないこともあります。

良くあるのは以下のようなケースです。

 

• 特定の入居者のマナーが悪く、周辺の部屋の入居率が下がった
• 入居者が家賃を払ってくれない（入居者はいても空室と変わらない）
• 災害によって一定期間にわたって稼働できなくなる
• 入居者の自殺により事故物件になった

 

部屋が埋まらない理由とは

 

もちろん、新築マンションの空室が埋まらない理由は、天災や人災だけではありません。

オーナーの方針によって空室が埋まらないこともあるのです。

 

例えば、利回りを高く維持するためには、修繕費は安く押さえたいところです。

しかし、修繕費を削り過ぎると、物件の維持に最低限必要な修繕ができなくなります。

 

当然ながら、入居者からみれば修繕を怠っているマンションよりも、修繕が行き届いているマンションの方が魅力的です。

これにより入居率が下がり、部屋が埋まらなくなります。

 

もちろん、修繕を怠れば物件価格も大きく下落します。

そのマンションを購入した次のオーナーが大規模な修繕をしなければならず、その修繕費を織り込んで買値を検討するためです。

新築マンションに投資する際には、修繕費について事前によく確認し、収支シミュレーションを念入りに行う必要があります。

 

「節税を期待したのに…不動産所得分納税することになった」

 

次にありがちな失敗は、期待した節税効果が得られないことです。

不動産投資のメリットとして、よく節税効果が挙げられます。

なぜ不動産投資が節税につながる理由は、主に以下の2つです。

 

• 減価償却によって経費計上できるため、所得を少なく申告できる
• 損益通算できるため、不動産の赤字分を給与所得から差し引くことができる

 

不動産所得分納税支払いの理由とは

 

ただし、節税についてよく理解していなければ、不動産所得分を納税しなければなりません。

そもそも不動産投資が節税になるのは、給与所得と不動産所得は損益通算できるためです。

 

例えば、年収1500万円・課税所得1000万円の場合、納税額は以下のようになります。

 

所得税：1000万円×33％－153万6000円＝176万4000円

住民税：1000万円×10％＝100万円

合計：276万4000円

 

このサラリーマンが新築マンションに投資し、減価償却を活用することで不動産所得が100万円の赤字になりました。

これを損益通算すると課税所得が900万円に減り、納税額も233万4000円に減ります。

 

このように、損益通算によって所得を減らすことで節税できる仕組みです。

逆に不動産所得がプラスになれば、その不動産所得分は納税しなければなりません。

 

「新築のはずが…まさかの欠陥マンションだった」

 

次に、欠陥マンションの問題をみていきましょう。

欠陥マンションとは、法律で定められた基準を守っていないマンションや、設計図通りに造っていないマンションのことです。

具体的には以下のような欠陥があります。

 

• マンションが傾いている。
• 耐久性・耐震性が基準を満たしていない
• 外壁に亀裂が入っている
• 雨漏りが発生している
• 耐火性や断熱性に問題がある

 

欠陥部分見落としの理由とは

新築マンションに投資する場合、欠陥マンションには特に注意すべきです。

なぜならば、新築マンションは完成前に売り出されることが多いためです。

まだ完成していないのですから、そのマンションの外観や内観を目で見て確かめることはできません。

 

その結果、欠陥に気づかないまま買ってしまうのです。

もっとも、すでに完成した新築マンションを購入する場合にも、欠陥部分を見落とすことがあります。

新築の欠陥マンションは目に見えにくい欠陥が多いため、購入時点では何ら欠陥がないように見えることも多いです。

実際に賃貸経営を始めたところ、入居者から様々なクレームが寄せられて初めて欠陥に気づくという場合が少なくありません。

新築マンション投資 失敗から学ぶ6つの成功法則

 

新築マンション投資の失敗例を4つ紹介しました。

新築マンションは価格が高いため、同じような失敗をしてしまわないか、大損にならないか、莫大な借金だけが残るような悲劇にならないか…といった不安を抱えている人も多いことでしょう。

そこで、この失敗例を踏まえて、新築マンション投資の成功法則を解説します。

 

リスクを知ること

初心者でも新築マンション投資に失敗しないための第一歩は、事前にリスクを知ることです。

 

上記で取り上げた物件価格が下落するリスク、空室が埋まらないリスク、節税効果が得られないリスク、欠陥マンションのリスクは、全て対策できるリスクです。

 

例えば、欠陥マンションのリスクは事前の調査によってある程度避けることができます。

節税効果についても、節税の仕組みをきちんと把握しておくことで対策可能です。

空室リスクは、家賃などの募集条件を適切に設定することで回避できます。

新築マンションの場合、新築から中古になることで物件価格がある程度下落するのはやむを得ません。

 

しかしこれも、購入時にまとまった頭金を入れてローン比率を引き下げ、オーバーローンに陥るのを避けるなどの対策が可能です。

 

内見を入念に行う

次に重要なのが、購入前に内見を入念に行うことです。

 

不動産の情報は、インターネットや不動産業者から得ることができます。

新築マンションの建設地が自宅の近所であれば、チラシのポスティングによって情報を得られることも多いです。

 

しかし、このような情報はあくまでもきっかけに過ぎません。

購入を検討する際には、必ず実物を見るようにしてください。

 

これにより、マンションの立地条件を体感的に知ることができ、駅からの距離や利便性、近隣の雰囲気などを知ることができます。

 

室内も内見し、間取りや日当たり、機能性などをチェックすることが大切です。

 

物件選びは何度も出向くこと

新築マンションに投資する際には、物件選びのために不動産会社に出向く必要があります。

 

このとき、一度だけではなく何度も出向くことが重要です。

一度や二度では良い新築マンションが見つからないかもしれません。

 

しかし、何度も出向いて不動産会社と縁を深めていくうちに、良い物件に巡り合える可能性が高まります。

 

何度も出向けば不動産会社は見込み客とみなすため、物件の情報を優先的に教えてくれるようになるのです。

 

また、投資したいと思える物件に巡り合ったならば、物件まで何度も足を運んで見学しましょう。

何度も出向くうちに、それまで見えなかった欠陥に気づいたり、周辺環境の問題に気づいたりすることも多いです。

 

失敗したらどうなるかを把握しておくこと

成功を期して新築マンションに投資するのはもちろんのことですが、失敗したらどうなるかを把握しておくことも欠かせません。

そのためには、実際に収支をシミュレーションしてみるのがベストです。

これにより、色々な失敗が見えてきます。

 

• ローンの期間が〇年以下になったら年間の利回りを〇％損なう
• 入居率が〇％を下回ったら年間の収支がマイナスになる
• 購入当初の年間の賃料収入は〇万円。〇％の下落で物件価格が〇万円下落する

 

これらのことが事前に分かれば、借入条件を工夫する、事前に空室リスク・価格下落リスクが少ない都市型マンションに投資するなどの対策が可能です。

 

信頼できる不動産会社・管理会社を見つけておくこと

 

不動産投資には、不動産会社や管理会社のサポートが欠かせません。

不動産会社と管理会社の違いは以下の通りです。

 

・不動産会社…不動産の開発、賃貸、売買、仲介、管理などを行う会社

・管理会社…不動産会社のうち、管理業務を専門的に行う会社

 

投資不動産の仲介と管理の両方に対応している会社もあります。

信頼できる不動産会社・管理会社を見つけることで、条件の良い新築マンションを紹介してもらう、賃貸・管理業務を全て代行してもらう、一括借上システムによって家賃保証を受けられるなどのメリットが期待できます。

これにより、新築マンション投資に失敗するリスクを大幅に軽減できるため、サラリーマンでも安心です。

 

木下不動産のようにセミナーを行っている不動産会社もあるため、セミナーに参加することで不動産会社との縁を作るのも一つの方法です。

 

購入時点で出口戦略（売却計画）まで考えておくこと

 

新築マンション投資に成功するためにも、購入の時点で出口戦略まで考えておきましょう。

 

新築マンションを購入して10年間にわたって賃貸し、10年後に売却する計画であれば、10年間の収支について念入りにシミュレーションを行います。

購入時の費用、年間の賃料収入、年間の経費、ローンの返済などを10年分シミュレーションすれば、10年目までの収支の累積、ローンの残債が分かります。

少なくとも、売却価格がローンの残債より高くなければ、ローンを完済できないため売却も不可能です。

 

この出口戦略は採れないことが事前に分かれば、賃貸経営の期間を延ばす、頭金を多めに入れる、もう少し安い新築マンションを検討するなど、色々な対策が見えてきます。

不動産投資を始めるならまずは入念なリサーチから

新築マンション投資の6つの成功法則をお伝えしました。

この6つのうち、不動産投資を始めるにあたって特に重要なのがリサーチです。

 

失敗に備えるため、あるいは出口戦略を考えるためにシミュレーションしても、その前提となる情報が不正確であれば、何らリスク対策にはなりません。

 

正確な情報を多く収集するためにも、不動産会社に何度も出向いて物件を選び、物件の外観・内観・周辺環境を入念にリサーチしましょう。

 

 

木下不動産は、安心して資産形成ができる都市型新築マンション投資をご提案しています。