マンション経営のリスク対策！
失敗を回避する物件選びのコツとは？

マンション経営は不動産投資の中でも、非常に人気が高い投資手段の一つです。

副業としてマンション経営を始めてみたい。そんな時にどうしても気になるのがリスクです。

 

マンション経営には様々なリスクがありますが、正しい知識を身につけることで、あらゆるリスクに関する対策を事前にしておくことできます。

 

マンション経営にはつきものの空室リスクや家賃滞納リスク、また、金利上昇や災害リスクをしっかりと知っておくことで、マンション経営の黒字化や売却が容易となり、安定した資産運用が可能になるので、これからマンション経営を始める方にとって知っておきたい情報ではないでしょうか。

 

まずは、マンション経営のリスクがどんなものかについて詳しく解説していきます。

マンション経営のリスクとは

不動産投資は、他の投資に比べてリスクが低いといわれます。しかし投資である以上、全くリスクがないわけではありません。

 

例えば、マンション経営には以下のリスクがあります。

 

• 空室によって賃料が得られないリスク
• 家賃滞納によって賃料が得られないリスク
• 金利の上昇によって収益が低下するリスク
• 不動産が売却できなくなるリスク
• 入居者間トラブルによるリスク
• 災害によって物件保全と価値の維持ができなくなるリスク
• 管理会社が倒産するリスク

 

まずは、これらのリスクについて１つずつ確認していきましょう。

 

マンション経営のリスク1【空室リスク】　

マンション経営は賃料によって収益を得るため、空室の状態では収益が得られません。

空室が埋まらず、収益が得られないリスクを「空室リスク」といいます。

以下の通り、空室の原因は様々です。

 

• 家賃や立地などが需要とマッチしていない
• 天災によって部屋を稼働できなくなった
• 災害リスクが高いエリアでは保険料が高くなり、収益性の低下につながる
• 人災（入居者の事故やその他の事件）によって事故物件となり、空室が埋まらなくなった。
• 必要最低限の修繕を怠り、物件の人気が低下した

 

物件の家賃が周辺の市場相場よりも高すぎる場合、借り手はその物件を選ばず、他のリーズナブルな価格の物件を選ぶ可能性が高くなります。

 

また、物件の立地が、需要者の目的や要望に合わない場合もあります。例えば、ファミリー世帯に人気が高い公園や子供向け施設の多い立地で、既にワンルーム物件が飽和しているような地域に、さらにワンルーム・1Kの部屋を設けても賃貸需要は高くありません。

 

また、不動産市場では時間の経過や経済の変動によって需要が変化することがありますので、需要と供給のバランスを理解し、適切な家賃や立地条件を提供することが重要です。

 

天災や人災は予測が困難であり、対策には限界があります。

万が一所有物件が被害にあった際には、修繕をしっかり行うことによって、空室リスクに備えることができます。

修繕費用が膨らむと利回りが低下するため、できるだけ修繕費用は抑えたいところです。

 

とはいえ、修繕を行っているマンションは入居者から敬遠されます。これは天災・人災だけではなく、経年劣化による物件の老朽化に対する修繕も同じことです。

入居率が低い不動産は売却価格も低下するため、収益性はさらに悪化します。

空室対策と出口戦略を兼ねて、必要な修繕はしっかりと行いましょう。

マンション経営のリスク2【家賃滞納リスク】　

マンション経営で収益が得られなくなる原因は空室だけではありません。

たとえ空室が埋まっても、入居者が家賃を滞納すれば賃料は得られないのです。

 

何らかの理由によって入居者の家賃滞納が長期間続いた場合、収益性が大きく低下します。

かといって、家賃滞納を理由に退去させることも困難です。

 

民法（借地借家法）によって入居者の権利が保護されているため、退居させるには多くの手順を踏まなければなりません。

 

また、たとえ退去させたとしても、新規の入居者を募集して家賃を得るまでに時間がかかり、機会損失にもつながります。

 

滞納している家賃は未収金として計上するため、実際に入金がなくとも税金を支払う必要があり、資金繰りの悪化にもつながってしまいます。

 

マンション経営のリスク3【金利上昇リスク】　

マンションを購入する際には、銀行でローンを組むことになるでしょう。

このとき、固定金利を選べる銀行が少ないため、変動金利を選ぶのが一般的です。

 

ゼロ金利政策が実施されている現在、不動産ローンの借入金利は低く、マンション経営に有利な環境といえます。

とはいえ、長期的には金利が上昇していくことも十分に考えられるため、金利上昇リスクへの備えが不可欠です。

 

金利が上昇すると、支払金利の増加によって収益性が低下します。

これは、単に資金繰りが苦しくなるだけではなく、出口戦略にも悪影響をもたらします。

多くの場合、投資不動産の価格は収益還元法によって決まるため、収益性の低下は売却価格の低下に直結するのです。

 

マンション経営のリスク4【災害リスク】　

マンション経営には災害リスクもつきものです。

近年、気候の変動などによって自然災害の頻度が高まっています。

 

深刻な被害を受けた場合、マンションを稼働できなくなる恐れがあり、資産価値の低下も避けられません。

 

また、実際に災害に見舞われないとしても、災害リスクが高いマンションには様々な問題があります。

 

• 災害リスクが高いマンションは入居者から敬遠されやすく、空室リスクの上昇にもつながる
• 災害が発生した場合、建物や設備に被害が及ぶ可能性があるため物件保全と価値の維持ができなくなる

 

近年の災害の傾向から、特に注意すべきは地震と水害のリスクです。

物件を選ぶ段階で、ハザードマップを調べたり、不動産会社に相談したりすることによって、災害リスクを把握することが重要です。

 

マンション経営のリスク5【売却ができないリスク】

マンション経営は、所有している期間の賃貸経営だけではなく、最終的な売却まで含めて考えることが重要です。

 

そこで、売却できないリスクについて知っておく必要があります。

マンションを売却できない主な理由は、売却価格が低いことです。

 

不動産価格は収益還元法によって評価するため、収益性が低いほど売却価格が下がります。

 

購入価格に対して売却価格が低すぎると、売却によって得られる現金ではローンを完済できず、「売りたくても売れない」という状況に陥りかねません。

 

特に注意すべきは新築マンションです。

この場合、新築マンションとして購入した物件を中古マンションとして売却するため、購入価格に対して売却価格が大幅に下落する可能性があります。

 

マンション経営のリスク6【入居者間トラブルのリスク】

集合住宅である以上、マンション経営には入居者間トラブルのリスクがあります。

 

入居者間トラブルとして、最も多いのが騒音によるものです。

騒音によるトラブルは、オーナーの注意喚起や当事者間の話し合いで解決できないことが珍しくありません。

 

騒音に耐えられずに周辺の入居者が退去してしまうと、家賃が得られなくなります。

新たな入居者も騒音によって退去する恐れがあり、長期的に収益性が悪化する可能性があります。

 

このほか、入居者のルール違反によってトラブルになることも多いです。

ゴミ出し、駐車場・駐輪場の利用などでルールに違反する入居者がいると、他の入居者もルールへの意識が低下します。

 

その結果、物件全体でルールが守られなくなり、治安の悪化によって空室リスクが高まる恐れがあります。

 

マンション経営のリスク7【管理会社の倒産のリスク】

サラリーマンが副業としてマンション経営に取り組む場合、賃貸管理と建物管理を管理会社に委託することがポイントとなります。

 

その場合、万が一管理会社が倒産するリスクを想定しておくことが重要です。

管理会社が倒産すると、以下のような問題が発生します。

 

• 管理会社が入居者から回収し、まだオーナーに支払っていない家賃が回収できなくなる
• 家賃の回収訴訟のために弁護士費用がかかる（勝訴しても全額回収できるとは限らない）
• 新たな管理会社を探し、管理業務の引き継ぎを行う必要がある

 

このリスクを避けるには、経営の安定性が高い管理会社に委託することです。

例えば木下不動産のように、グループ全体で総合的にマンション経営を支援し、経営体制が盤石な会社に依頼することで、管理会社の倒産リスクを避けることができます。

マンション経営のリスク対策はどんなことをすればいい？　

 

ここまで解説した通り、リスクが低いといわれるマンション経営にも色々なリスクがあります。

 

リスクを知るにつれて、マンション経営に不安を覚えた方もいるかもしれません。

しかしながら、マンション経営のリスクは次のような対策を考えておくことで回避することが可能です。

空室リスク対策

まず、空室リスクに対する対策として、適切な物件選びが必要です。

 

需要とマッチする物件を選択することで、継続的な入居者を確保することができます。

競争力のある賃料を設定し、周辺の市場相場と比較することも大切です。

 

また、単一のテナントに依存せず、多様な層をターゲットにすることで、リスクを分散させることが可能です。

家賃滞納リスク対策

次に、家賃滞納リスクに対する対策を考えましょう。入居前の信頼性確認を徹底することで、滞納リスクを低減できます。

 

また、定期的な家賃の徴収と確認を行い、滞納が発生した場合には早期に適切な対処を行うことが重要です。滞納時の対応策や交渉の方法を事前に準備しておくことで、円滑な解決につなげられます。

金利上昇リスク対策

金利上昇リスクに対しても、適切な対策が必要です。購入前に金利動向を予測し、固定金利やヘッジの利用を検討することで、金利上昇による影響を最小限に抑えることができます。

 

また、長期的な投資計画を立てて、金利の変動に柔軟に対応することも考慮しましょう。

災害リスク対策

災害リスクに対する対策として、不動産所有者保険や地震保険などの保険に加入することで、被害をカバーすることができます。

さらに、耐震性を向上させるために、建物や設備の補強を行うことで、災害時の被害を軽減することができます。

 

地域のハザードマップを調査し、適切な立地を選ぶことも災害リスクへの対策の一環です。

売却ができないリスク対策

売却ができないリスクに対しては、市場動向を把握し、需要と供給のバランスを考慮して物件を選ぶことが重要です。

 

売却時の査定を受けて、適切な価格で物件を維持することで、売却時におけるリスクを軽減できます。複数の買い手候補を確保するために、需要の幅広いターゲットを設定し、購買意欲を高める取り組みも検討しましょう。

入居者間トラブルのリスク対策

入居者間トラブルのリスクに対しては、入居者同士のルールや契約条件を明確にすることで、トラブルを予防することができます。

 

入居者のコミュニケーションを促進し、問題が発生した際には早期に解決するサポートを行うことも大切です。また、管理会社を通じてトラブルの仲介や解決策の提供を行うことで、入居者間のトラブルを最小限に抑えることが可能です。

管理会社の倒産のリスク対策

最後に、管理会社の倒産のリスクに対する対策を考えましょう。

信頼性や実績を確認し、優良な管理会社を選ぶことが大切です。

 

また、複数の管理会社と契約することで、依存度を分散させ、リスクを分けることができます。

 

こういった対策を講じることで、マンション経営のリスクを最小限に抑えながら、安定した収益を追求することができます。

マンション経営には様々なリスクが存在し、それらを適切に回避・軽減するためには専門家のアドバイスを受けることや常に市場動向を把握することが成功の鍵となります。

マンション経営を黒字化するためには？

マンション経営のリスクを回避し、安定的に収益を上げていくためには、黒字化できる年数についての注意点や計算方法をしっかりと身につけておくことが重要です。

 

マンション経営は長期的な投資ですので、将来の景気や市場動向、金利変動なども考慮して計画を立てる必要があります。計算方法を知ることで、将来のリスクやチャンスを見極め、戦略的な判断を行えます。

 

一般的に、マンション経営の黒字化にかかる年数は10年といわれますが、投資パフォーマンスの向上のためには、実際の数字から黒字化できる年数を算出することが大切です。ここでは、マンション経営を黒字化するための注意点と計算方法を解説します。

マンション経営黒字化に向けての注意点

マンション経営の場合、始めてから数年間は赤字になると考えてください。

これは、マンション経営を始めるにあたり、不動産の購入費用や諸経費によって多額の初期費用がかかるためです。

 

マンション経営における黒字化の定義は「家賃収入からローンの返済や経費や税金を支払った後、手元に残るキャッシュフローが初期投資を上回ること」をいいます。

マンション経営の黒字化のための計算方法

具体的に黒字化できる年数を算出するためには、まず、マンション経営における税引後の年間キャッシュフローを計算していきます。

 

計算内容と計算式は次の表のとおりです。

 

項目	計算内容
購入時の総投資額	初期費用 + 購入時の自己資金
ローンの毎月の支払額	融資金額 × (融資金利 / 12) / (1 – (1 + 融資金利 / 12)^(-融資期間 × 12))
年間家賃収入	(家賃 ×12か月) × 戸数
空室率に基づく空室時の家賃収入減少額	(家賃×12か月) × 空室率
年間の経費合計	購入時の総投資額 × 諸経費率
年間支出	ローンの毎月の支払額 × 12 + 年間の経費合計
税引後の年間キャッシュフロー	年間収入 – 年間支出

 

税引き後の年間キャッシュフローは年間収入から年間支出を引くことで算出できます。

 

黒字化できる年数を計算するには、税引き後の年間キャッシュフローの累積が初期投資を上回るのは何年後かを確認する必要があります。

 

年間キャッシュフローの累積が初期投資を上回る計算は、以下のような手順で算出できます。累積年数をNとすると、以下の式が成り立ちます。

 

初期投資の累積 ≈ 年間キャッシュフロー × N

 

上記の計算式に数値をあてはめて、黒字化できる年数を算出することができます。

 

ただし、実際の計算では税金や金利の変動などの要因も考慮に入れるべきです。

手順を理解し、必要な計算を適切に行うことで、より正確な結果を得ることが可能になります。

 

黒字化の年数は状況によって異なりますので、計算式に当てはめて確認しておきましょう。

マンション経営の黒字化のコツ

マンション経営を黒字化するコツは、購入時に入居者のターゲットを見極めること、必要最低限の経費まで削ろうとしないこと、売却のタイミングを見極めることの3点です。

 

投資マンションを選ぶ際、そのエリアにおける主要な入居者層と、マンションの間取りや設備条件などがミスマッチであれば、空室リスクが高まり黒字化に苦労します。

 

また、コストカットは黒字化のために一定の効果がありますが、過度なコストカットは空室リスクの上昇や物件価値の低下につながり、却って黒字化の妨げとなります。

売却のタイミングを見極めることも大切です。

 

周辺環境の変化や不動産市場の好況により、マンションの売却価格が購入価格を上回ることがあります。

 

その場合には売却益が発生するため、黒字化を達成しやすくなります。

売却しやすい物件とは

売却ができないリスクを避けるには、マンションを選ぶ段階で売却しやすい物件を選ぶことが重要です。

不動産の売却のしやすさは、立地・築年数・道路付け・方角などによって決まります。

好立地であり、築年数が古すぎず、道路付けと方角が入居者から好まれる物件であれば、空室リスクが低く売却もしやすいため、マンション経営を有利に進めることができます。

都内の駅近など、アクセスが良い

売却しやすい物件の条件として、最も重要なのが立地です。

例えば、都内で駅近であれば好立地といえます。

東京都内は人口が多く、賃貸需要が高いエリアも多いです。

 

また、東京都は人口1人あたりの自動車普及台数が全国最下位であり、公共交通機関への依存度が高いのが特徴です。

このため、通勤・通学に便利な駅近物件ほど好立地といえます。

 

都内で駅から近ければ価格下落リスクや空室リスクが低いため、好条件で売却できる可能性が高くなります。

 

築年数が新しい

売却のしやすさは築年数によっても変わります。

基本的には、築年数が新しい物件ほど売却しやすいと考えてください。

 

目安となる築年数は「築25年以下」です。

このことは、中古マンションの成約比率（売れた物件の割合）と新規登録比率（売りに出された物件の割合）を、築年数別にみるとよく分かります。

2020年のデータは以下の通りです。

 

• 築0～5年…成約比率9.6％、新規登録比率7.2％
• 築6～10年…成約比率14.1％、新規登録比率7.6％
• 築11～15年…成約比率16.3％、新規登録比率11.5％
• 築16～20年…成約比率14.1％、新規登録比率9.8％
• 築21～25年…成約比率11.2％、新規登録比率10.7％
• 築26～30年…成約比率7.2％、新規登録比率10.0％
• 築31年～…成約比率27.5％、新規登録比率43.2％

 

築25年以下の中古マンションは、成約比率が新規登録比率を上回っており、売却しやすいことが分かります。

 

道路付けが良い

道路付けとは、物件の敷地と前面道路の位置関係のことであり、接道条件ともいいます。

 

道路付けは、物件から見た前面道路の方向と、道路の幅で表示されるのが基本です。

例えば「東5m」と表示されているならば、「敷地の東側に5mの道路がある」ことを意味します。

 

道路付けによって入居者の利便性が変わり、売却しやすさにも影響します。

入居者の生活をイメージしながら道路付けを検討するのがポイントです。

なお、道路付けが接道義務を満たしていない場合、建築の可否や建物の広さに制限を受け、売却が難しくなるため注意してください。

方角が良い

部屋への日当たりが大きく変わることから、物件そのものや窓が配置されている方角が非常に重要です。

日当たりの良い方角を順に並べると、「南＞東＞西＞北」です。

南向きのマンションの日

 

一般的に、入居者は日当たりの良いマンションを好むため、日当たりの良い物件ほど売却しやすい傾向があります。

具体的には、日当たりの良い方角に窓やベランダがついている物件がおすすめです。

 

ただし、周辺の建物によって光を遮られてしまうと、方角がよくても意味をなしません。

特に、区分マンションの経営を検討している場合には、方角だけではなく高階層の部屋（周囲の建物に光を遮られない）や角部屋（複数の採光部を設けている物件が多い）などを選ぶことを心掛けてください。

まとめ　

この記事では、マンション経営のリスクについて様々な角度から解説しました。

不動産投資にもリスクがあり、リスク対策が不十分であればマンション経営に失敗する恐れがあります。

 

もっとも、マンション経営のリスクは軽減・回避できるものが大半です。

特に、条件の良いマンションを選ぶことによって黒字化が容易になり、好条件で売却できる可能性も高まります。

 

マンション経営を始める際には、リスク対策も含めて物件を選びましょう。

木下不動産の投資マンション