不動産投資用物件を相続したらやっておくべきこと
必要な費用や生前贈与について詳しく解説！

不動産投資用物件を相続したらやっておくべきこと、必要な費用や生前贈与について詳しく解説します。

 

これから不動産投資を始める人の中には、全く新規に始めるのではなく、不動産を相続する形で始める人もいます。

そこで問題となるのが、不動産の相続にあたって必要となる手続きや費用のことです。

この記事では、不動産投資用物件を相続する際の手続きと費用、また生前贈与をはじめとする相続税対策について詳しく紹介します。

不動産投資用物件を相続したらやっておくべきこととは

 

不動産投資用物件を相続したときにやっておくべき手続きと流れは、大きくまとめると以下の通りです。

 

1. 物件を引き継ぐ人を決める
2. 物件の名義変更（登記）を行う
3. 準確定申告（被相続人が死亡した年の1月1日から死亡した日までの確定申告）を行う
4. 相続税を納税する
5. 管理会社と借主（入居者）に相続の事実を伝え、連絡窓口と振込口座の変更を行う
6. 相続した物件の売却や保有など、今後の方針を決める

 

1〜6の流れについて、以下で詳しくみていきましょう。

不動産投資用物件を相続したら【1.誰が物件を引き継ぐのか決める】

 

不動産投資用物件の相続する際には、引き継ぐ人を決めなければなりません。

引き継ぐ人は、以下のように決定します。

 

1. 遺言の有無を確認する
2. 遺言があれば、遺言に従って引き継ぐ人を決定する（相続発生前に引き継ぐ人が決まる）
3. 遺言がなければ、相続人全員の協議によって引き継ぐ人を決める（相続発生後に引き継ぐ人を決める）

 

賃料を誰が引き継ぐか決める

不動産を引き継ぐ人は、当然ながら賃料の支払いも引き継ぐことになります。

名義変更が完了した後に発生する賃料は、全て引き継ぐ人が受け取ります。

 

ただし、名義変更が完了するまでの間に発生した賃料は、被相続人の口座に振り込まれ、引き継ぐ人のものではありません。

つまり、名義変更完了までに発生した賃料は相続人の共有となり、相続人同士の協議で分割方法を決める必要があります。もちろん、法定相続分に応じて分割することも可能です。

 

債務を誰が引き継ぐか決める

相続は、プラスの財産だけではなく、マイナスの財産も引き継ぐものです。

したがって、相続する不動産投資用物件のローンが残っている場合、債務の引き継ぎについても決める必要があります。

 

相続人同士の協議が難航するなどして、物件を引き継ぐ人がなかなか決まらない場合、債務は相続人の共有財産となるため注意が必要です。

一般的には、不動産投資用物件を引き継ぐ人が、債務も合わせて引き継ぎます。

 

これは、相続する不動産投資用物件に抵当権（貸し手に対する債務の返済を保証するために設定される不動産の担保）が設定されているためです。

不動産投資用物件を相続したら【2.名義変更を行う】

 

不動産投資用物件を引き継ぐ人が決まったら、賃料や債務について明らかにするためにも、名義変更を行います。

ここでいう名義とは、厳密にいえば「登記簿謄本に記載されている所有者名義」のことです。

 

登記手続きを行い、所有者名義を被相続人から相続人に変更するのが所謂「名義変更」であり、正確には「相続を原因とする所有権移転登記名義変更」といいます。

名義変更の際には、遺言証書または遺産分割協議書が必要となります。

 

それぞれの違いについては以下の通りです。

 

遺言証書：自筆遺言の場合

名義変更の際に用いる遺言書には、「自筆遺言」と「公正証書遺言公証証書遺言」があります。

自筆遺言は、被相続人が自筆で書いた遺言のことであり、名義変更の前に家庭裁判所の検認が必要となります。

特に、遺言に封印がなされている場合、家庭裁判所で相続人または代理人の立会いのもと開封しなければなりません。

家庭裁判所以外で開封すると、5万円以下の過料に処されるため注意してください（※遺言が無効になるわけではありません）。

 

遺言証書：公正証書遺言の場合

公正証書遺言は、公証役場で公証人が作成した遺言のことです。

法律を熟知した公証人が作成することにより、形式不備などによって無効になることがなく、また原本は公証役場に保管されるため紛失・隠匿・偽造などの恐れがありません。

したがって、家庭裁判所による検認も不要です。

自筆遺言よりも確実性が高く、名義変更手続きをスムーズに進めることができます。

 

遺産分割協議書の場合

遺言書がない場合、相続人全員で協議を行い、遺産分割協議書を作成します。

名義変更のためには、遺産分割協議書に相続人全員の押印と印鑑証明書が必要となるため、不備がないように注意してください。

また、戸籍謄本と住民票についても相続人全員分が求められるため、確実に揃えることが重要です。

なお、実際の名義変更では、司法書士に依頼することをおすすめします。

自筆遺言・公正証書遺言・遺産分割協議書のいずれの場合にも、必要書類についてサポートを受けられるため安心です。

 

不動産投資用物件を相続したら【3.準確定申告を行う】

 

不動産投資用物件を引き継いだ場合、不動産所得が発生するため毎年必ず確定申告を行います。

また、不動産を相続する際には準確定申告が必要となります。

 

相続人が不動産を引き継ぐまでの間にも賃料は発生しており、この部分については本来被相続人が申告するものです。

しかし、生前贈与でなければ被相続人は既に死亡しているため、確定申告はできません。

 

そこで、被相続人が死亡した年の1月1日から死亡した日までの不動産所得を、相続人が代理で申告します。

これが準確定申告です。

 

準確定申告書は、相続開始日の翌日から4ヶ月以内に、被相続人の住所地の税務署に提出する必要があります。

なお、相続人が複数人の場合、準確定申告書を相続人全員の連署で提出しなければなりません。

 

不動産投資用物件を相続したら【4.相続税の納税を行う】

 

相続の際には、相続する資産に応じて相続税が発生する場合があります。

 

まずは、相続税が発生するかどうかを確認しなければなりません。

相続税が発生するのは、相続する不動産投資用物件を含む「被相続人の遺産の合計」が、基礎控除額（3000万円+600万円×法定相続人の数）を超える場合です。

 

例えば、法定相続人が「配偶者+子供3人」の4人であれば、基礎控除額は

3000万円+600万円×4人＝5400万円

となります。

 

したがって、被相続人の資産が5400万円を超える場合には相続税の納税義務が発生します。

相続税の申告・納付の期限は、相続開始日の翌日から10ヶ月以内と定められているため、申告・納付を確実に行いましょう。

 

不動産投資用物件を相続したら【5.管理会社と借主に伝える】

 

次にすべきことは、管理会社と借主への通知です。

 

ここまでの流れで、名義変更によって登記上の所有者は変更したものの、相続について管理会社や借主は何も知りません。

管理会社も借主も、被相続人をオーナーと認識している状態ですから、連絡窓口や振込口座を変更する必要があるのです。

 

連絡窓口と振込口座の変更のポイントは以下の通りです。

 

連絡窓口

管理会社に管理業務等を委託している場合には管理会社に連絡を入れ、連絡窓口を被相続人から相続人へと変更します。

自主管理であれば、借主からの連絡は全てオーナーが受けます。

不動産に関する苦情、修繕依頼、賃貸契約の更新・解約などに対応するため、連絡窓口の変更を借主全員に伝えましょう。

 

振込口座

この時点では、賃料の振込先として被相続人の口座が指定されています。

したがって、振込口座も変更しなければなりません。

管理会社が賃料を回収しているならば、管理会社に振込口座の変更を伝えます。

この場合、管理会社が借主に対して賃貸人変更通知を行うため、相続人から借主に口座変更を伝える必要はありません。

ただし、借主から直接振り込まれている場合には、借主全員に振込口座の変更を伝える必要があります。

まずは、賃料振込の流れが「借主→管理会社→オーナー」か、あるいは「借主→オーナー」かを確認しましょう。

合わせて知っておきたいのは、敷金の取り扱いについてです。

不動産投資用物件を引き継ぐ際には、物件や債務だけではなく、敷金返還義務も引き継ぎます。

しかしながら、実際の相続で引き継ぐのは物件だけで、被相続人が受け取った敷金まで引き継げるわけではなく、借主に再度請求することはもちろん不可能です。

基本的には相続人の貯金や、相続後に得られた賃料収入から敷金を支払うことになります。

 

不動産投資用物件を相続したら【6.売却か保有か今後の方針を決める】

 

以上で不動産投資用物件の相続はほぼ完了です。

 

最後に、相続した不動産投資用物件について、今後の方針を決めましょう。

基本的に、方針は「売却」「保有」のどちらかです。

物件の収益性が高く、相続人自身も賃貸経営に取り組む意欲があるならば、保有し続けるのが良いでしょう。

 

ただし、賃貸経営に伴い、入居率の維持、経費のコントロール、修繕・リフォームなど、様々な業務が発生します。

場合によっては、相続人が負担に耐えられなかったり、熱心に取り組んだものの賃貸経営が破綻したりする恐れもあります。

その場合、売却も見据えて方針を決めるべきでしょう。

 

相続人が賃貸経営の負担に耐えられなければ、不動産をオーナーチェンジ物件として売却するのも一つの手です。

 

不動産投資用物件の相続時 必要な費用とは？

 

上記の流れでも見た通り、不動産投資用物件を相続する際には名義変更が必要となります。

このとき、相続登記に必要な書類を揃えたり、登記手続きを司法書士に依頼したりすることによって費用が発生します。

司法書士報酬の目安と、書類の取得・作成にかかる費用についてみていきましょう。

 

司法書士の報酬

まず知っておきたいのが司法書士の報酬です。

相場人が自分で相続登記を行う場合、司法書士に依頼する必要はありません。

しかし、相続を円滑に進めるためには、司法書士に依頼するのが最も確実です。

司法書士報酬は自由に決めることができ、司法書士によって安い場合もあれば高い場合もあります。

一般的には、5〜15万円が相場とされています。

司法書士報酬を抑えるには、複数の司法書士に問い合わせて比較するのが良いでしょう。

 

名義変更に必要な書類の費用

名義変更には様々な書類が必要となり、書類の作成・取得にも費用がかかります。

遺言証書によって手続きする場合の費用と、遺産分割協議書によって名義変更する場合の費用を簡単にみていきましょう。

 

【遺言書によって名義変更する場合】

 

遺言者の除籍謄本…750円/通
相続人の住民票…300円/通
固定資産税評価証明書…200～400円/通（自治体によって異なる）
受遺者の戸籍謄本…450円/通

 

【遺産分割協議書によって名義変更する場合】

 

遺産分割協議書の作成…6～8万円（司法書士によって異なる）
遺産分割協議書に添付する相続人全員の印鑑証明書…450円/通
被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本…300～750円/通（書類の種類によって異なる）
被相続人の住民票除票…300円/通
相続人全員の戸籍謄本…450円/通
相続人全員の住民票…300円/通
固定資産税評価証明書…200～400円/通（自治体によって異なる）

 

不動産投資用物件は生前贈与した方がいい？

 

相続税対策の手段の一つに、生前贈与があります。

 

ただし、生前贈与を行うことが必ず節税になるとは限りません。

普通に相続した場合の相続税と、生前贈与した場合の贈与税をシミュレーションし、比較する必要があります。

 

生前贈与と税金の仕組みは以下の通りです。

 

生前贈与だと逆にかかってしまう税金とは

 

生前贈与した際には贈与税が発生します。

 

贈与税の基礎控除は110万円であり、基礎控除後の贈与額に税率（贈与額に応じて10～55％）を掛け合わせて計算します。

例えば、1000万円の財産を贈与した場合、基礎控除を差し引いた贈与額は890万円です。

贈与額890万円に対する税率は30％、控除額は90万円となるため、この生前贈与によって177万円の贈与税が発生します。

 

※贈与税例＜特例贈与財産用＞（特例税率）で計算

出典：国税庁「No.4408 贈与税の計算と税率（暦年課税）

 

このように、生前贈与によって逆に税金がかかってしまうこともあるため注意が必要です。

普通に相続する場合、基礎控除が「3000万円+600万円×法定相続人」と大きく設定されているため、遺産が少額であれば生前贈与のメリットはほとんどありません。

 

相続時精算課税制度とは

不動産を生前贈与する場合には、相続時精算課税制度の活用をおすすめします。

 

相続時精算課税制度とは、生前贈与の税額を抑える一方で、相続の際には生前贈与した財産を足し戻して相続税を計算する制度です。

この制度を利用することによって2500万円までの生前贈与が非課税となり、2500万円を超えた場合にも税率を20％に抑えることができます。

 

相続の際には、生前贈与した財産を足し戻して計算しますが、そもそも相続税は基礎控除が大きいため、ある程度の不動産であれば相続税もかかりません。

 

例えば、2000万円の不動産を引き継ぐ場合、

・相続時精算課税制度を利用して生前贈与すれば贈与税はかからない

・相続税も（基礎控除の範囲内のため）かからない

となり、納税は不要となります。

 

※贈与税例＜特例贈与財産用＞（特例税率）で計算

出典：国税庁「No.4103 相続時精算課税の選択」

 

相続税対策に向いている不動産投資物件とは

 

同じ不動産投資物件でも、相続税対策に向いている物件と、向いていない物件があります。

相続税対策に効果的な不動産の特徴は、以下の2点です。

 

• 市場価格と相続税評価額の価格差が大きい
• 流動性と収益性が高い

 

市場価格と相続税評価額の価格差が大きい不動産

同じ価値の財産でも、財産の種類によって相続税評価額が異なります。

現金で相続する場合、現金と相続税評価額はイコールです。

 

5000万円を現金で相続すると、相続税評価額も5000万円となります。

一方、不動産で相続する場合の相続税評価額は、市場価格の70～80％で評価されます。

5000万円の現金でマンションに投資し、そのマンションを相続すれば、相続税評価額を3500～4000万円に圧縮できるのです。

 

さらに、不動産の評価は物件によって異なるため、市場価格と相続税評価額の価格差が大きい不動産ほど相続税対策に効果的です。

人口が多い地域の物件や、駅から近い物件など、立地条件の良い不動産は買い手が付きやすく、市場価格も高くなります。

流動性・収益性の高い不動産

単に相続税対策を目的として不動産に投資する場合、相続後の売却を見据える必要があります。

相続税の申告・納付には期限があるため、相続人はスピーディに売却しなければなりません。

 

そこで重要となるのが、流動性です。

「流動性が高い」ということは「売却が容易」ということにほかならず、短期間のうちに売却できます。

 

また、収益性も重要です。

収益性が高い物件は金融機関から融資を受けやすいため、買い手が見つかりやすく売却も容易です。

流動性と収益性の高い物件の具体例としては、都心部の新築マンションを考えると分かりやすいでしょう。

 

都心部のマンションは流動性が高く、賃貸需要が安定しているため収益性も高いです。

さらに新築マンションに投資すれば、相続時に築浅物件として売却できるため、高い流動性が期待できます。

まとめ

不動産投資と相続の関係について詳しく解説しました。

 

不動産の相続には一定の流れがあり、名義変更や準確定申告、相続税の申告・納付などが必要です。

相続に伴う賃料や敷金の取り扱い、名義変更のためのコスト、相続税の納付など、お金の面でも正確な処理が求められます。

不慣れな場合には、司法書士など専門家に依頼するのが良いでしょう。

 

また、被相続人が相続に有利な不動産を選んでおくことも重要です。

被相続人・相続人の双方が相続を正しく理解し、円滑な相続を目指しましょう。

 

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