不動産投資物件のリフォームとは？
リノベーションとの違いや費用相場~タイミングまで

不動産投資物件のリフォームの実施タイミングや費用、リノベーションとの違いなどについて疑問をお持ちの方も多いのではないでしょうか。

リフォームの実施タイミングや費用などについて事前に理解しておくことで、具体的なリフォーム計画や収支計画を立てることができ、計画的に準備を進められます。

この記事では、不動産投資物件のリフォームの実施タイミングや費用相場について解説します。また、リフォーム費用を抑える方法などについても紹介していますので、ぜひ参考にしてみてください。

不動産投資物件のリフォームとは

不動産投資物件のリフォームとは、老朽化した物件を新築に近い状態に戻すために行う改修工事のことです。リフォームによって、壁や床、設備などの経年劣化した箇所を新築時のようなキレイな状態に戻すことができます。

 

具体的なリフォーム工事としては、以下のようなものがあります。

 

• 洗面化粧台の交換
• キッチンの交換
• フローリングの張り替え
• 壁紙（クロス）の張り替え
• 浴槽の交換
• 浴室の壁の修繕

 

リフォームをすることで、入居者満足度や入居率の向上が期待できます。不動産投資で安定した収益を得るには、リフォーム工事の実施が重要です。

リフォームとリノベーションの違いとは

 

リフォームは、老朽化した建物を新築に近い状態に「戻す」ための工事であり、フローリングや壁紙の張り替え、キッチンや洗面化粧台の交換などを行います。
一方、リノベーションは建物の価値を「高める」ために行われる工事のことです。

間取りの変更など、リフォーム工事よりも規模が大きいことが一般的であり、場合によっては建物を床・壁・天井・内装などが何もない「建物の躯体だけの状態」にしてからフルリノベーションを行うこともあります。

リフォームとリノベーションどっちが安い？

不動産投資物件のリフォームやリノベーションにかかる費用は、物件の状態や工事内容によって異なります。

 

ただし、一般的にリノベーションの方がリフォームよりも工事規模が大きくなる傾向があるため、費用も高額になることがあります。

 

不動産投資物件の場合、リフォームやリノベーションにかかる費用は、将来の収益に大きく影響するため、収支バランスを考慮した上で慎重に判断することが重要です。

 

リフォーム等に必要な費用を正確に把握し、収支バランスや運営プランに合った方法を選択することが大切です。

 

不動産投資物件でリフォームを実施するタイミングとは

 

共有施設の故障や不具合の報告、入居者の退去時、築年数10年目や12年ごとのサイクルなど、不動産投資物件をリフォームする適切なタイミングを把握することは重要です。

 

これらのタイミングを把握しておくことで、計画的にリフォームを実施することができます。資金面や業者選びなど、リフォームの準備がしやすくなるため、安定経営を目指す上でも重要なことです。

 

ここでは、初心者が知っておきたい、不動産投資物件の適切なリフォームタイミングについて見ていきましょう。

共有施設の故障や不具合の報告があったとき

「マンションのオートロックが作動しない」「アパートの集合ポストが壊れている」など、共用施設の故障や不具合の報告があったときは、不動産投資物件をリフォームするタイミングの一つと言えます。

 

このような報告があったにも関わらず、何も対応しない場合は、信頼を損なうだけでなく、入居者満足度の低下や退去の原因となる可能性があります。また、新たな入居者を確保するのも難しくなるでしょう。

 

共用施設の故障の報告があったときは、できるだけ早めに対応することが重要です。

 

入居者の退去時

 

入居者の退去時は、リフォームを実施する一つのタイミングです。入居者がいる状態で部屋の中をリフォームするのは、現実的ではありません。工事中の生活スペースの確保や室内の片付けなど、さまざまな配慮が必要となるため、よほどの緊急性がない限りは、入居者も許可を出さないでしょう。

 

また、退去後にリフォームを行うことで、室内が清潔になり、次の入居者を迎え入れやすくなります。リフォームによって、物件が新築時の状態に近づけることで、家賃の低下を防ぐことも可能です。

 

築年数10年目や12年ごと

建物の築年数が10年目を迎えたタイミングや、12年ごとのサイクルは、リフォームを実施する一つのタイミングとされています。

 

築10年から12年のタイミングは、大型設備であるキッチンやトイレ、バスなどの保証期間が終了する時期でもあります。また、経年劣化によって建物のさまざまな箇所が傷んでいる可能性も高いためです。

 

そのため、築10年から12年のサイクルを目安にリフォームを検討することが重要です。このタイミングでリフォームを実施することで、設備の更新や経年劣化の修繕が行われて、建物の状態を良好に保つことができ、入居者満足度の向上などにつなげられます。

 

不動産投資におけるリフォーム費用の相場とは

 

壁やお風呂、トイレ、キッチンなど、リフォーム費用の相場を把握しておくことは重要です。相場を知っていると、リフォームを検討する際に収支やキャッシュフローの計算がしやすくなります。また、計画的に準備を進めることが可能です。

 

ここでは、不動産投資におけるリフォーム費用の相場について見ていきましょう。

 

床をリフォームする費用相場

不動産投資物件における床のリフォーム費用は、使用する床材によって異なります。

 

以下は、主な床材とそのリフォーム費用の目安です。

 

• フロアタイル：5,000円程度/㎡
• フローリング：張り替えは1畳あたり3万〜6万円、重ね張りは1畳あたり2万〜5万円
• クッションフロア：3,000円程度/㎡

 

フロアタイルは塩化ビニルシートで作られ、防水性などに優れています。フローリングの場合、リフォーム費用は張り替えのほうが高くなる傾向があります。クッションフロアにすると、比較的費用を抑えることが可能です。

 

壁をリフォームするときの費用相場

室内の壁紙（クロス）の張り替えにかかる費用の相場は、1㎡あたり約1,000円から1,500円程度です。

 

例えば、30㎡の壁紙を張り替える場合、費用は約3万から4万5,000円程度になります。

 

中古物件を購入してリフォームを行う場合、壁紙を全面的に張り替える必要があるため、それなりの費用がかかる可能性があります。一部分だけ張り替えると、逆に目立ってしまうためです。

 

費用は、壁紙のデザインや種類によっても異なる場合があるので、事前に見積もりを取るようにしましょう。

 

お風呂をリフォームするときの費用相場

お風呂場の壁や浴槽が劣化している場合は、リフォームを行って新築時の状態に近づけることが重要です。

 

お風呂のリフォーム費用の相場は、以下のとおりです。

 

• 浴槽の交換：5万から15万円程度
• お風呂の壁の修繕：10万円程度

 

ユニットバスを全て新品に交換する場合は、100万円以上かかる場合もあります。

 

お風呂が劣化していて状態が悪いと、空室率が上がる原因にもなり得るため、予算を抑えながらも、適切なリフォームを行いましょう。

 

トイレをリフォームするときの費用相場

和式トイレから洋式トイレに交換する場合やウォシュレットを取り付ける場合の費用相場は以下のとおりです。

 

• 和式から洋式に替える：15万〜20万円程度
• ウォシュレットを取り付ける：1万〜2万円程度

 

和式トイレにかぶせるだけの簡易洋式トイレを選び、ネット通販でウォシュレットを探すことで、予算を抑えることも可能です。

 

トイレが古い・汚いという理由で、物件選びの選択肢から外れる場合があるため、適切なリフォームが必要です。

 

キッチンをリフォームするときの費用相場

古いキッチンは、高さが低いなど、設備が不十分であるため、料理好きやファミリー層から敬遠されることがあります。

 

新しいキッチンにリフォームすると、物件の印象が良くなり、入居率の向上が期待できます。キッチンのリフォーム費用の相場は、以下のとおりです。

 

• システムキッチン導入：50万〜100万円程度
• 公団キッチン導入：10万円程度

公団キッチンは予算を抑えることができますが、入居者の満足度が高まるのはシステムキッチンです。ターゲット層や予算を考慮し、適切なキッチンリフォームを検討しましょう。

不動産投資物件のリフォームにおける注意点とは

 

不動産投資物件のリフォームを行う際には、優先順位をつける、予算を決めておく、複数のリフォーム業者で見積もりを取るなどの注意点があります。

事前に注意点を把握しておくことで、リフォームの失敗リスクの軽減が可能です。

 

ここでは、不動産投資物件のリフォームで注意点について解説します。

 

リフォームする箇所の優先順位をつけておく

リフォームを行う際は、優先順位をつけておくことが大切です。すべての部分を一度にリフォームしてしまうと、予算がどんどん膨れ上がってしまいます。

 

最初に検討すべき優先順位の高い箇所は、キッチンやトイレ、洗面室などの水回りです。水回りは物件の印象に大きく影響するだけでなく、水道管の破損などで水漏れが起きると、オーナーの管理責任を問われる可能性があります。また、水回りは利用頻度が高く、老朽化が目に見えやすい場所でもあるため、優先的にリフォームを行うことをおすすめします。

 

リフォームの予算を決めておく

リフォームの予算をあらかじめ決めておくことは大切です。予算を設定していないと、リフォーム業者が提案する内容を全て受け入れてしまい、結果として高額な費用がかかる可能性があります。

 

また、予算に基づいた判断基準がないため、リフォームによってキャッシュフローが悪化し、不動産経営に大きなリスクをもたらすかもしれません。

 

不動産経営の収支計画や資金繰りなども考慮した上で、適切な予算を組むことが重要です。コストが増えると、利回りが低下し、利益も減る可能性があります。

 

複数のリフォーム業者に見積もりを出してもらう

不動産投資物件のリフォームを行う場合は、複数のリフォーム業者に見積もりを依頼しましょう。相見積もりを取ることで、費用がより安いリフォーム業者を選ぶことができます。

 

また、複数の業者に相談することで、多くの情報を得られるのもメリットです。「できるだけ安く済ませたい」と考えている場合は、最低でも3つ以上の業者に見積もりを出してもらい、比較検討しましょう。

 

不動産投資物件のリフォーム費用を少なく抑える方法とは

自分でリフォームする、生活感のある部分を隠すなどによって、リフォーム費用を削減することが可能です。

 

リフォーム費用を抑えることで、賃貸経営のコストを減らし、利回りの向上やキャッシュフローの改善につなげることができます。

 

ワンルームマンションやファミリーマンションなど、賃貸経営のコストを抑えたい場合は、ここで紹介するリフォーム費用を少なく抑える方法を参考にしてみてください。

 

水回りをクリーニングする

キッチンやお風呂、洗面化粧台など、水回りの状態は物件の印象に大きく影響します。そのため、リフォームを行う際は、水回りを重視することが大切です。

 

例えば、古くなったキッチンのコンロを新しいものに交換したり、洗面化粧台の古い蛇口を新しくすることで、物件の印象がさらに良くなる可能性があります。

 

部分的な交換であれば、リフォーム費用も少なく抑えることが可能です。

 

もし水垢やサビ、カビなどの問題が深刻な場合は、ハウスクリーニングを検討するとよいでしょう。2万〜3万円の費用はかかりますが、水回りがキレイになり、リフォーム費用に比べて大幅に節約できます。

自分でリフォームする

自分でリフォームすることで、リフォーム専門業者に頼むよりも費用を節約できます。

 

自分で材料を購入し、ドアノブを取り替えたり、クロスを張り替えたり、水回りを徹底的にクリーニングするなど、自己リフォームを行うことで、お金を節約するだけでなく、リフォームの知識やノウハウも身につきます。

 

物件への愛着もさらに深まるでしょう。リフォーム費用を抑えたい場合には、自らリフォームするのも一つの選択肢です。

 

生活感のある部分を隠す

部屋にデザイン性の高い装飾品や小道具、インテリア用品などを設置することで、物件の印象を改善できます。特に入居者の目につく場所に、デザイン性の高いアイテムを置くことが重要です。リフォームしなくても、物件の印象を高めることができます。

 

装飾品や小道具、インテリア用品を購入する際には、インテリアショップで店員さんに選び方や効果的な設置方法などを尋ねることをおすすめします。

 

照明を変更して明るくする

現在の照明を新しいものに交換することで、物件の印象を良くすることができ、リフォーム費用を節約することにもつながります。

 

例えば、リビングの照明をオシャレなものに変えることで、物件の印象がガラリと変わるでしょう。さらに、照明をLEDに変更することで、室内が明るくなり、電気代も節約できるため、入居者にも喜ばれるはずです。

 

部屋の印象を改善するためにリフォームを検討している場合には、照明を交換することも一つの選択肢です。

購入前に知っておきたいリフォーム費用を抑える物件選びとは

 

材質や設備のクオリティが高い物件は、築年数が経っても傷みにくく、古びた印象を受けにくいため、リフォーム費用を削減できる可能性があります。

高品質な物件は、購入時のコストが他の物件よりも高くなる場合もありますが、リフォーム費用を抑えるだけでなく、家賃下落リスクを軽減することも可能です。

 

リフォーム費用を抑えたい場合には、材質や設備のクオリティが高い物件を購入することも一つのポイントです。

まとめ

この記事では、不動産投資物件のリフォームに関する実施タイミングや費用相場、そしてリフォーム費用を抑える方法などについて解説しました。

 

リフォームを行うことで、物件の状態が改善され、入居者満足度や入居率アップにつながります。

 

また、材質や設備のクオリティが高い物件を選ぶことで、リフォーム費用を抑えることも可能です。

 

今回の記事で紹介した内容を参考にして、実際に物件選びやリフォーム計画を立ててみましょう。

 

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