少額から始められる不動産投資！最低いくらから？
初心者にもおすすめの理由とは

数千万円、数億円といった多額の資金を投じ、大規模な賃貸経営に取り組む…

不動産投資といえば、このようなイメージを持っている人も少なくないかもしれません。

しかし、不動産投資は少額から始めることも可能です。

この記事では、少額で不動産投資を始められる仕組みと、少額で投資する際の注意点について解説します。

少額不動産投資はいくらから始められる？

不動産投資といえば、多額の資金が必要というイメージがあるでしょう。

しかし、不動産投資は少額で始めることができます。

 

例えば、少額の自己資金を頭金として、生命保険付融資等によって資金を調達することで、数千万円のマンションを購入することが可能です。

これを「レバレッジ効果」といいます。

 

少額から始められる不動産投資の種類

少額で始められる不動産投資にはいくつか種類があります。

 

上記のように、少額の自己資金と銀行融資を組み合わせて賃貸物件を購入するのがスタンダードな手法ですが、他にも、少額で不動産投資を始めたい人に向けて、いくつかの仕組みが利用できます。

 

ここでは、代表的な例を3つ紹介します。

 

REIT（不動産投資信託）

投資信託とは、投資家から集めた資金を投資機関が運用するものです。

専門家に運用を委託できるため、投資の知識がない人、投資に時間を割くことができない人などに人気の商品です。

 

運用の対象は日本株・外国株・債券・コモディティなど様々ですが、そのひとつに不動産を対象とする「REIT（不動産投資信託）」があります。

1口数万円程度で購入できるREITもあり、少額で不動産に投資できます。

 

不動産小口化商品

不動産小口化商品は、投資家同士で資金を出し合って不動産を購入するものです。

REITと同じく、数万円から不動産に投資できます。

 

ただし、REITは「投資信託を購入する（不動産の所有権は得られない）」のに対し、不動産小口化商品は「不動産を購入する（不動産の所有権を得られる）」という点で大きく異なります。

購入した不動産を運用して得られた利益は、投資家の出資額に応じて分配される仕組みです。

 

不動産クラウドファンディング

不動産クラウドファンディングは、不動産を対象とするクラウドファンディングです。

複数の投資家がお金を出し合って不動産を購入するため、仕組みとしては不動産小口化商品に含まれます。

 

ただし、クラウドファンディングを通じて出資者を募るため、匿名である点が異なります。

1万円から投資でき、REIT、不動産小口化商品と比べてもさらに少額です。

 

少額不動産投資のメリット一覧

少額の不動産投資にはどのようなメリットがあるのでしょうか。

上記で紹介した商品のメリットをまとめていきます。

 

【REITのメリット】

• 株式投資と同じ感覚で投資できる。ネット証券を利用すれば、パソコンから簡単に売買でき、現金化もスピーディ。
• REITを提供しているのは大和、三菱UFJ、ニッセイなどの系列会社。プロが運用してくれるため利益を出しやすい。

 

【不動産小口化商品のメリット】

• 任意組合型・賃貸型であれば不動産の所有権を得られるため、相続税の節税に役立つ。
• 投資家同士でお金を出し合うことにより、個人では購入できない高額物件への投資も可能。

 

【不動産クラウドファンディングのメリット 】

• 最低1万円から投資できる案件もある。
• 運用期間が短い案件が多く、経済の変動による影響を受けにくい。
• 赤字が出た場合に補填を受けられる、入居者の有無に限らず固定賃料を得られるなど、運営会社によってはリスク軽減につながる制度がある。

 

少額不動産投資のデメリット一覧

ただし、少額での不動産投資にはデメリットもあります。

 

【REITのデメリット】

• EIT価格は東証REIT指数との相関性が高い。不動産市況や金融の影響を受けるため、市場の動向次第で含み損を抱える可能性がある。
• 投資する不動産は運用者が決めるため、投資家が選ぶことはできない。

 

【不動産小口化商品のデメリット】

• 不動産小口化商品は金融商品としての歴史が浅く、あまり普及していない。物件自体の取り扱いが少ないため選択肢が少なく、良い物件に巡り合う機会が少ない。
• 上記のデメリットにより、良い物件ほど応募者が集中する傾向がある。その場合、そもそも投資できないことも多い。
• 投資期間は10年以上が一般的。途中解約できないタイプもあり、期間中は物件の所有者としての責任も生じる。

 

【不動産クラウドファンディングのデメリット】

• 運用期間中は現金化できず、投資資金を拘束される。
• 運用期間が短いため、短いスパンで投資資金を回転させる必要がある。次の投資先が見つからなければ、その期間中は投資資金を遊ばせることとなり、運用効率が低下する。

少額から始められる好条件・好立地物件はあるの？

不動産投資は、物件の選び方次第で成果が大きく変わります。

この点において、以上で紹介した少額不動産投資は「自分で物件を選べない」「物件の選択肢が少ない」といった問題があります。

 

もちろん、少額だからといって好立地・好条件の不動産投資が不可能というわけではありません。

好立地・好条件であれば、金融機関が積極的に支援してくれることも多く、融資（場合によってはフルローン）を受けることで少額から開始できる可能性があります。

少額から始めやすい不動産投資物件とは？

少額から始めやすい不動産投資物件には、以下のような特徴があります。

 

• 有利な条件で売却できる
• 安定した入居者が見込める
• 災害リスクが少ない

 

都市型マンションが好例です。

なぜなら、都心の物件は収益性が高いため買い手がつきやすく、入居率も比較的安定しているからです。

災害リスクについても、不動産会社と相談しながら選ぶことで十分に対処できるでしょう。

 

これらの特徴について、解説していきます。

 

売却時に有利な物件とは

少額から始めやすい不動産投資物件として、まず考えたいのが「売却のしやすさ」です。

不動産投資に成功するためには、購入段階で出口戦略まで考えておく必要があります。

 

「売却に有利な物件」は「市場に流通しやすい物件」とイコールであり、その特徴は次の3つです。

 

• 利回りが安定していること
• 好立地であること（都心、駅から近いなど）
• 好条件であること（入居者の属性が良い、近隣に比べて賃料・地価の下落が軽微、融資を受けやすいなど）

 

法定耐用年数、融資耐用年数が長いところを選ぶ

少額で不動産投資を始める場合、購入資金の大部分を融資でカバーする必要があります。

そこで重要となるのが、法定耐用年数と融資耐用年数です。

基本的に、銀行の融資期間は法定耐用年数を基準とします。

 

中古物件に投資する場合、融資期間の上限は法定耐用年数から築年数を差し引いた年数（融資耐用年数）です。

法定耐用年数が長い物件ほど長期融資を受けやすく、少額での不動産投資に適しています。

 

したがって、少額の不動産投資には耐用年数が最も長いRC構造（法定耐用年数47年）を選ぶのがポイントです。

 

入居者率が高く空き室リスクが少ないところを選ぶ

自己資金が少額であるほど、借り入れる金額が必然的に大きくなり、返済負担も高まります。

空室の期間が長期化すると、返済負担に耐えられずに不動産投資が破綻する恐れがあります。

 

したがって、入居率が高い不動産に投資することで、空室リスクを避けることが大前提です。

都市型マンションであれば安定した入居が見込めるため、少額でも安心して始めることができます。

 

長く居住できる特典があるところを選ぶ

入居率を高水準で維持する方法は色々ありますが、最近のトレンドは「ペット可」の物件です。

少額不動産投資では、一棟マンションではなく区分マンションも有力な選択肢となります。

区分マンションの運用は管理規約に左右されるため、ペット不可の物件も多いです。

 

そこで、あえてペット可の物件を選ぶことにより、長期間の入居が期待できます。

このほかにも、長期間の入居につながる特典を意識することが重要です。

 

東京都内などの首都圏近郊ところを選ぶ

地方の物件は価格が安いため、少額不動産投資に向いていると考える人も多いです。

しかし実際には、むしろ東京都内などの首都圏近郊の方が少額不動産投資に向いています。

 

なぜならば、首都圏の不動産は融資を受けやすいためです。

地方の安い物件でも、融資を受けることができなければ少額では投資できません。

 

災害リスクが少ないところを選ぶ

近年、地震や水害など自然災害のリスクが高まっています。

少額で不動産投資する場合にも、災害リスクはシビアに考えるべきです。

繰り返しになりますが、少額不動産投資は借入額が大きく、返済負担も重くなります。

 

何らかの災害によって物件を稼働できなくなれば、たとえ短期間であっても不動産投資そのものが破綻する危険があります。

自分自身で災害リスクを調査し、専門家にも相談しながら災害リスクが少ないエリアを選びましょう。

まとめ

不動産投資は少額でも始めることができます。

REIT、不動産小口化商品、不動産クラウドファンディングなども徐々に普及しています。

しかしながら不動産投資の王道は、物件を自ら購入し、賃貸によって収益を得ることです。

 

都心の好条件・好立地の物件は融資を受けやすいため、少額から始めることも十分に可能です。

まずは少額で始めて不動産投資の経験を積み、徐々に投資規模を拡大していきましょう。

本稿で解説した通り、少額の不動産投資ではRC構造であること、都心に近いことなどが重要です。

木下不動産では、これらの条件を満たす都市型マンションを多数取り扱っています。

 

不動産投資を少額から始めてみたい方は、一度お気軽にご相談ください。

 

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