初心者必見！不動産投資 何から始めればいい？手順を基礎からわかりやすく解説

「不動産投資は何から始めればいいのか」「不動産投資はどのように進めていけばいいのか」

そういった疑問を持つ不動産投資初心者のために、不動産投資の始め方や運用までの流れについて詳しく解説します。

 

また、不動産初心者が失敗しないためのコツやおすすめの物件について紹介していきます。

不動産投資の始め方とは？まず何から始めればいいの

不動産投資を始めたいと考えている方でも、「具体的にどのような手順で進めれば良いのかわからない」ということがよくあります。

 

無駄な時間やコストをかけないために不動産投資に関する知識の習得や、物件選びの手順をしっかりと理解しておくことが重要です。効率的に行動することで大切なチャンスを逃すことなく、不動産投資のスタートを切ることができるでしょう。

不動産投資の始め方 運用までの流れを紹介

 

不動産投資を開始する際には、事前に運用までの流れを把握しておくことが必要です。

 

基礎知識を得ることから、実際に物件を購入し運用するまでの流れを理解しておきましょう。不動産投資の大まかな流れを理解しておくことで、計画的でスムーズな投資が可能になるからです。

 

運用の流れを理解していないと、適切なタイミングや情報を見逃す可能性があり、投資開始までに余分な時間を費やすことになるかもしれません。

 

ここでは、不動産投資の運用までの流れについて紹介します。

会社の副業規定を調べておく

不動産投資を始める際には、まず会社の副業規定を確認しましょう。

 

通常、不動産投資は株式投資や投資信託などと同じく資産運用の一環とされますので、大抵の場合、副業とはみなされません。

勤務先が副業を禁止している場合でも、株式投資や投資信託を行ったからといって、ペナルティが課されることはほとんどないでしょう。

 

ただし不動産投資を事業規模で行っている場合には、副業とみなされ勤務先との問題が生じる可能性があるため、注意が必要です。

 

国税庁の「事業としての不動産貸付けとそれ以外の不動産貸付けとの区分」によると、事業規模の目安は、「5棟10室」とされています。

 

つまり、「5つ以上の戸建て物件を賃貸に出している」または「10室以上のアパートやマンションを賃貸運用している」といった場合は、事業規模とみなされ、会社の副業禁止規定に抵触する可能性があります。

 

以下の記事で「不動産投資が副業禁止の規定に抵触するか」について詳しく解説しています。

 

不動産投資は副業にあたる？副業禁止でも問題ない？注意が必要な職業とは

 

不動産に関する知識を学んでおく

不動産投資に関する知識を事前に学んでおくことは非常に重要です。

 

• 家賃収入の所得区分
• 利回りの意味と算出方法
• 表面利回りと実質利回りの違い
• 優良物件を探すためのポイント
• 経費計上できる費用
• 家賃収入にかかる税金
• 融資を受ける際の諸経費内訳
• 投資物件の管理方法
• 不動産投資に潜むリスク

 

これらの知識を事前に学ぶことで、不動産投資の成功率を向上させることができます。

基礎知識の不足は、不動産投資の成果に悪影響を及ぼす可能性があるため、しっかりと準備をしておくことが大切です。

 

不動産投資を学ぶための一般的な方法は以下のとおりです。

 

• 書籍を読む
• Webサイトを閲覧する
• 投資用物件を見学する
• 経験豊富な不動産投資家の話を聞く
• 不動産会社の説明会に参加する
• セミナーに参加する

 

不動産投資は取引金額も大きく、一度始めたら最低でも10年以上の長期的な目線での運用が必要になります。しっかりと基礎を勉強してから始めることで、その後の運用の成功率を高めることができるでしょう。

 

とはいえ、全てを学ぶことは難しいため、プロに相談してから運用を始めるなども手段のひとつとなります。

 

以下の記事では、不動産投資の勉強方法について詳しく解説しています。

 

不動産投資の勉強って何からどうやるの？初心者におすすめの勉強方法を徹底解説

 

投資金額や目標を決める

 

不動産投資を開始するには、投資金額や目標を設定することが必要です。とはいえ、不動産投資を始めるために物件購入する際には、金融機関から融資を受けるのが一般的です。そのため、事前に、自分が金融機関からどの程度の融資を受けられる状況なのかを確認しておくことも重要です。

 

自分自身が用意する「自己資金」と、自分が金融機関から受けられる「融資金額」を考慮した上で、投資金額や目標を設定するようにしましょう。

 

基本的に、物件価格に対する自己資金の割合が高いほど、融資時に借り入れた借入金額は少なくなり、月々のローン返済額も低くなる傾向があります。逆に、自己資金の割合が低くなると、借入金額が増え、月々のローン返済額も増加します。

 

そのため、自己資金や借入金額、月々のローン返済額などを考慮して、投資金額を決定することが大切です。

 

また、不動産投資の目標は以下のようなものが挙げられます。

 

• 老後の資金を確保する
• 生活費の足しにする
• 生命保険も兼ねて運用する

 

目標を明確にすることで、どの種類の物件を選ぶか具体的な計画を立てる際に役立ちます。

物件を探す

投資資金や目標が明確になったら、物件を探しましょう。不動産投資には、区分マンション（ワンルームマンションなど）、一棟マンション、一棟アパート、戸建てなど、さまざまなタイプの物件が存在し、それぞれで特徴や予算が異なります。

 

投資用の物件を見つける際、自分で探すことも可能ですが、不動産会社と協力することで効率的に進めることができます。希望条件を不動産会社の担当者に伝えれば、条件に合致する物件を提案してもらえるでしょう。

 

さらに、最新の市場動向や物件選びのポイントなど、不動産投資に関する有用な情報を得ることも可能です。

 

優良な投資用物件を選択することで、空室リスクなどを軽減できる可能性があります。実際に物件を見学し、自身の条件に合った物件を選びましょう。

金融機関の融資審査を受ける

希望の物件を見つけたら、金融機関の融資審査に進みます。ただし、金融機関にローン申請をしても、必ずしも融資が承認されるわけではありません。

 

金融機関の審査で評価されるポイントは、主に以下のとおりです。

 

• 物件の収益性
• 申込者の属性
• 頭金・借入金額
• 信用情報

 

不動産投資においては、通常家賃から得ることができる収入がローン返済の元となるため、物件の収益性が大きなポイントとなります。また、申込者の年齢や雇用形態、収入などの属性も審査において重要です。

 

さらに、頭金や借入金額、過去の延滞や滞納などの信用情報も、審査の判断材料として考慮されます。

 

金融機関によって金利や借入期間などの融資条件が異なるため、慎重に比較検討し、条件の良い金融機関を選択することが重要です。申請前に各金融機関の条件を確認して、最適な選択を行いましょう。

契約・運用する

金融機関の審査に合格した後は、物件の契約手続きを行います。不動産会社の担当者と打ち合わせをし、指定の日時と場所で不動産売買契約を締結しましょう。

 

契約の際には、宅地建物取引士から重要事項説明を受けます。物件や契約内容に関する重要なポイントが説明されるため、疑問点や不明点があれば、その場で質問して解消しましょう。

 

特に問題がなければ、契約手続きを進め、その後、金融機関から不動産会社に資金が振り込まれます。物件の引き渡しが完了したら、不動産投資がいよいよスタートです。仲介会社などを活用して入居者の募集活動を行いましょう。

 

もし管理業務を外部に委託する予定なら、早めに信頼できる管理会社を選んで手配することをおすすめします。

不動産投資初心者が失敗しないためのコツ

不動産投資の初心者がリスクを軽減するためには、具体的に何が必要なのでしょうか。

事前に失敗しないためのコツを把握しておくことで、安心して不動産投資をスタートすることができます。

 

ここでは、不動産投資初心者が失敗しないためのコツについて詳しく解説します。

不動産投資の元手はいくら必要か把握する

不動産投資を始める際には、必要な元手（不動産投資を行うために自分で最初に用意する資金）の金額を把握することが重要です。

 

適切な元手を把握することで、具体的な資金計画を立てることができます。逆に、元手を正確に把握せずに進めると、適切な資金計画を立てることが難しくなり、不動産投資の成功確率が低下するかもしれません。

 

通常、不動産投資の元手の目安は、物件価格の1〜3割程度です。これは、多くの場合、金融機関から融資を受ける際に、物件価格の1〜3割の自己資金（頭金）を用意する必要があるためです。

 

例えば、物件価格が3,000万円の場合、300万円から900万円が適切な元手といわれます。ただし、これは一般的な目安であり、金融機関によっては必要な元手がさらに少なくて済む場合もあります。

 

物件価格の1〜3割を目安にしつつ、具体的にどれくらいの自己資金が必要か、希望する金融機関で確認しておくことをおすすめします。

不動産投資は売却までを考慮して購入する

不動産投資を始める際には、将来的な売却を視野に入れて物件を購入することが重要です。売却の可能性を無視して物件を購入してしまうと、将来的に物件を手放したいと思った際に手立てがない状況に陥る可能性があります。売却できない物件は貸し出すことを目的とした賃貸で収益を上げることしかできなくなりますので、運営方法に制約が生じ、不測の事態に対処する余裕がなくなる可能性があります。

売却の視点を持ちながら物件を購入することで、賃貸が順調にいかない場合や資金が一括で必要な場面、運用が難しくなる状況においても売却が可能です。

 

物件を選ぶ段階で将来の売却を考慮することによって、売却価格が市場価値を上回る可能性も考えられます。

 

通常、不動産投資は長期の資産運用となります。そのため、出口戦略（売却）をしっかりと考えながらスタートすることが大切です。

 

物件を選ぶ際には、将来の売却時のこともイメージして慎重に判断することをおすすめします。

信頼性の高い不動産投資会社を利用する

 

信頼性の高い不動産投資会社を利用することは、リスクを軽減する上で非常に重要です。信頼性の高い不動産投資会社を選ぶメリットは以下のとおりです。

 

• 豊富なノウハウの提供
• 優良物件情報の提供
• 顧客志向の対応
• 充実したサポート体制の提供

 

逆に、信頼性の低い不動産投資会社を選んでしまうと、役立つノウハウや物件情報の提供が限られ、顧客志向の対応やサポートも期待できないでしょう。

 

また、信頼性の高い不動産投資会社を選ぶ際のポイントは、以下のとおりです。

 

• 豊富な実績があるか
• スタッフの対応が良いか
• 口コミや評判が良いか
• 物件の運用成績が優れているか

 

不動産投資の成功確率を高めるためにも、信頼できる不動産投資会社を選ぶことが大切です。

不動産投資 初心者はどんな物件がいい?

 

不動産投資の初心者の方向けにおすすめなのは、次のような物件です。

 

• 東京都内などの好立地にある物件
• アクセスの良い立地条件の物件
• 資産価値の落ちにくい物件

 

このような物件を選ぶことは、安定した収支状況を生み出し、空室リスクや家賃下落リスクなどの対策としても有効です。

 

「不動産投資でそもそもどの物件を選ぶべきかわからない」「運営と管理の経験と知識がないためリスク対応に不安がある」といった方には特におすすめです。

 

入居者を確保しやすくなり、利益を大きく生み出す可能性も高まります。

 

ここでは、不動産投資の初心者におすすめの物件について見ていきましょう。

東京都内などの好立地

 

不動産投資の初心者におすすめの選択肢は、東京都内などの優良な立地にある物件です。東京都内は、地方に比べて高い賃貸需要の見込みがあります。需要のある地域の物件を選ぶことで、空室リスクや家賃減少のリスク、資産価値の低下といったリスクを軽減することが可能です。

 

入居率を高水準で保つことができれば、長期間にわたって安定した家賃収入を得ることができ、利益を上げることができます。

 

好立地の地域には物件価格が高いというデメリットもありますが、その分、収益性の高い物件を手に入れるチャンスがあります。

 

東京都内などの魅力的な立地に興味がある場合は、まずは不動産会社に相談してみましょう。プロに相談しながら、自身の投資目標や予算に合った物件を選ぶことで、成功の可能性を高めることができます。

アクセスのいい場所

「公共交通機関が充実しており、電車やバスなどが便利に利用できる」「最寄り駅や主要駅へのアクセスがスムーズで通勤・通学がしやすい」といった、交通アクセスが良好な場所に位置する物件もおすすめです。

 

交通アクセスが良い立地条件の物件は、高い入居率と安定した収益を生み出す可能性があります。

 

交通アクセスが便利な場所であれば、学生や単身の社会人、高齢者など、幅広い層から需要を集めることができます。こうした立地は賃貸需要が高く、一定の収益が期待できるでしょう。

 

ただし、交通アクセスが良いからといって、すべての物件が優良であるとは限りません。不動産会社に選び方や優良物件の相談をして情報を収集することで、交通アクセスが良く、魅力的な条件を持つ物件を見つける可能性が高まります。

資産価値の落ちにくい物件

 

将来的な家賃や売却価格の下落リスクを軽減するためには、資産価値が落ちにくい物件を取得することが重要です。

 

資産価値が落ちにくい物件には、次のような特徴が見られることが多いです。

 

• 都市部に位置している
• 交通アクセスが良好な立地にある
• 人気のある地域や好条件の土地に所在する
• 有名なデザイナーによってデザインされている
• 大手ゼネコンが担当している
• 地域の象徴的な存在となっている

 

不動産投資を行う際には、新築物件や中古物件に限らず、将来的な出口戦略も考慮して物件を選ぶことが大切です。資産価値が落ちにくい物件を選ぶことで、購入価格と売却価格の差を最小限に抑えることが可能です。

 

ただし、資産価値が落ちにくい特徴を持つ物件を取得しても、修繕や運用方法などが適切でない場合は、資産価値の減少リスクが高まる可能性があるため、注意しましょう。

まとめ

この記事では、不動産投資の始め方や運用までの流れ、初心者が失敗しないためのコツ、おすすめの物件などについて解説しました。

 

不動産投資を始める際には、基本的な知識の習得や投資目標の設定、物件の選定、金融機関の審査など、いくつかのステップがあります。

 

失敗のリスクを抑えるためには、元手を明確に把握し、将来の売却を考慮して物件を選ぶことや、信頼性の高い不動産投資会社を利用することが重要です。

 

また、不動産投資初心者には、都心部などの好立地物件を特におすすめします。

 

不動産投資に興味がある方は、ぜひ、勉強や不動産投資会社への相談を始めてみましょう。

木下不動産の投資マンション