不動産投資の初期費用はいくら？
諸費用の目安や抑えるコツを解説

不動産投資に興味を持つ方々にとって、初期費用の具体的な金額がいくらになるのか、気になるところではないでしょうか。

 

本記事では、不動産投資の初期費用の目安や詳細、具体的な資金計画を立てるための初期費用を抑えるコツなどを解説します。

 

不動産投資で経費にできる項目一覧や、不動産投資の初期費用を抑えるコツまで紹介していますので、不動産投資に興味がある方は、ぜひ参考にしてみてください。

不動産投資の初期費用の目安はいくら？

 

 

不動産投資を始める際、初期費用を把握することは非常に重要です。

初期費用の目安を知ることで、必要な資金を具体的に計画することができるため、不動産投資をスタートするためのロードマップが明確になります。

 

ここでは不動産投資を検討している方のために、不動産投資にかかる初期費用の目安を紹介します。

不動産投資にかかる初期費用の目安とは

一般的に、不動産投資にかかる初期費用は、物件価格の15%程度とされています。

 

例えば、物件価格が6,000万円の場合は約900万円程度、物件価格が1億円の場合は約1,500万円程度が初期費用の目安となります。

 

ただし、これはあくまでも目安であり、実際の初期費用は物件の状況や条件によって異なるため、注意が必要です。

 

マンションやアパートなどの不動産投資を始める際には、物件価格から初期費用の目安を算出し、自己資金の捻出方法や残りの資金に対してローンを利用できるかなどを考慮して、資金計画を立てることが重要です。

 

その際に、初期費用は物件価格の約15%程度ということを把握しておくことで、不動産投資を計画する参考となります。

 

不動産投資にかかる初期費用の種類

 

 

不動産投資における初期費用は、物件価格の15%程度であると述べましたが、具体的にどのような費用が含まれるか、その内訳を把握することが重要です。

 

初期費用の内訳を把握することで、より具体的な資金計画を立てることができます。

 

ここでは、頭金、仲介手数料、登録免許税、司法書士報酬、不動産取得税など、不動産投資にかかる初期費用の種類や計算方法について見ていきましょう。

 

不動産物件購入の頭金

不動産投資における初期費用の一つが、物件を購入する際の頭金です。頭金とは、物件価格からローン金額を差し引いた自己資金の部分を指します。

 

物件の種類や条件によって異なりますが、一般的に頭金は物件価格の約10%程度が目安とされています。例えば、物件価格が4,000万円の場合、頭金の目安は約400万円です。

 

頭金が多い場合、ローン借入額は少なくなるため、毎月のローン返済額を抑えることが可能です。一方、頭金が少ない場合、ローン借入額が増えてしまい、毎月のローン返済額も高くなる傾向があります。

 

不動産投資において必ずしも頭金が必要なわけではありませんが、物件価格の10%程度の頭金が必要になる場合があることを考慮しておくとよいでしょう。

不動産仲介手数料

不動産仲介手数料は、不動産投資物件を購入する際に、仲介した不動産会社に支払う手数料のことです。この手数料は、売買が成立した際の成功報酬として不動産会社に支払われます。

 

仲介手数料は、法律によって上限が決まっています。

 

・仲介手数料の上限「物件価格×3%+6万円」

※物件が400万円より高い場合

 

例えば、物件価格が5,000万円の場合、仲介手数料の上限は156万円（税別）です。また、物件価格が8,000万円の場合は、仲介手数料の上限は246万円（税別）となります。

 

不動産会社によっては、「仲介手数料半額キャンペーン」や「仲介手数料10万円割引」などのキャンペーンを実施している場合もあります。

 

仲介手数料は、不動産投資の初期費用の中で比較的金額が大きい傾向にありますので、資金計画を立てる際には十分に考慮することが大切です。

 

登録免許税

不動産投資にかかる初期費用の一つが、登録免許税です。

登録免許税とは、土地や建物を登記する際に発生する税金です。不動産投資用のアパートやマンションを購入する際に行う、所有権保存登記（新築）や所有権移転登記（中古）、抵当権登記などには、一定の税率が課されます。

 

登録免許税は「課税標準額（固定資産税評価額）×税率」で計算されます。登録免許税の税率は、以下のとおりです。

 

土地の所有権の移転登記

内容	税率
売買	評価額×2%
相続、法人の合併又は共有物の分割	評価額×0.4%
その他 (贈与・交換・収用・競売等)	評価額×2%

※国税庁「登録免許税の税額表」より

 

建物の登記

内容	税率
所有権の保存	評価額×0.4%（0.15%）
売買または競売による所有権の移転	評価額×2%（0.3%）
相続または法人の合併による所有権の移転	評価額×0.4%
その他の所有権の移転 (贈与・交換・収用等)	評価額×2%

※国税庁「登録免許税の税額表」より

※（）内の数字は軽減税率後

※軽減税率は「登記上の床面積が50㎡以上」などいくつかの要件を満たすことで適用されます。

 

新築物件と中古物件の両方において、登録免許税が発生することを理解しておきましょう。

 

司法書士報酬

不動産登記の手続きは、個人でも行うことができますが、一般的には専門家である司法書士に依頼することが推奨されています。司法書士に依頼すると、手続きのミスを回避できるだけでなく、書類作成や提出などの手間を省くことができるためです。

 

一般的に、司法書士の報酬は約10万円から15万円程度とされています。ただし、司法書士事務所によって費用は異なるため、「できるだけ報酬を抑えたい」という場合は、複数の司法書士事務所を比較検討することが重要です。

 

複数の司法書士事務所を比較することで、料金がよりリーズナブルな事務所を見つけるだけでなく、対応が良く、将来的な取引にも信頼できる司法書士事務所を選ぶことができるでしょう。

 

もし自身で手続きを行う場合は、時間がかかる可能性があるため、余裕を持ったスケジュールで進めることが大切です。

 

印紙税

印紙税とは、金銭消費貸借契約書や不動産売買契約書などに貼る印紙に対して課税される税金です。印紙税の金額は、契約書に記載された金額に応じて異なります。

 

以下は、契約書に記載された金額と対応する印紙税額の一覧です。

 

記載された契約金額	印紙税額
500万円超1,000万円以下	1万円
1,000万円超5,000万円以下	2万円
5,000万円超1億円以下	6万円
1億円超5億円以下	10万円
5億円超10億円以下	20万円

※国税庁「印紙税額の一覧表（その1）第1号文書から第4号文書まで」より抜粋

 

例えば、契約書に8,000万円と記載されている場合、印紙税額は6万円になります。物件の予算が確定した際には、具体的な印紙税額を考慮しておくことが重要です。

 

不動産取得税

不動産取得税とは、マンションやアパートなどの不動産を取得した際に課税される税金です。不動産を取得してから約6ヶ月から1年後に、納税通知書が送られてきます。

 

不動産取得税の計算方法は、「取得した不動産価格（課税標準額）×税率」となります。税率は以下のとおりです。

 

内容	税率
土地および住宅	3%
住宅以外の家屋	4%

 

ただし、令和6年3月31日までに取得した場合、価格の1/2が課税標準額となります。また、一定の要件を満たす場合には、申請によって不動産取得税が軽減されることもあります。

 

不動産投資を検討している場合は、不動産取得税がかかることを考慮しておくことが重要です。

 

固定資産税・都市計画税

固定資産税と都市計画税は、毎年1月1日時点で不動産を所有している個人や法人に課税される税金です。対象となる不動産はマンションやアパート、土地などです。都市計画税は市街化区域内に所在する土地および家屋に課されます。

 

それぞれの税金の計算方法は、以下のとおりです。

 

• 固定資産税：固定資産税評価額×1.4%
• 都市計画税：固定資産税評価額×0.3%

※自治体によって税率は異なる場合があります。

 

固定資産税や都市計画税は、不動産を所有している間、毎年かかる税金です。自分がどれくらいの税金を負担することになるのかを把握するためにも、早い段階で計算しておくことが重要です。

 

固定資産税評価額については、課税明細書や固定資産課税台帳、固定資産評価証明書などを通じて確認することができます。

 

火災保険料・地震保険料

投資物件を購入した場合、火災保険や地震保険に加入することが一般的です。これらの保険に加入することで、火災や落雷、風災、水災、水漏れ、騒擾などのさまざまな災害による被害が補償されます。

 

基本的に、地震保険は単独での加入ができず、火災保険とセットで契約する必要があります。保険料は物件や条件によって異なります。

 

ただし、万が一の際に補償を受けられることや緊急時の支出を抑えられるメリットがあるため、火災保険や地震保険に加入することを強くおすすめします。これらの保険によって、安心して運営することが可能です。

不動産投資にかかる経費はいくらまで？　

 

不動産投資においては、物件の取得や運用に関連する費用を経費として計上することができます。経費を上手に活用することで、節税効果を得ることが可能です。節税に成功すれば、より多くのお金を手元に残すことができます。

 

したがって、どのような費用が経費として認められるのか、どれくらいの金額までが計上可能なのかなどを理解しておくことが重要です。

 

不動産投資を行う際には、経費に関する知識を持っておくことが必要です。適切な経費計上によって、税金の負担を軽減し、効率的な資産運用を実現することができます。

 

不動産投資で経費にできる項目一覧

不動産投資で経費にできる主な費用は、以下のとおりです。

 

経費にできる費用	内容
不動産取得税	不動産を取得した際にかかる税金
印紙税	契約書の印紙にかかる税金
登録免許税	不動産登記にかかる税金
固定資産税	毎年1月1日時点で不動産を所有する人にかかる税金
管理委託手数料	管理会社に支払う手数料
仲介手数料	不動産会社に支払う成功報酬
保険料	火災保険料や地震保険料
司法書士報酬	司法書士に登記を依頼する際にかかる費用
広告費	入居者を募る際にかかる広告費用
ローン金利	不動産投資ローンの金利（利息）
減価償却費	固定資産を取得した際にかかった費用を、その固定資産の耐用年数にわたって分割して経費として計上する費用のこと

 

さらに、上記に挙げた費用以外にも、物件オーナーが支出する通信費や交際費、書籍代、セミナー参加費用なども経費として計上することができます。

 

ただし、これらの費用は仕事で使用した分のみが計上可能であり、プライベートで使用した分については経費計上は認められません。通信費や交際費、交通費（旅費交通費）などは、仕事での使用に応じて費用を按分し、その部分だけが経費として認められるのです。

 

また、不動産投資の家賃収入などに対してかかる所得税や住民税は経費として計上はできないので注意してください。

 

不動産投資の雑費はいくらまで経費にできる？

不動産における雑費とは、他の経費に当てはまらない少額の出費を指します。しかし、雑費が過剰になると、税務署から疑われて調査の対象になる可能性があるため、慎重に扱う必要があります。

 

具体的な基準として、「年間◯万円までは雑費として計上できる」という明確なルールは存在しません。ただし、いくらでも計上しても良いというわけではないため、注意が必要です。

 

一般的な目安としては、一戸マンションの場合、年間25万円程度が挙げられます。これは1ヶ月あたり2万円程度に相当します。しかし、これはあくまで目安であり、物件や状況によっては雑費がより多くかかる場合もあります。

 

雑費は他の勘定科目に該当しない費用を計上する点で便利ですが、過度に高額な雑費を計上すると税務署の調査リスクが高まることを念頭に置いておきましょう。

 

不動産投資の収入いくらまで非課税になる？

不動産投資における家賃収入には、所得税や住民税、消費税などの税金がかかります。ただし、住宅用の不動産を賃貸し、賃貸期間が1ヶ月以上の場合は、消費税は非課税となります。また、課税売上高が1,000万円以下の場合も、消費税は非課税です。

 

一方、オフィスなどの事業用賃貸物件に関しては、課税売上高が1,000万円以下であれば消費税は非課税となりますが、1,000万円を超える場合には消費税が発生します。

 

不動産投資による家賃収入には、消費税がかかるか否かを正しく把握しておくことが重要です。適切な税金の申告と納税を行うためにも、税法のルールに基づいた計算と記録をしっかりと行う必要があります。

 

不動産投資の初期費用を抑えるコツ　

 

不動産投資における初期費用を抑えるコツとして、好立地条件の物件に絞る、仲介手数料を下げてもらう、頭金を減らすなどがあります。これらの方法を実践することで、初期費用を削減し、より多くの資金を手元に残して不動産投資の運用を始めることが可能です。

 

ここでは、不動産投資の初期費用を抑えるための具体的なコツを詳しく紹介します。

 

好立地条件の物件に絞る

「駅から徒歩5分圏内」「都市部の立地」といった好立地の物件を選ぶことで、初期費用を抑えられる可能性があります。

 

好立地の物件は一般的に運用利回りが高く、金融機関から高い評価を受け、融資を受けやすくなる傾向があるためです。評価が高い物件は、全額融資を受けることができる可能性が高まります。

 

特に都市部など賃貸需要が高いエリアの好立地物件は、長期にわたり一定の収益が期待できるため、初期費用を削減するだけでなく、将来的な収益にもメリットがあります。

 

不動産投資の初期費用を抑えたい場合は、首都圏など都市部の好立地物件を検討してみるとよいでしょう。良い立地に投資することで、効率的な運用と持続的な収益を得ることが可能です。

 

仲介手数料を下げてもらう

不動産投資における初期費用を削減する方法の一つは、仲介手数料を減らしてもらうことです。仲介手数料とは、不動産の売買が成立した際に不動産会社に支払う成功報酬のことです。

 

仲介手数料の上限は法律で「売買金額×3%+6万円」と決められていますが、下限は定められていません。

 

そのため、一部の不動産会社では「仲介手数料◯%割引」のようなキャンペーンを実施していることがあります。また、交渉によって仲介手数料を下げてもらうことも可能です。

 

例えば、8,000万円の物件を購入する場合、仲介手数料の上限は246万円（税別）になります。しかし、仲介手数料が半額の場合、123万円（税別）になり、初期費用を大幅に削減できます。

 

不動産投資の初期費用を削減するために、不動産会社の選定時に仲介手数料に関する情報を注意深く調べたり、売買時に交渉を試みることが有効です。節約することで、より投資効率を高めることができるでしょう。

 

頭金を減らす

不動産投資において、初期費用を抑える方法の一つは頭金を減らすことです。頭金を増やすことで金融機関からの借入額を減らすことができますが、逆に頭金を減らすと、より多くの資金を手元に残すことができます。

 

一般的に、頭金の目安は物件価格の10%程度とされています。例えば、物件価格が5,000万円の場合、頭金の目安は500万円です。もし、頭金を物件価格の8%まで減らした場合は、400万円となり、100万円が手元に残ることになります。

 

ただし、頭金を減らすことでローン審査に影響を及ぼす可能性も考慮する必要があります。また、頭金を減らすと借入額が増えるため、毎月のローン返済額が高くなるので注意が必要です。

 

そのため、頭金を減らす場合は、事前にローン返済額のシミュレーションを行い、毎月の返済が負担にならないかを確認しておくことが重要です。

初期費用を含めたフルローンが組める銀行もある

金融機関の中には、物件価格の一部ではなく「物件価格+諸費用」を含めたフルローンを取り扱っている場合があります。

 

この場合、初期費用も含めた融資を受けることができるため、頭金などの用意が不要です。借入額が増えることにより、毎月のローン返済額は高くなる可能性がありますが、フルローンの魅力は手元にできるだけ多くの資金を残して不動産投資の運用を開始できることにあります。

 

ただし、フルローンは誰でも利用できるわけではありません。

金融機関の審査があるため、物件の状況や個人の信用などによっては、フルローンの希望が通らない場合もあるため注意が必要です。

 

また、事前にローン返済額などをシミュレーションしておくことが大切です。

 

「初期費用をできるだけ抑えたい」「手元に資金がない」といった場合には、初期費用を含めたフルローンを提供している金融機関を探してみるとよいでしょう。

まとめ

この記事では、不動産投資の初期費用の目安や詳細、初期費用を抑えるためのコツなどについて解説しました。

 

一般的な不動産投資における初期費用の目安は、物件価格の15%程度です。仲介手数料や印紙代、不動産取得税などが初期費用に含まれます。

 

しかし、これらの費用はあくまでも相場であり、実際の初期費用は物件の条件によって異なるため、事前に詳細を確認することが重要です。

 

不動産経営に興味がある方は、この記事で紹介した初期費用の目安やコツを参考にしてみてください。それによって、効果的な資金計画を立てることができるでしょう。

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