マンション経営で得られる年収はいくら ？何年で黒字に？
アパート経営や大家さんとの違い

マンション経営における収入や年収、黒字化までの期間などについて詳しく知りたいと考える方は多いです。これらの情報を把握することで、将来の展望を持つことができ、具体的な収支計画を立てることも可能です。

この記事では、マンション経営によって得られる収入や年収、黒字化までの期間について解説しています。さらに、マンション経営とアパート経営の経費の比較や、不動産投資家と大家さんの違いなども紹介します。

マンション経営で得られる年間の収入はいくら

 

国税庁の「令和3年分 申告所得税標本調査」によると、不動産所得者の平均所得は543万円となっています。

 

さらに、2021年の所得階級別所得金額の構成割合を見ると、500万円超1,000万円以下が29.6%で最も多く、次に1,000万円以上2,000万円以下が21.5%です。

 

ただし、所得は収入から経費を差し引いた金額であり、経営状況や運営方針などによって左右されるため、これはマンション経営における年収の一つの指標として考えられます。

 

マンション経営の不動産所得には2種類の利益がある

 

マンション経営における利益には、「運用益（インカムゲイン）」と「売却益（キャピタルゲイン）」の2つの種類があります。不動産投資を始める際には、それぞれの利益の仕組みを理解しておくことが重要です。

 

利益の仕組みを把握しないと、適切な収益計画を立てることはできません。

 

ここでは、不動産投資における2種類の利益について紹介します。

 

運用益（インカムゲイン）

運用益（インカムゲイン）とは、マンションを運用することで得られる利益のことを指します。具体的には、家賃収入のことです。

 

マンション経営では、入居者がいる限り、毎月安定した家賃収入を得ることができます。例えば、家賃が10万円の部屋を賃貸に出し、入居者がいる場合、毎月10万円、年間で120万円のインカムゲインを得ることが可能です。※ここでは費用や税金は考慮していません。

 

家賃や入居率が高い物件は、一般的にインカムゲインが高い傾向にあります。つまり、高い家賃を得られる物件や常に入居者が満室になっている物件は、多くの収益を期待できるのです。

 

売却益（キャピタルゲイン）

不動産投資における売却益（キャピタルゲイン）とは、所有するマンションなどの不動産を売却した際に得られる利益のことを指します。つまり、購入時の価格よりも高く売ることで生じる利益です。

 

売却益はインカムゲインとは異なり、継続的な収入ではなく、まとまったお金が手元に入ってくるのが特徴です。一般的に、不動産を購入した後は、しばらく賃貸として運用し、その後売却します。

 

マンション経営は何年で黒字になるの？

 

マンション経営において、黒字化までの期間は10年程度と言われることが多いです。

 

不動産の投資や購入に関して、収益や黒字化のタイミングは様々な要素に依存します。以下に、一般的な要素と考慮すべき事項をいくつか示します。

 

市場の変動

不動産市場は時間とともに変動します。地域や経済状況によって異なるため、投資した不動産の価値が上昇するまでには、10年以上かかる場合もあります。

 

ローンの支払い

融資を利用して不動産を購入した場合、毎月のローン返済が必要です。この返済額や期間によって、黒字化するまでの時間が変わることがあります。

 

賃貸収入

 不動産を購入して賃貸物件として活用する場合、賃貸収入が黒字化までの期間に影響を与えます。賃料相場や入居率なども考慮する必要があります。

 

維持費や修繕費

 不動産を所有するためには、維持費や修繕費などの費用もかかります。これらの費用を考慮に入れて、黒字化のタイミングを見極める必要があります。

 

税金や法的要件

 不動産投資には税金や法的な要件も関わってきます。これらの要素も黒字化までの期間に影響を及ぼす可能性があります。

 

不動産投資は複雑なプロセスであり、個別の状況によって結果は異なります。一般的な目安としては10年が挙げられることもありますが、必ずしも全ての場合に当てはまるわけではありません。具体的な投資計画や現地の市場状況を評価することで、より正確な見通しを得ることができます。

マンション経営とアパート経営で出費は違うの？

 

一般的に、アパート経営は一棟買いとなりますが、マンション経営では一棟買いのほかにも1室からの購入・運用が可能です。1室からの購入では、ワンルームなどの単身向けの場合は比較的価格が安くなる傾向がありますが、3LDK〜4LDKなどのファミリータイプの場合は価格が上がります。

 

また、マンションを一棟買いする場合、アパート投資よりも高額な取得費用が一般的です。1億円を超えることも珍しくありません。

 

同じ規模の場合、マンションの方がアパートよりも費用負担が大きい傾向にあります。しかし、マンションは耐震性や防音性、設備などの面で優れており、そのため家賃収入も一般的に高くなることが多いです。

マンション経営の場合

マンション経営においては、経費率や光熱費、建築費などの情報を把握しておくことは、具体的な資金計画を立てる上で重要です。これにより、自身の物件運営にかかるコストが適切かどうかを容易に見直すことができます。

 

ここでは、マンション経営に関連する経費率や光熱費、建築費などの情報について紹介します。

マンション経営の経費率は？

マンション経営における経費率は、物件の種類や立地、運営方法などによって異なりますが、一般的な目安としては15%〜20%程度と言われています。

 

例えば、家賃10万円の部屋が12室あるマンションの場合、経費の目安は「120万円×15%〜20%=18万〜24万円」です。

 

したがって、同様の規模のマンション経営で経費が30万円〜40万円などとなる場合、経費が高すぎる可能性があります。高い経費率は利益を圧迫し、手元に残る収益が少なくなることにつながるため注意が必要です。

 

一方、経費率が低すぎると、必要なところに必要な分だけお金を使っていない可能性があり、入居者満足度などに影響する恐れがあるため経費の点検をしたほうがよいでしょう。

マンション経営の光熱費はいくらですか？

マンション経営には、共用廊下、エントランス、管理人室、ゴミ置き場、駐車場、エレベーターなどの共用施設の電気代や水道代がかかります。

 

光熱費は使用方法によって異なりますが、一般的な目安としては新築物件価格の0.1%〜0.3%程度と言われています。

 

例えば、物件の価格が1億円の場合、光熱費の目安は10万円〜30万円程度です。入居者が支払う管理費等で賄えない場合は、オーナー自身が負担する必要が出てきます。

 

光熱費が目安よりも高くなってしまった場合、LED照明への切り替えや節水装置の導入など、節約策を実行することが重要です。これによって光熱費を適正な金額に抑え、利益を最大化することができます。

マンション建てるにはいくらかかる？

マンションを建設する際にかかる主な費用は、建築費、諸費用、付帯工事費です。

 

建築費は、一般的に鉄筋コンクリート造（RC造）の場合で、坪単価が85万円前後とされています。ただし、物件の規模や仕様によっては、坪単価が100万円から110万円前後になる場合もあります。

 

諸費用は、建築費の約5%前後を目安としています。つまり、建築費が1億円の場合、諸費用は約500万円程度になります。

 

諸費用には、以下のような費用が含まれます。

 

• 火災保険料
• 印紙税
• ローン手数料
• 不動産取得税
• 登録免許税
• 司法書士手数料

 

付帯工事費の目安は、建築費の10〜20%程度です。地盤確認費用、インフラ整備費用、外構工事費などが含まれます。

 

このような費用がかかることを考慮し、具体的な資金計画を立てることが重要です。

アパート経営の場合

 

アパート経営における経費率、光熱費、およびアパート建設費について理解することは、マンション経営との比較を容易にするための重要なポイントです。また、アパート経営を行う際には、具体的な収支計画の策定や経費削減策の検討が可能となります。

 

ここでは、アパート経営における経費率、光熱費、およびアパート建設費について詳しく説明します。

 

アパート経営の経費率は？

アパート経営における経費率の目安は、15%〜20%程度と言われています。

 

例えば、家賃6万円の部屋が8室あるアパートの場合、経費は「48万円×15%〜20%=7万2,000円〜9万6,000円」です。ただし、物件の状況や運営方法によって経費率は前後することがあります。

 

アパート経営において経費率が目安よりも高すぎる場合、経費を削減する余地があるか検討し、収支状況を見直すことが重要です。経費の削減により利益率を向上させることができます。

 

ただし、経費率をあまりにも低く抑えすぎると、運営に支障が出る可能性があります。入居者満足度の低下や空室率の増加といった問題が生じないよう、バランスを考えながら経費削減策を実施することが大切です。

 

アパート経営の光熱費はいくらかかる？

アパート経営には、共用部分の電気代や水道代などの光熱費がかかります。

 

アパートの規模や設備によって光熱費は異なりますが、一般的な目安としては、1室あたり数千円〜1万円程度かかると言われています。そのため、アパートの部屋が6室ある場合の光熱費の目安は、6万円程度です。

 

もし光熱費が目安よりも高い場合、共用廊下や階段の照明をLEDに変更したり、掃除時の水の使用量を節約するなどの削減策を検討することが重要です。光熱費の削減により、手取り収入を増やすことができます。

 

ただし、光熱費を過度に削減すると、入居者の快適性や満足度が低下し、退去に繋がる可能性があるため、バランスを考慮する必要があります。光熱費の削減と入居者の快適性の両立を図ることが大切です。

 

アパートを建てるのにいくらかかる？

アパートを建てる際にかかる費用には、建築費、付帯工事費、諸費用の3つがあります。アパートの建築費は、木造の場合、おおよそ1坪あたり50万円から70万円程度と言われています。

 

また、地盤改良工事や外構工事、造成費用などが含まれる付帯工事費の目安は、建築費の10%〜20%程度です。例えば、建築費が5,000万円の場合、付帯工事費は500万円から1,000万円程度かかることが予想されます。

 

諸費用の目安は、建築費の5%程度です。諸費用には、ローン手数料、祭典費、税金、登記費用、保険料などが含まれます。したがって、建築費が5,000万円の場合、諸費用は約250万円程度になるでしょう。

 

アパート建設を計画する際には、これらの費用を考慮し、適切な資金計画を立てることが重要です。

不動産投資家と大家さんでは収入の違いはあるの？

 

不動産投資家と大家さんの違いには、明確な基準は存在しません。しかし、一般的な観点から見ると、両者の違いは所有物件の管理方法にあります。

 

大家さんは、所有する物件を自己管理するため、掃除や客付け、トラブル対応などを全て自分で対応します。一方、不動産投資家は、物件の管理業務を専門の業者に委託することが一般的です。

 

大家さんの場合、自己管理によりコストを削減することができ、利益率を高めることができる一方、時間的な制約が大きくなります。不動産投資家は、複数の物件を運用しやすいため、収益を最大化することが可能です。

 

ここでは、不動産投資家と大家さんの違いについて見ていきましょう。

 

不動産投資家の場合

 

不動産投資家と大家さんの区別に明確な基準は存在しませんが、一般的には、サラリーマンが副業として行う場合は不動産投資家と呼ばれることが多いです。

 

不動産投資家は通常、管理業務を専門の業者に委託するため、家賃の回収や入居者募集、清掃、トラブル対応などの作業を直接行う必要はありません。

 

そのため、マンション経営においては手間がほとんどかからず、複数の物件を運用しても管理に関する負担は比較的少ないため、安心して運用できます。管理業務を業者に委託することにより、複数の物件を効率的に運用することができ、利益を最大化することが可能です。

 

大家さんの場合

大家さんの平均年収は521万円とされています。その中で、300万円を超えて500万円以下、および500万円を超えて1,000万円以下の範囲が比較的多いです。あくまでも不動産所得なので、アパートだけでなく、大規模なマンションやテナントビルの賃料収入や土地の地代収入、区分所有マンションの賃貸収入も含まれています。

 

一般的に、大家さんは管理業務を業者に委託しないため、コストを削減でき、利益率が高くなる傾向があります。しかし、その代わりに所有物件の清掃や入居者対応など、管理業務を全て自身で行わなければなりません。これにより、時間的な制約が非常に大きくなり、専業でなければ対応が難しく、他に仕事を持っている場合はハードルが高くなります。

マンション経営サラリーマン投資家の場合　収入はいくら？

 

上記で解説したとおり、大家さんの平均所得は521万円です。また、国税庁の「令和3年分 申告所得税標本調査」によると、不動産所得者の平均所得は543万円となっています。

 

マンション経営を行うサラリーマン投資家の場合、一般的には管理会社に管理業務を委託することが多いため、複数の物件を運用することが可能です。そのため、複数の物件を運用する場合は、平均所得を上回る収益を得ることができる可能性があります。

 

マンション経営を副業として考える場合、平均所得の金額でも十分な収入となりますが、さらに高い収益を得るチャンスがあるのがマンション経営をするサラリーマン投資家の魅力です。

マンション経営の家賃収入は物件で違う？

マンション経営における家賃収入は、物件によって異なる場合があります。具体的には、物件の種類、立地、仕様、築年数などに応じて設定される家賃が変動します。また、物件の規模によって所得の分類も変わる場合があるので注意しましょう。

 

特に事業規模によって変わる所得の分類については、どのような条件で分類が変わるのかを把握しておくことが重要です。

事業的規模か否かによる

不動産投資の所得は、事業規模に応じて事業所得または不動産所得として分類されます。ただし、「事業的規模」の基準については、所得税通達により「一般的な社会通念上の事業と見なされる規模で行われているかどうか」によって決まるとされており、具体的な明確な基準は示されていません。

 

建物の貸付に関しては、「アパートなどは通常10室以上の場合」「貸家は通常5棟以上の場合」といった基準を満たす場合には、一般的に事業として扱われることがあります。

 

一方、土地や駐車場については明確な規定が存在しないため、税理士や税務署に相談することをおすすめします。

 

マンション経営を始められる年収に基準はあるの

 

マンション経営を始める際、多くの人が銀行などの金融機関から不動産投資ローンを利用します。融資を受けることで、自己資金が少なくてもマンション経営を始めることが可能です。

 

ただし、不動産投資ローンを利用する場合は、ローン審査を通過する必要があります。その際、年収は審査において重要な要素の1つとなります。

 

ここでは、金融機関のローン審査を通過するために必要な年収について見ていきましょう。

金融機関のローン審査通過できる年収とは？

不動産投資において、ローンを利用する場合には数千万円の借入が必要となることから、「年収は700万円以上必要」という説が存在します。しかし、これは絶対的な条件ではなく、700万円以上の年収がなければ必ずしもローンを利用できないということではありません。

 

金融機関は、借入者の返済能力を判断するために年収を確認しますが、年収以外にも勤務先や雇用形態、年齢、勤続年数などの属性、信用情報、自己資金の有無などを総合的に審査します。

 

したがって、年収が700万円未満であっても、他の要素が優れていればローン審査を通過することは可能です。逆に、年収が700万円以上であっても、属性や信用情報などの要素が不利な場合にはローン審査に落ちる可能性もあります。

 

要するに、年収700万円以上が必須というわけではなく、個々の状況や条件によって判断されるということです。「年収が700万円以下だから」といった理由だけで、不動産投資を諦める必要はありません。

まとめ

この記事では、マンション経営によって得られる収入や年収、黒字化までの期間、マンション経営とアパート経営の経費の比較などについて解説しました。

 

大家さんの平均所得は521万円です。また、国税庁の「令和3年分 申告所得税標本調査」によると、不動産所得者の平均所得は543万円となっています。

 

サラリーマン不動産投資家の場合、管理業務を委託すれば、複数物件の運用が可能です。そのため、平均所得より多くの収益を得られる可能性があります。

 

マンション経営に興味を持っている方は、信頼できる不動産会社の相談会やセミナーに参加して、豊富な知識やノウハウを身につけることが重要です。また、優良物件の情報を収集することも大切です。早速行動に移して、自身のマンション経営に向けた準備を始めましょう。

 

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