不動産投資の出口戦略で失敗したくない！
効果的な対策と売却方法とは

不動産投資で効率よく資産を形成するには、出口戦略が重要となります。

出口戦略を立てる上で欠かせない知識は以下の6つです。

 

• 売却のパターン
• 売却のタイミング
• 売却方法
• 売却価格の算出方法
• 購入時の注意点
• 売却時の注意点

 

この記事では、出口戦略に必要なこれらの知識について詳しく解説します。

不動産投資の出口戦略とは

 

不動産投資は、単に物件を購入し、賃貸運営をするだけではありません。

購入した物件を売却する、つまり出口まで含めて考える必要があります。

 

物件売却後に、初めて利益と損失が確定し、一連の投資が成功であったか、あるいは失敗であったかが分かるのです。

 

そこで、物件購入時には、賃貸運営の戦略に加えて出口戦略も考えることが重要です。

不動産投資の出口戦略【売却のパターン】

 

不動産投資の出口戦略のうち、売却のパターンは大きく分けて次の3つです。

 

• 収益物件のまま売却する
• 更地にして売却する
• 自分の居住用として売却する

 

それぞれのパターンについて簡単にみていきましょう。

 

収益物件のまま売却する

投資した物件を売却するパターンとして最もスタンダートなのが、収益物件のまま売却することです。

この場合、当然ながら買い手は収益物件として購入するため、その物件の収益性を基準に買値を判断します。

したがって、

 

• 入居率を高水準で維持している
• 家賃の低下を軽微に止めており、利回りが高い

 

といった高収益物件であれば、収益物件として売却することで、高値で売却できる可能性が高いです。

 

更地にして売却する

次に、更地にして売却する方法があります。

 

つまり、その土地に建てている物件を解体し、土地だけの状態として売却するパターンです。

なぜあえて更地にするのかというと、物件によっては建物が建ったままでは買い手がつかなかったり、高値で売れなかったりする可能性があるからです。

 

例えば、

• 建物自体に建築基準法違反などの問題を抱えている
• 物件の収益性が低く、土地だけの資産性で計算した方が高値で売れる

 

といった場合が考えられます。

 

自分の居住用として売却する

最後に、居住用物件として売却するパターンです。

 

分かりやすいのが、区分マンションや戸建て物件です。

これまで賃貸物件として利用してきた区分マンションや戸建て物件を、現在の居住者や次の買い手に居住用として売却します。

 

居住用として売却する利点は、収益性や資産性よりも、購入後に住む人の希望（特に立地や設備）などが反映されることです。

類似物件が居住用として高値で売買されている場合や、現在の入居者から購入の申し出があった場合には、居住用としての売却も検討してみると良いでしょう。

不動産投資の出口戦略【売却のタイミング】

 

出口戦略を考える上で欠かせないのが、売却のタイミングです。

 

不動産を売却するタイミングには、大きく分けて次の5つがあります。

 

• 売却価格が購入時価格より高いとき
• 多額の修繕費用が発生しそうなとき
• 長期譲渡へ切り替わるとき
• 減価償却期間が終了するとき
• デッドクロスになるとき

 

売却価格が購入時価格より高いとき

投資した物件を売却する最適なタイミングは、売却価格が購入価格より高いときです。

不動産投資は中長期投資が基本となるため、ある程度の期間にわたって賃貸経営を続ける計画・戦略を立てます。

 

その期間中、物件の価格は徐々に低下していくのが一般的です。

大抵の物件は、10年間も所有すれば「売値＜買値」になると考えておくべきでしょう。

しかしながら、時折、物件価格が上昇することがあります。

 

例えば、そのエリアの開発など、周辺環境の変化によって地価が大きく上昇する場合です。

 

また、不動産市場の活況によって需要が供給を上回り、中古の投資マンションの価格が上昇することもあります。

そのような場合、高値で売却するチャンスです。

 

多額の修繕費用が発生しそうなとき

「多額の修繕費用が発生するとき」に売却するのも、一つの出口戦略となります。

 

不動産は経年と共に必ず劣化し、入居率や賃料を維持するためにも修繕が欠かせません。

新築マンションであれば築10年目を迎えたとき、中古のマンション投資であれば前回の大規模修繕から10年が経過したときに、設備や内装の交換・修繕が必要となります。

 

また、一棟マンションに投資した場合には、12年ごとを目安に外壁塗装や屋上防水などの大規模修繕も行います。

もちろん、これらの修繕にはコストがかかり、大規模修繕となればなおさらです。

 

多額の修繕費用がかかりそうな場合には、あえて修繕前の段階で売却に踏み切ることも考えられます。

 

長期譲渡へ切り替わるとき

不動産を売却すると、売却時に得た利益に応じて課税されます。

このとき、物件の保有期間に応じて税率が変わるため、税率が安くなるタイミングで売却するのも立派な出口戦略です。

 

ポイントは、短期譲渡から長期譲渡に切り替わるタイミングです。

投資物件を取得した日から5年以内に売却すれば短期譲渡、5年超で売却すれば長期譲渡となります。

短期譲渡の税率は約39％であるのに対し、長期譲渡の税率は約20％であるため、大きな節税効果が見込めます。

 

減価償却期間が終了するとき

減価償却期間も、出口戦略に大きく影響する要素です。

 

不動産投資においては、不動産から得られた収益をいかに手元に残すかが重要であり、そのためには節税が欠かせません。

減価償却とは、不動産の取得費用を一定期間にわたって分割し、経費として計上できる仕組みです。

減価償却費を経費計上することで不動産収入を大幅に圧縮でき、税金の負担を減らすことができます。

 

ただし、資産によって減価償却できる期間が定められており、その期間を過ぎると減価償却費を計上できなくなり、税金の負担が重くなります。

このため、減価償却期間が終わる前に売却する投資家も少なくありません。

 

デッドクロスになるとき

最後に、デッドクロスになるタイミングです。

 

デッドクロスとは、ローンの元金返済が減価償却費を上回ることを意味します。

デッドクロスは、減価償却期間が終了するか、またはローンの返済が進むことによって起こります。

上記の通り、不動産ごとに減価償却期間が定められており、その期間が終了した後は減価償却費を計上できません。

当然ながら、減価償却費がゼロになるため、ローンの元金返済が上回りデッドクロスになるのです。

 

次に、元利均等方式でローンを組んでいる場合、返済が進むにつれて元金の部分が大きくなっていきます。

これも、元金返済が減価償却費を上回る原因です。

 

デッドクロスになると、たとえ帳簿の上では黒字でも手元資金が流出します。

このため、あらかじめデッドクロスになるタイミングを把握し、出口戦略を立てるとよいでしょう。

不動産投資の出口戦略【売却方法】

 

出口戦略を立てるには、どのように売却するかを決める必要があります。

 

不動産の売却方法は、以下の3つです。

 

• 売買仲介業者に依頼して売却する
• 買い取り業者に依頼して買い取ってもらう
• 個人間で売買する

 

売却方法によって、売却までにかかる時間や売値、売却後のトラブルのリスクなどが変わるため、適切な方法を選びましょう。

 

売買仲介業者との取引

不動産を売却する方法の一つに、売買仲介業者と売買契約を結んで売却することが挙げられます。

 

売買仲介業者とは、買主と売主の売買を仲介してくれる業者のことです。

条件の良い買主を探してもらうことで、高値で売却できる可能性が高まります。

 

なお、売買仲介業者との契約には、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類があり、ニーズに合うものを選ぶことが大切です。

 

買い取り業者との取引

次に、不動産買い取り業者に依頼する方法があります。

 

この場合、買い取り業者に直接販売するため、売買仲介業者に依頼して買主を探すよりもスピーディに売却できます。

ただし、買い取り業者の決めた価格でしか売却できないため、売却価格が市場価格よりも1～3割目減りするのがデメリットです。

 

個人間での取引

不動産は、専門の業者を頼らずに個人間で売買する方法です。

親戚に売却する場合には、個人間での取引も十分に考えられます。

 

また、個人間で不動産を売買するためのサイトもあり、これを利用することで買い手を探すことも可能です。

個人間で取引すれば、売買仲介業者に支払う仲介手数料が不要となり、買い取り業者よりも高値で売却できる可能性があります。

 

ただし、専門知識がない個人間で取引した場合、後々トラブルに発生するケースが少なくありません。

専門知識がなければ、個人間取引は避けた方が賢明です。

 

不動産投資の出口戦略【売却価格の決まり方】

 

不動産の売却価格を大まかに見積もっておくことも、出口戦略では非常に重要です。

 

この見積もりがあれば、安すぎる価格で売ってしまう、高すぎる価格で売ろうとして買い手がなかなか見つからない、といった失敗を防ぐことができます。

不動産の売却価格を算出する際に考慮されるのは、収益性と資産性です。

 

収益性（年間家賃収入・期待利回り）

投資不動産の売却価格は、収益性に大きく左右されます。

 

例えば、投資したマンションで賃貸経営を行い、後に収益物件として売却する場合、買い手にとって重要なのは「そのマンションに投資することでどの程度の収益が期待できるか？」ということです。

そこで、年間家賃収入や期待利回りから売却価格を算出します。

 

計算式は、

年間家賃収入（円）÷期待利回り（％）＝物件価格（円）

です。

 

資産性

場合によっては、収益性よりも資産性が重視されます。

 

分かりやすいのが、以下のような場合です。

 

• マンションを解体して更地にして売却する

（収益性が不明のため、単純に資産性で算出する）

• マンションの入居率が悪く、収益性が低い

（収益性を根拠にすると物件価格が実態よりも低くなるため、資産性によって実態に即した価格を算出する）

• 土地の面積に比べて建物部分が小さい（同上）

 

このような場合には、公示地価や実勢価格、路線価格、固定資産税評価額などによって、資産性から売却価格を決めます。

不動産投資の出口戦略で失敗しないために【購入時の注意点】

 

出口戦略は、不動産を好条件で売却し、投資パフォーマンスを底上げすることが目的です。

そもそも好条件での売却が難しい不動産であれば、出口戦略を立てることも困難になります。

したがって、購入時に「出口戦略を立てやすいかどうか」を踏まえて物件を選ぶことで、現実的な出口戦略を立てることが重要です。

ポイントとなるのは以下の3つです。

 

• 家賃の下がりにくい物件を選ぶ
• 自己資金を投入して物件を選ぶ
• 融資の難易度が低い物件を選ぶ

 

家賃の下がりにくい物件を選ぶ

まず、家賃の下がりにくい物件を選ぶことを意識しましょう。

 

上記の通り、売却価格は収益性に左右されます。

家賃が少し下がっただけでも、物件価格は大幅に下落してしまうのです。

 

例えば、月額家賃10万円・期待利回り8％の場合、売却価格は1500万円です。

ところが、月額家賃が9万円に下がった場合、売却価格は1350万円となります。

売却価格の下落幅（150万円）が年間家賃収入を上回るのですから、投資パフォーマンスへの影響は極めて大きいといえます。

 

したがって、購入時に家賃の下がりにくい物件（東京都内の都市型マンションなど）を選ぶことが重要です。

 

自己資金を投入して物件を選ぶ

物件の購入時、自己資金を増やすことで出口戦略の難易度を簡単に下げることができます。

 

大抵、不動産はローンで購入し、売却時に完済していないことも多いです。

物件を売却する際には、ローンの残債を一括で返済する必要がありますが、売却価格がローンの残債を下回り、なおかつ手元の資金で補填できなければ売却することはできません。

 

そのため、購入時に自己資金を多め出すほど、売却時の残債が小さくなり、出口戦略の自由度が高まります。

レバレッジは不動産投資の大きな魅力ですが、出口戦略のために自己資金を増やすのも一つの手です。

 

融資の難易度が低い物件を選ぶ

投資する物件は、融資の難易度が低いほど出口戦略が簡単になります。

 

融資難易度が低いということは、買い手が金融機関から資金調達しやすい、つまり買える人が多いということです。

金融機関によって判断は異なりますが、以下のような物件は融資難易度が低い傾向があります。

 

• 建築基準法に違反していない（違反している物件は融資難易度が跳ね上がる）
• 建物に対して土地の価格が高い物件

 

東京都内のマンションがその好例です。

経年によって建物部分の価値が目減りしても、都内の地価は容易に下落せず、上昇する可能性も十分にあります。

このため、売却の際には建物に対して土地の価格が高くなっており、融資難易度が下がることが期待できます。

不動産投資の出口戦略で失敗しないために【売却時の注意点】

 

最後に、不動産投資の出口戦略で失敗しないために、注意点をみていきましょう。

以下の6つに注意することで、出口戦略の失敗を防ぐことができます。

 

• マンションのローンに残債があるかを把握しておく
• 複数社に見積もりを出してもらう
• 入居者がいるうちに売却する
• 売値を上げるための修繕やリフォームはしない
• 売却時にかかる税金や費用を把握しておく
• 売却までの期間・スケジュールを把握しておく

マンションのローンに残債があるかを把握しておく

上述の通り、不動産を売却する際にはローンの残債を一括返済しなければなりません。

これは、不動産の抵当権を抹消する必要があるためです。

 

残債を正確に把握しておかなければ、売却価格がローンの残債を下回り、売りたくても売れないという事態に陥る危険があります。

とはいえ、手元資金からの補填は慎重に検討すべきでしょう。

 

出口戦略で手元資金が減ってしまうと、次回の不動産投資に使える資金が少なくなり、投資の自由度が損なわれるためです。

ローンの残債は正確に把握し、適切な価格での売却を心掛けてください。

 

複数社に見積もりを出してもらう

不動産を売却するには、売買仲介業者か買い取り業者に依頼するのが一般的です。

いずれの場合にも、複数社に見積もりを依頼することをおすすめします。

 

複数社に依頼することで、売却価格の相場を掴むことができ、見積もりが低い業者を避けることができます。

また、業者ごとの得手不得手、対応の丁寧さやサポート力なども分かり、相性の良い業者を選ぶための参考になります。

 

入居者がいるうちに売却する

入居者がいる状態で売却される物件を「オーナーチェンジ物件」といいます。

オーナーチェンジ物件の特徴は、購入後に入居者を募集する手間がなく、少なくともその入居者が退去するまでは安定した収入が約束されていることです。

このため、入居者がいるうちに売却することで、買い手が付きやすい、高値で売れやすいなどの好条件が期待できます。

 

売値を上げるための修繕やリフォームはしない

出口戦略の一つとして、修繕やリフォームが効果的な場合もあるのですが、安易な修繕・リフォームは避けた方が良いでしょう。

 

なぜならば、修繕・リフォームには確実に費用がかかるのに対し、かけた費用以上に売値が上がるかどうかは不確実だからです。

修繕・リフォームに多額の費用を投じたとしても、それを買い手が評価しなければ、売値は思うように上がりません。

買い手としてはできるだけ安く買いたいと思っているのですから、せっかくの修繕・リフォームが過小評価されることも多いです。

 

売却時にかかる税金や費用を把握しておく

売却時には様々な支払いが発生するため、出口戦略に織り込む必要があります。

ローンの残債を支払うほか、売却に伴う費用として仲介手数料・印紙代・登記費用などの支払いが生じます。

また、売却益が得られた場合には譲渡益課税の支払いも必須です。

これらの費用を全て支払った後、手元に残る部分が利益となります。

 

売却までの期間・スケジュールを把握しておく

よほどの優良物件でもなければ、不動産は右から左に売れるものではありません。

売却にはある程度の時間（目安は3～6ヶ月程度）がかかるため、売却までの期間とスケジュールを把握しておくことが重要です。

売買仲介業者に依頼する場合、売却の主な流れは以下の通りです。

 

1．業者の査定を受け、売り出し価格を決定する

2．業者と媒介契約を結び、物件を売り出す

3．買い手と契約条件を交渉し、折り合いがつけば売買契約を締結する

4．物件を引き渡す

5．業者に仲介手数料を支払う

6．入居者がいる状態で売却する場合、賃借人の地位継承通知を行う

 

契約条件の交渉が難航したり、買い手が融資交渉に失敗したりした場合には、売却までの期間が延びることもあります。

余裕をもって出口戦略を立てることが大切です。

 

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