不動産投資で必要な修繕費の目安とは…？
マンションの大規模改修の修繕費はいくら

不動産投資において、修繕費や税金などのコストを正確に把握することは重要です。

これらの具体的なコストを把握することで、賃貸に出す期間や売却時期などを想定でき、長期的な経営計画や収支の計算が可能となります。

 

本記事では、不動産投資における修繕費の目安や、修繕で損をしないためのコツについて解説しています。

不動産投資で必要な修繕費の目安や、より正確なシミュレーション・収支計画にお役立てください。

 

不動産投資の修繕費が必要となる目安とは？

 

マンションやアパートなどの不動産投資においては、大規模な修繕、小規模な修繕、そして修繕予防にかかる費用を把握し、資金計画に取り込み、修繕に備えた資金を用意することが重要です。

 

ここでは、なぜ不動産投資において修繕費の目安を知っておく必要があるのか、そして修繕費用の目安について見ていきましょう。

 

不動産投資で修繕費の目安を知っておくべき理由とは

 

不動産投資においては、修繕費の目安を知ることが重要です。これによって、具体的な修繕計画や資金計画を立てることができ、大規模な修繕にも備えることができます。

 

新築や築年数の浅い物件では、修繕費用は少ない傾向がありますが、築年数が経過するにつれ、屋根や外壁、給湯器、エアコン、電気・照明設備など、多くの修繕費が発生することがあります。

 

参考までに、国土交通省「民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック」によると、主な部分の修繕目安時期は次のとおりです。

 

• 屋根

塗装・補修：11〜15年目

防水・葺替：21〜25年目

 

• 外壁

塗装：11〜18年目

タイル張り補修：12〜18年目

 

• 給排水管

高圧洗浄：5年目

取替：30年目

 

不動産投資は長期にわたって運営することが前提となるため、将来にかかるコストを正確に把握して、事前に備えることが必要です。

 

また、築年数の古い物件を購入する場合は、購入後すぐに大規模な修繕費用が必要になることがあります。その際には、修繕費の目安を事前に把握しておくことで、必要な資金を適切に調達することができます。

 

不動産投資の修繕費の目安【大規模修繕】

 

マンションなどの建物は、定期的に屋上や外壁、エントランス、共用廊下、配管等の大規模な改修工事が必要となります。これは、経年劣化によって様々な箇所に修繕する必要が生じるためです。大規模修繕を行うことで、建物の安全性が向上し、資産価値の維持にもつながります。

 

国土交通省「民間賃貸住宅の計画修繕ガイドブック」によれば、大規模修繕にかかる費用の目安は、以下のとおりです。

 

• RC造20戸（1LDK〜2DK）：1戸あたり約225万円
• RC造10戸（1K）：1戸あたり約177万円
• 木造10戸（1LDK〜2DK）：1戸あたり約216万円
• 木造10戸（1K）：1戸あたり約174万円

区分マンションや一棟マンションなどの物件によって、また、規模や担当する工事業者、工事内容によって大規模修繕費用が異なるため、事前に関連費用を確認することが重要です。

 

不動産投資の修繕費の目安【小規模修繕(原状回復)】

 

小規模修繕費用とは、入居者が退去した後に必要となる、ハウスクリーニングや壁紙の張り替え、設備の修理などの費用のことを指します。一般的には、1回あたり10万〜20万円程度の費用がかかります。これは、物件を原状回復するために必要な費用です。

 

大規模修繕と比較すると、小規模修繕は1回あたりの費用が少ない傾向にありますが、修繕回数が多くなると、まとまった費用がかかることがあります。

 

こまめに小規模修繕を行うことで、物件の状態を良好に保つことができ、入居者の満足度や入居率にも影響を与えます。

 

不動産投資の修繕費の目安【修繕予防にかかる費用】

修繕予防に必要な費用についても考慮する必要があります。修繕予防とは、設備の定期検査や外壁チェック、シロアリ対策など、建物の定期的な点検や検査を指し、建物の状態を確認することです。

 

1年〜数年に1回の点検や検査を行うことで、建物の状態を確認し、将来的に大規模な修繕が必要になるリスクを軽減することができます。また、定期的な点検や検査により、修繕コストを削減することができます。

 

費用は予防修繕の内容によって異なりますが、一般的に数万〜数十万円程度です。

 

不動産投資の修繕で損をしないためのコツ【購入前にできる対策】

 

不動産投資の修繕で損をしないために、購入前にできる対策には、中間マージンの排除や複数社に相見積もりをとるなどがあります。また、長期修繕計画を確認するのも有効です。

 

修繕コストを抑えることは、収益力の強化につながります。ここでは、修繕で損をしないためのコツについて見ていきましょう。

 

中間マージンをなるべく排除する

不動産投資において、大規模修繕や小規模修繕、予防修繕などの際には、中間マージンによる負担をなるべく排除することが重要です。この方法によって、修繕コストを抑えることができます。

 

例えば、管理会社発注方式では、オーナー自らが工事業者を選ぶのではなく、管理会社が選定し、依頼します。また、工事の確認も管理会社が行うため、オーナーは発注や確認などの業務負担を軽減できます。

しかし、管理会社が介入することで中間マージンが発生し、修繕コストが高くなる傾向があるため注意が必要です。

 

一方、責任施工方式では、管理会社が介入せず、オーナー自らが工事業者を選定し、工事の確認を行います。このため、オーナーの業務負担は増えるものの、中間マージンを省くことができ、修繕コストを削減できます。

 

どちらの方法が正しい、間違いというのはありませんが、業務負担と中間マージンのバランスを考慮して最適な方法を検討することが重要です。

中間マージンを排除することは、修繕コストを削減するための有効な方法の一つです。

 

複数社に相見積もりをとる

不動産投資における修繕費用を最小限に抑えるためには、複数の業者から見積もりを取ることが重要です。相見積もりを行うことで、以下のメリットがあります。

 

• どの工事業者が安いのかわかる
• 相場観を知ることができる
• 比較検討が容易になる

 

一括見積もりサイトを利用することで、一度の情報入力で複数の業者にまとめて見積もり依頼を出すことができます。また、一括見積もりサイトなら、複数の業者ごとに相談して、提案される内容をもとに依頼先を決めることも可能です。

 

不動産投資において修繕費用を最小限に抑えるためには、必ず複数の業者から見積もりを取りましょう。

 

マンションの長期修繕計画などを確認する

マンションを購入する前には、長期修繕計画などの確認が重要です。長期修繕計画などを確認することで、これまでの修繕実施状況や今後の修繕計画がわかります。また、修繕積立金の残高や大規模修繕時の一時金負担なども把握できます。

 

中古のマンションやアパートを検討する場合は、必ず事前に確認するようにしましょう。管理組合・理事会の議事録などもできるだけ確認することで、より詳しい情報を得ることができます。

不動産投資の修繕で損をしないためのコツ【購入後にできる対策】

 

購入後は、毎月の収益から修繕費用の積み立てを行うなど、対策を実施することが必要です。これにより、経費を削減し、キャッシュフローを改善することが期待できます。

 

今後、必要となるであろう大規模修繕や小規模修繕に備えて、ここで紹介する対策を理解し、実際に行っていきましょう。

 

毎月の収益から修繕用の費用を積み立てておく

大規模修繕や小規模修繕などの費用は、毎月の収入から積み立てておくことが重要です。修繕費用は金額が大きなことも多いため、計画的に資金を準備する必要があります。

 

何も準備をしていない場合、キャッシュ不足に陥り、十分な修繕ができず、建物のトラブルが発生する可能性があります。また、入居者満足度の低下や空室リスクの上昇、資産価値の減少などの原因にもなります。

 

手元にお金がないからといって、ローンを利用すると、利息分だけ負担が大きくなるので注意が必要です。

 

「毎月の家賃収入から2万円を積み立てる」など、大規模修繕に向けて計画的に備えることが重要です。

 

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