不動産投資は節税になる？節税すべき人はどんな人？
節税効果と対策を紹介

不動産投資の代表的なメリットのひとつに「節税」があります。

ただし、実際に得られる節税効果は人によって様々です。

 

この記事では、不動産投資の節税の仕組みや効果、節税に向いている人と向いていない人、節税のポイントなどについて解説します。

不動産投資は節税になる？

 

不動産投資のメリットのひとつは、節税になることです。

 

会社員が不動産投資をする場合、給与所得と不動産所得の合計が課税対象となります。

このため、不動産投資の収支が赤字になれば、その赤字分を給与所得から差し引くことができ、課税所得を減らせるのです。

 

この仕組みを「損益通算」といいます。

 

不動産投資の節税効果とは？

不動産投資の節税効果は、損益通算によって所得税・住民税を減らせることです。

このほか、不動産投資は相続税の節税にもつながります。

 

所得税を節税できる

不動産投資による節税の中でも、特に節税効果が大きいのは所得税です。

 

所得税は累進課税のため、所得が大きくなるほど課税率が高くなります。

そこで、不動産投資の収支を赤字にし、課税率を下げることで納税額を大幅に節税できます。

 

この時に重要なのが「減価償却」です。

減価償却とは、不動産の購入費用を減価償却期間にわたり経費として計上する仕組みです。

 

これにより、不動産投資の収支を意図的にマイナスにすることで、給与所得を圧縮し、所得税を節税できます。

 

住民税を節税できる

不動産投資によって節税できるのは所得税だけではありません。

住民税の節税も可能です。

 

住民税の課税率は、課税所得に対して一律10％です。

したがって、損益通算によって給与所得と不動産所得の合計を減らせば、住民税も自ずと安くなります。

 

住民税は累進課税ではないため、節税効果は所得税に比べて低いものの、所得が高い人は大きな節税効果が期待できます。

 

相続税を節税できる

 

相続税は、所得税・住民税と性質が異なる税金ですが、不動産投資によって大きく節税することも可能です。

 

相続税の節税効果は、

 

• 遺産を現金で相続する場合
• 遺産を不動産で相続する場合

 

を比較するとよく分かります。

 

現金で相続する場合、遺産の評価額は額面とイコールです。

つまり、相続した現金5000万円の評価額は5000万円となり、5000万円に対して相続税率をかけた金額が納税額となります。

 

一方、不動産を相続した場合の評価額は、時価の5～6割程度です。

したがって、5000万円の不動産を購入したうえで相続すれば、相続税の課税対象を2500～3000万円に圧縮でき、現金で相続するよりも安くなります。

不動産投資 節税 年収いくらから？

不動産投資の節税効果は、投資する人の所得に左右されます。

 

このため、不動産投資で節税を図りたい人は、まずは自分の課税所得を計算してみることが大切です。

会社員が不動産投資で節税を図る場合、所得税は次の2ステップで計算します。

 

1.課税所得を計算する（給与収入－給与所得控除－所得控除＝課税所得）

2.所得税額を計算する（課税所得×所得税率＝所得税額）

 

不動産投資の収支が赤字になれば、1で計算した給与所得から赤字分を差し引きます。

その結果、2の所得税額も減るという仕組みです。

不動産投資で節税したほうがいい人はどんな人？

不動産投資での節税が向いているのは、課税所得が大きい人です。

例えば、課税所得900万円超1800万円以下の場合には33％の所得税が課せられます。

さらに10％の住民税を考慮すると、合計の課税率は43％です。

 

もし、不動産所得との損益通算によって課税所得が900万円以下になれば、課税率は23％、住民税とあわせて33％に下がります。

具体的な節税効果は次の通りです。

 

• 課税所得901万円（900万円超）に対する課税率は43％→納税額は387万4300円
• 課税所得900万円（900万円以下）に対する課税率は33％→納税額は297万円

 

課税所得が1万円減っただけで、約90万円もの節税が可能です。

もちろん、実際には減価償却によって大幅な赤字を計上できるため、課税所得の大幅な圧縮につながります。

 

節税のポイントとなるのは、所得税と住民税の乖離です。

所得税は累進課税のため、課税所得が大きい人ほど所得税と住民税の乖離が大きくなり、不動産投資の節税効果も高まります。

不動産投資で節税しないほうがいい人はどんな人？

 

不動産投資で節税するための課税所得の目安が900万円となります。

 

課税所得が900万円の場合、ざっと計算すると年収は1300～1400万円程度です。

もっとも、年収1300～1400万円以下の人は、不動産投資で節税できないわけではありません。

 

不動産所得が赤字になれば必ず課税所得を減らせるため、給与所得を得ている人ならば多かれ少なかれ節税効果が得られます。

実際に、年収800万円程度でも十分に節税効果を得られます。

年収800万円に対する課税所得は447万円です。

 

このとき、課税所得330万円超695万円以下の場合、所得税率は20％。

不動産投資で120万円程度の赤字を計上できれば、課税所得が330万円を下回り、所得税率を10％に抑えることができます。

 

年収が1000万円以上であれば理想的でしょう。

逆に、年収が500万円を下回る人には、不動産投資での節税はあまり期待できません。

年収500万円の場合の課税所得は236万円、課税率は10％です。

 

不動産投資の赤字と損益通算し、課税所得を195万円以下に抑えた場合の所得税率は5％。

つまり、不動産投資によって下がる税率はわずかに5％です。

このように考えると、年収500万円以下の人にとって、不動産投資での節税はあまり効果がないといえます。

不動産投資で節税するために【知っておきたい】確定申告のやり方

 

不動産投資で節税するためには、申告方法と具体的な節税の方法を理解する必要があります。

ポイントは以下の5つです。

 

不動産投資は⻘色申告？白色申告？

 

確定申告には「青色申告」と「白色申告」の二種類があります。

 

簡単なイメージは以下の通りです。

 

• 青色申告…複式簿記によって記帳する必要があり、手間がかかる。ただし、最大65万円の特別控除を受けられるため節税効果が大きい。
• 白色申告…青色申告をしない人は全て白色申告を行う。簡易簿記で記帳すればよく、手間がかからない。ただし、特別控除は10万円まで。

 

選び方の基準は不動産投資の所得が赤字か、黒字かです。

 

黒字の場合、特別控除によって課税所得を減らすためにも青色申告を利用すべきでしょう。

 

しかし赤字の場合、控除によって減らすべき所得がないのですから、控除があっても無意味ですので、赤字の場合には白色申告でも問題ありません。

 

ただ、不動産投資は長期にわたって取り組むものですので、長期的な節税メリットを考えると、青色申告を選ぶべきでしょう。

 

「経費」で節税する

 

不動産投資には様々な経費がかかります。

 

不動産の所得は、家賃収入から経費を差し引いて算出するため、節税のためには経費を正しく計算することが大切です。

不動産投資で認められる経費には、次のようなものがあります。

 

• 建物の管理費用（管理委託費や設備の点検・保守費用など）
• 客付にかかる費用（仲介手数料や宣伝広告費など）
• ローンの金利
• 修繕費
• 税金（不動産取得税、登録免許税、固定資産税、都市計画税など）
• 税理士報酬
• 保険料（火災保険や地震保険など）
• 情報収集のための費用（書籍代、セミナー代など）

 

「減価償却費」で節税する

 

不動産投資で認められる経費のひとつに「減価償却費」があます。

これは、不動産投資で節税するための最も重要な経費です。

 

減価償却とは、経年によって価値が減少する資産に対し、取得費用を法定耐用年数で割って経費計上する仕組みです。

不動産の場合、経年とともに建物部分の価値が減少するため、建物部分の取得費用が減価償却の対象となります。

 

例えば、築30年のRC造のマンションに投資した時の法定耐用年数は23年。

耐用年数23年の不動産に適用される償却率は0.044です。

 

したがって、このマンションの建物購入価格が5000万円であれば、毎年220万円の減価償却費を経費として計上できます。

 

「家族への給与支払い」で節税する

 

不動産投資を事業として捉えると、従業員に支払う給与も経費になります。

 

このため、家族に対して給与を支払うことでも節税が可能です。

ただし、家族への給与が経費として認められるのは、あくまでも不動産投資の規模が「事業的規模」とみなされる場合に限られます。

 

基準は「5棟10室」、つまり

 

• 戸建て物件を5棟以上運用している
• マンションやアパートを10室以上運用している

 

のいずれかをクリアしなければなりません。

 

「損益通算」で節税する

 

最後に、損益通算での節税です。

日常的にかかるコスト、減価償却費、家族への給与などを経費として計上することで、不動産所得がマイナスになれば、損益通算によって給与所得を減らすことができます。

まとめ

不動産投資が節税に役立つ理由について詳しく解説しました。

 

不動産投資には様々な経費がかかり、中には減価償却費のように多額を計上できる仕組みもあります。

 

この仕組みを活用することで不動産所得が赤字になれば、給与所得との損益通算によって所得税・住民税の節税が可能です。

 

高所得者ほど節税効果が高まるため、年収800～1000万円以上の人には不動産投資での節税をおすすめします。

 

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