投資用マンション購入前に知っておくべき知識とは？
元が取れる目安や物件の種類を解説

投資マンションを購入する際には、投資マンションに関する基礎知識が欠かせません。

少なくとも、

 

• 投資マンションとは何か？
• 投資マンションと投資アパートの違いは？
• 投資マンションの種類は？

 

など、知っておく必要があります。

さらに、元が取れる目安や投資マンション購入のリスク・対策などを学ぶことで成功率を高めることも可能です。

 

この記事では、投資マンション購入の基礎知識を詳しく解説します。

投資用マンション購入前に知っておくべき基礎知識とは

 

「不動産投資を始めたいけれど、知識がなくて不安」

「よく『不動産投資は低リスク』と聞くけれど、失敗が怖くて手が出せない」

 

初めて投資マンションを購入する際、このような不安を抱く方が少なくありません。

適度な不安と緊張感を持つことは、投資する上での重要な資質です。

しかし、過度な不安を抱くと、いつまでも始められずに投資のチャンスを逃してしまうこともあります。

 

まずは、投資マンションを購入する前に基礎知識から学ぶことがおすすめです。

これをきっかけとして「投資マンション購入のリスク」「投資マンションの選び方」などを理解し、不安を解消していきましょう。

 

そもそも「投資用」マンションって何？

 

一口に不動産といっても、自分が住むための「居住用」と、人に貸し出すことで収入を得るための「投資用」とがあります。

 

不動産には戸建て、マンション、アパート、土地、倉庫など色々ありますが、投資目的で購入する不動産は全て「投資用不動産」です。

特に、投資目的でマンションを購入する場合、これを「投資用マンション」といいます。

 

投資用マンションと投資用アパートの違い

 

投資用の不動産のうち、違いが分かりにくいのが投資用マンションと投資用アパートです。

両者の大きな違いは、投資用アパートが一棟をまるごと購入するのに対し、投資用マンションでは1部屋から購入できることです。

 

これにより、不動産投資を始める際のハードルや、必要な投資資金が大きく異なります。

 

マンション投資は初期投資が小さく副業で始めやすい

上記の通り、マンションは一棟物件だけではなく、区分マンションへの投資も可能です。

 

区分マンションを購入する場合、一棟マンションに比べて初期投資が小さくなります。

これにより、金融機関から購入資金を借り入れる際の頭金も小さくなり、不動産投資のハードルが大幅に下がります。

 

また、区分マンションは管理の負担も軽く、会社員が副業で始めやすいことも特徴です。

ただし、空室率や利回りには注意が必要です。

区分マンションの1部屋だけを運用するならば、入居者を確保できれば入居率は100％、入居者が退去すればたちまち空室率が100％となります。

したがって、収益性が不安定になりやすいという難点があります。

 

また、都心かつ好立地の区分マンションは市場価格が高く、利回りが低い（3～5％程度）傾向があります。

この場合、高利回りの投資マンションを選ぶことが重要です。

 

アパート投資は初期投資が大きく高年収の方に向いている

アパート投資では一般的に一棟物件を購入します。

 

投資額が大きいため、高利回りのアパートに投資すると大きな賃料収入が期待できます。

実際に、ポートフォリオの規模が数億円、年間の賃料収入も数千万円といった不動産投資家は、一棟アパートを所有しているケースが多いです。

 

アパート投資は収益性や担保評価の高さから人気があり、出口戦略が豊富な点もアパート投資のメリットといえます。

ただし、初期投資の大きさやリスクの高さには注意が必要です。

一棟アパートに投資する場合、融資に必要な頭金や購入時の諸経費、購入後の修繕などにまとまった費用がかかります。

 

また、アパートは郊外や地方などで運用するケースが多く、空室リスクが高いこともデメリットです。

したがって、アパート投資は高年収で投資余力が大きい方や、不動産投資の経験が豊富な方に向いています。

本業ではなく副業で不動産投資を始めたい方には、初期投資が小さいマンション投資がおすすめです。

投資用マンションの種類とは

 

投資用マンションには、大きく分けて一棟マンションと区分マンションの2種類があります。

 

簡単にいうと、一棟物件をまるごと購入するのが「一棟マンション投資」であり、一棟マンションの一部（基本的には一室）だけを購入するのが「区分マンション投資」です。

このほか、投資費用やリスクなどにも違いがあるため、以下で詳しくみていきましょう。

 

一棟マンション

一棟マンションは、マンションの一部に投資するのではなく、一棟を全て購入して運用するものです。

 

そもそも、マンションの定義は、

 

• 鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造、鉄骨造であること
• 3階建て以上の共同住宅であること

 

とされています。

これにより、建築費用や土地の取得費用が高くなり、一棟マンションの購入には多額の費用がかかります。

 

しかしながら、一棟マンションは安定性が高いことがメリットです。

部屋数が多いため、空室があっても全体での入居率を高く維持すれば、安定的な賃料収入が期待できます。

 

好立地を選べば、不動産価値や賃料の下落リスクも低く、売却時に買い手がつきやすいことも特徴です。

 

区分マンション

区分マンションは、一棟マンションではなく一室から購入するものです。

一棟マンションよりも小さい資金で始めることができ、リスクの面でもメリットがあります。

 

一棟マンションの場合、数千万円あるいは1億円以上の資金が必要ですが、区分マンションならば1000万円程度で購入することも可能です。

また、区分マンションはリスクの分散にも役立ちます。

複数の区分マンションを所有する場合、異なるエリアの区分マンションを選ぶのが一般的です。

 

これにより、あるエリアで投資環境が悪化した場合にも、他のエリアの区分マンションでカバーでき、リスクを分散・平準化できます。

マンション投資で元が取れるかどうかの目安とは

 

資産運用を目的として投資マンションを購入する以上、元を取ることが重要です。

マンション投資で元を取るまでの期間は、10年を目安にするのが良いでしょう。

なぜこのような期間がかかるかと言うと、投資マンションの購入には初期費用がかかるためです。

 

初期費用の目安は15％程度であり、これを回収するには数年を要します。

とはいえ、数十年スパンで元を取ることを考えると、不確実性が高く投資計画が用をなしません。

そこで、10年で元を取れる見込みのありそうな投資マンションを選ぶというわけです。

投資用マンション購入のリスクとは

 

不動産投資は、あまりリスクが高くない投資手法とされています。

確かに、株式投資やFXなど、ハイリスクハイリターンの投資に比べると、リスクが低い投資手法です。

しかしながら、投資である以上は様々なリスクが付きまといます。

投資マンションの代表例なリスクは以下の通りです。

 

• 入居者を確保できず、賃料が得られないリスク（空室リスク）
• 入居者が家賃を支払わず、賃料が得られないリスク（滞納リスク）
• 自然災害によって賃貸経営ができなくなるリスク（災害リスク）
• 経年劣化、事故物件化、周辺環境の変化などにより、物件価値を損なうリスク（不動産価値の下落リスク）
• 経年に伴う老朽化により、多額の修繕費用が必要となるリスク（修繕リスク）
• ローンの借入金利が上昇し、返済負担が高まるリスク（金利上昇リスク）

 

これらのリスクを避けるためにも、購入時・購入後の注意点をみていきましょう。

 

購入時の注意点とは

投資マンションの購入時には、以下の4点に注意が必要です。

 

・ローン

不動産投資ローンを組む際には、借入金利に注意が必要です。

借入金利が高いほど返済負担が高まり、利益を圧迫します。

収支が悪化した場合、ローンの返済ができなくなり、マンション投資が破綻する危険もあります。

 

・立地

投資マンションの空室リスクは、立地条件に大きく左右されます。

駅から遠い、治安が悪い、周辺環境が悪いなど、立地条件が悪ければ賃貸需要も低く、空室リスクが高まります。

 

・間取り

投資マンションは、間取りによる影響も大きいです。

想定する入居者属性と間取りがミスマッチであれば、入居者の確保に苦労します。

 

・購入価格

投資マンションの利回りは、購入価格によって左右されます。

購入価格が高いほど利回りも低くなり、退去や修繕によって赤字になるリスクも高いです。

 

購入後の注意点とは

投資マンションの購入後は、以下の点に注意しましょう。

 

・管理会社

管理会社によって強みが異なります。

入居付けに弱い管理会社と契約してしまうと、入居者がなかなか確保できず、空室リスクが高まります。

 

・家賃の下落

家賃の下落要因は、経年劣化や賃貸需要の低下が主な原因です。

特に対策しなければ、経年とともに家賃は下落していきます。

一度下げた家賃を再び上げることは難しく、安易に家賃を下げてしまうと、収益性の慢性的な悪化にもなりかねません。

 

・家賃の滞納

空室率が低くとも、入居者が家賃を滞納すれば収益性は低下します。

入居者が長期にわたって滞納を続け、立ち退きに応じない事例もあります。

その場合、長い時間とコストをかけて法的手続きを進める必要があり、なおかつ家賃をほとんど回収できない可能性も高いです。

 

※購入後の注意点については、次の記事で詳しく解説しています。

 

 

新築マンション投資 失敗例・成功例から学ぶ最適な物件とは？

新築マンション投資で失敗しやすい人の特徴とは？注意すべきポイントや費用を抑えるコツを伝授

新築マンション投資のメリットデメリットとは？中古マンションとの違いや成功の秘訣を徹底解明

 

投資マンション購入のリスクを回避する選び方とは

 

投資マンション購入のリスクを回避するポイントは、

 

• 好立地を狙うこと
• トレンドの物件を狙うこと
• 建物の状態と管理の内容をチェックすること
• 収入と支出のシミュレーションを入念に行うこと

 

の4点です。

 

これらについて、それぞれ詳しくみていきましょう。

 

好立地を狙う

投資マンション購入のリスクを下げるには、好立地を狙うのが最も効果的です。

好立地の投資マンションは空室リスクが低く、安定的な運用が期待できます。

また、立地が良い物件ほど人気が高く、好条件で売却しやすいこともメリットです。

 

具体的には、以下の立地を選びましょう。

 

• 駅から近い（徒歩数分圏内）
• 治安が良い（電灯が多く、夜でも安心して歩ける）
• 利便性が高い（コンビニやスーパーが近い）
• 再開発エリアである（将来的な賃貸需要の高まり、地価の上昇などが期待できる）

 

立地条件は、インターネットの地図情報などからもある程度把握できますが、実際に足を運んでみて初めて分かることも多いです。

好立地を狙うためにも、実地調査が欠かせません。

 

トレンドの物件を狙う

物事にはトレンドがあり、投資マンションも例外ではありません。

トレンドを抑えて物件を選ぶことで、空室リスクの回避に役立ちます。

 

例えば近年、単身世帯や共働き世帯が増加傾向にあるため、1LDK以下の間取りを選ぶことによって、入居者を確保しやすくなります。

このほかにも、トレンドの物件を狙うポイントは色々あります。

 

• ユニットバスの物件は競合力に欠けるため、バス・トイレ別の部屋を選ぶのが無難。
• 和室は時代遅れと感じる人が多いため、洋室の物件を選ぶ。
• 温暖化の進む現代において、エアコン完備は必須条件のひとつ。
• 外観は派手でも地味でも敬遠されるため避けた方がよい。
• 高階層の投資マンションは、エレベーターの完備が必須。

 

もちろん、トレンドに精通している不動産会社に相談するのも一つの方法です。

 

建物の状態・管理の内容をチェックする

立地について現地調査する際には、投資マンションの状態も必ず確認しましょう。

建物の状態を実際に知ることによって、書類からは見えない空室のリスクや、購入後に必要となる修繕についてもある程度把握できます。

このとき、管理状況にも注意してください。

管理会社の業務を事前にチェックしておけば、管理面でのトラブルも回避できます。

 

具体的なチェックポイントは以下の通りです。

 

• 第一印象（特に外観）はどうか
• 外壁にクラック（ひび）やチョーキング現象（塗膜の劣化）はないか
• 共用部分（エントランス、ゴミ置き場、駐輪場など）の管理は行き届いているか
• 設備（エレベーター、宅配ボックスなど）に故障はないか

 

収入と支出のシミュレーションを入念に行う

投資マンションを購入は、収支シミュレーションを入念に実施した上で判断しましょう。

マンション投資では、賃料収入の中から諸経費・税金・ローンなどを支払い、黒字を残すことが重要です。

 

賃料収入は、空室率や賃料の下落によって減少します。

投資マンションの賃料は、平均で1年あたり1％程度下落します。

 

ただし新築マンションの場合、初めての入居者が退去することで新築プレミアムが剥落し、平均よりも大きく下落するのが一般的です。

さらに、マンションは経年とともに劣化するため、経費率も上昇していきます。

10年で元を取るならば、その期間中の収支シミュレーションは有効な判断材料となります。

この時、希望的観測に基づくのではなく、空室率の上昇・賃料の下落・経費率の上昇などを織り込み、保守的なシミュレーションを行うのが余裕をもって運用するためのポイントです。

まとめ

この記事では、投資マンションに関する基礎知識と、投資マンションを購入する際のリスクや対策について詳しく解説しました。

不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンの投資です。

 

しかし、闇雲に投資すればハイリスク・ミドルリターン（あるいはローリターン）になり、失敗に終わる危険も高まります。

 

逆に、しっかりと知識をつけ、入念な調査を実施し、信頼できる不動産会社から購入するならば、リスクを避けつつ投資パフォーマンスを引き上げることも可能です。

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