不動産投資のやり方（物件購入・申し込み・運用まで）
具体的な方法をわかりやすく解説

不動産投資のやり方について物件購入・申し込み・運用まで、分かりやすく解説していきます。

 

初めて不動産投資に取り組む場合、まず最初に何からどのように取り組めばよいのでしょうか？

不動産投資の知識がなく不安を抱えている人にとって、まずは実際のやり方を把握することが重要です。

 

不動産投資のやり方について大まかな流れを把握しつつ、必要に応じて具体的な方法を確認してきましょう。

不動産投資のやり方【物件購入・運用までの流れ】

 

不動産投資のやり方を学ぶ第一歩は、物件を購入し、運用するまでの流れを知ることです。

基本的には、以下の流れで取り組みます。

 

1. 考え方を学ぶ
2. 目標を設定し、戦略を固める
3. 投資する物件を決める
4. 投資する物件に申し込む

 

この4つのステップを簡単に確認していきましょう。

 

目標を設定し、戦略を固める

次に、目標の設定と戦略の策定です。

 

不動産投資でどの程度の収益を得たいのか、年利はどれくらいを目指すのか、といった目標を、具体的な数字で設定するのがポイントです。

目標達成のためには、どのような物件をどのように買い進め、出口戦略はどうするか、といった戦略も欠かせません。

投資する物件を決める

目標と戦略が決まったら、それに沿って物件を探します。

 

投資する人の資産状況や属性によって、融資枠が変わります。

自身の融資枠の範囲内で、より良い物件を見つけるためには、不動産業者に紹介してもらうのも一つの手です。

 

投資する物件に申し込む

投資する物件が決まったら、いよいよ申し込みです。

 

購入の意思を示すために、売主や仲介業者に買付証明書を提出しましょう。

その後、重要事項説明や売買契約、融資審査・実行、代金決済、物件引き渡しという流れが一般的です。

不動産投資のやり方【考え方を学ぶ】

不動産投資のやり方のうち、最も基本的かつ重要なのが「考え方を学ぶ」ことです。

 

「考え方」というと漠然としているため、どのように学べばよいのか分からない人も多いことでしょう。

不動産投資の考え方を学ぶ方法は様々ですが、誰にでも取り組みやすい方法は以下の二つです。

 

不動産投資の情報収集・勉強をする

不動産投資の考え方を学ぶにあたり、誰にでも始めやすいのは書籍による情報収集・勉強です。

 

本屋やネットで探せば、不動産投資に関する様々な書籍が見つかることでしょう。

最初は、不動産投資を初心者向けに解説した本を読むのがおすすめです。

 

基本を学んだら、

 

「新築マンション投資」

「中古マンション投資」

「東京でのマンション投資」

「少額でのマンション投資」

 

など、テーマを細かく絞った本を読むのも良いでしょう。

 

これによって視野が広がり、目標・戦略の設定や投資対象の選定に役立ちます。

 

不動産投資のセミナーに参加する

不動産投資の考え方を本で学ぶ場合、「読むべき本が分からない」「本を読む時間がない」「読んだものの今ひとつピンとこない」といった問題が生じることがあります。

そこでおすすめなのが、不動産投資のセミナーに参加することです。

初心者向けのセミナーに参加することで、専門家から不動産投資の考え方を学ぶことができます。

 

本からは得られない、有益な情報・知識が得られることも多いです。

木下不動産でも、初心者向けに様々なセミナーを開催しています。

不動産投資のやり方【目標を設定し、戦略を固める】

 

考え方を学ぶだけでは、不動産投資を始めることはできません。

不動産投資で成功するには、目標を設定し、戦略を固めることが重要なのです。

 

目標・戦略がなければ、闇雲に不動産投資に取り組むこととなり、失敗のリスクが跳ね上がります。

失敗のリスクを避けるためにも、目標・戦略を具体化しましょう。

 

目標を設定する

目標・戦略を考える際、まずは目標の設定から取り組みます。

戦略は目標を達成するためのものであり、目標が前提となるからです。

ポイントは、できるだけ具体的な目標を設定することです。

 

「不動産投資で不労所得を得て、アーリーリタイアしたい」

 

といった漠然とした目標ではなく、

「現在の年収は〇万円、おそらく融資枠は〇万円くらいだろう。まずは小規模な中古アパートに投資し、経験を積みながら手元のキャッシュも厚くしていく。徐々に投資規模を拡大し、〇年後には年間×万円の賃料収入を得て、アーリーリタイアする」

といった具体的な目標を設定してください。

 

目標が決まれば、

「〇年後までに年間×万円の賃料収入を得るには、平均して利回り△％を確保すべき。そのための投資対象は…」

といった戦略を立てることができます。

 

情報を得る

情報収集も積極的に行いましょう。

例えば、金融機関の融資に関する情報は一般に非公開ですが、目標・戦略の設定には欠かせない情報です。

 

このような情報は、実際に金融機関に相談したり、不動産投資家のコミュニティで情報交換したり、不動産業者との関係を深めたりすることによって得ることができます。

 

不動産投資のやり方【物件を決める】

 

不動産投資のやり方のうち、目標の設定と戦略の策定が完了したら、いよいよ物件の選定に入ります。

物件の調査・比較検討のやり方は以下の通りです。

 

物件の調査をする

目標・戦略に合う不動産に投資するためにも、物件の調査を行いましょう。

ここでポイントとなるのが、自身の融資枠を意識することです。

一般的に、サラリーマンが不動産投資のために受けられる融資の限度額は、年収に対して10～30倍とされます。

 

融資枠を超える物件であれば、どれほど熱心に調査し、収支をシミュレーションしたところで画餅です。

 

物件を比較検討し選定を行う

融資枠の範囲内で調査を進めるうちに、インターネット上で見つけることもあれば、不動産業者から紹介されることもあるでしょう。

複数の物件に興味を抱いた場合、比較検討によって最終的な投資物件を決めていきます。

 

• 現時点で期待できる収益性
• 長期的に運用した場合の安定性
• 立地条件やエリアの動向
• 土地価格の推移と見通し

 

など、様々な観点から比較検討しましょう。

不動産投資のやり方【物件に申し込む】

 

最終的に投資する物件が決まったら、申し込みを行います。

この時点では、まだ購入できるとは限りません。

その物件を買いたいと思っているのはあなただけとは限らず、融資審査に通るとも限らないのです。

物件に申し込む流れを知り、スムーズな手続きを心掛けましょう。

 

買付証明書の提出

最初に行うのは、買付証明書の提出です。

買付証明書とは、売主や仲介業者に購入の意思を表示するためのものです。

良い物件であれば、複数の投資家が買付証明書を提出すると考えられます。

最終的な売り先を決めるのは売主です。

売り先を決める基準は売主によって異なりますが、買付証明書を最も早く提出した人を優先する売主も少なくありません。

特に、売主が何らかの事情によって売却を急いでいる場合には、買付証明書をスピーディに提出することが重要です。

 

金融機関へローン(融資)の申込み（事前審査）

不動産投資では、物件購入のために多額の投資資金が必要となるため、金融機関から借り入れるのが一般的です。

そこで、金融機関にローンを申し込みます。

この時に申し込むのは仮審査であり、本審査は仮審査に通った後に行います。

便宜上、「買付証明書の提出→仮審査の申し込み」という流れで解説していますが、買付証明書の提出と仮審査の申し込みは同時に行うのが一般的です。

 

売買契約の締結

物件の売買も一つの契約です。

したがって、重要事項説明を行った上で不動産売買契約を締結する必要があります。

重要事項説明とは、購入物件に関する情報を書面にまとめ、宅地建物取引士が説明するものです。

これにより、購入後のトラブル（重大な瑕疵や建築基準法違反が発覚するなど）を避けられます。

重要事項説明に問題がなければ不動産売買契約を締結し、物件価格の5～10％の手付金を支払います。

契約の際には、融資特約の有無を必ず確認しましょう。

融資特約があれば、融資審査に落ちて購入できなくなった場合、手付金が返還されます。

 

金融機関へローン(融資)の申込み（本審査）

不動産売買契約を締結したら、金融機関にローンの本審査を申し込みます。

なぜ仮審査と本審査の間に契約をはさむのかと言えば、本審査には売買契約書や重要事項説明書、手付金領収書などが必要になるためです。

審査に通れば金銭消費貸借契約を交わします。

債務不履行に備えるため、団体信用生命保険への加入、購入物件への抵当権設定などが前提となります。

契約を締結し、登記手続きが完了すればいよいよ融資実行です。

売主に代金を決済し、物件の引き渡しを行いましょう。

 

不動産投資のやり方【購入後の管理・運用】

 

不動産投資のやり方のうち、購入までの流れは以上の通りです。

ここからは、購入後の管理・運用のやり方を解説します。

管理運用のやり方には、

 

• 自主管理
• サブリース
• 管理委託

 

の3つがあります。

当初の目標や戦略に沿って、適切な管理・運用を行うことが大切です。

 

自主管理

不動産投資のやり方のひとつに、管理・運用を自ら行う「自主管理」があります。

自主管理は、クレーム対応・賃貸契約・家賃の回収など、あらゆる物件管理業務をオーナー自身が行うものです。

自分で管理すれば、管理業者に支払うコストを削減できる一方、時間と手間がかかります。

副業で不動産投資に取り組む人にはおすすめできません。

 

サブリース

サブリースは、不動産業者がオーナーから物件を借り、転貸する仕組みです。

一括借上げが基本ですから、実際の空室に関係なく安定して収益を得ることができ、管理の手間もかかりません。

また、ややこしい会計処理も必要なく、サブリースで得た収入を申告するだけで確定申告が完了します。

ただし、サブリースの賃料は業者の査定によって変動し、将来的に賃料が引き下げられる可能性もあります。

 

不動産の管理委託

三つ目は、管理業者に管理を委託するものです。

委託を受けた管理業者は、入居者募集や賃貸契約などの事務手続き、管理業務全般を行うため、オーナー自身が管理する手間がなくなります。

また、委託するのは不動産管理・運営の専門家ですから、自主管理よりも適切な管理・運営が期待できます。

管理業者に支払う手数料は、賃料の3～7％が相場です。

不動産投資のやり方【購入後の確定申告】

 

実際に賃貸経営を始めたら、年に一回、必ず確定申告を行う必要があります。

では、不動産投資の確定申告はどのように行うのでしょうか。

確定申告の必要書類や勉強方法、相談先などをまとめて解説します。

 

確定申告に必要な不動産投資関係の書類

そもそも、確定申告は1年間の収支から所得を計算し、納税額を税務署に申告するものです。

 

したがって、不動産投資の確定申告を行う際には、事前に収支内訳書を作成しておきましょう。

管理費、修繕費、減価償却費、保険料や金融機関への支払利息など、あらゆる経費をもれなく計上することで、課税所得を減らすことができます。

 

税務署に提出するのは、確定申告書Bの第一表・第二表です。

記入方法が分からない場合には、会計ソフトを利用すると比較的簡単です。

 

確定申告書の作成が完了したら、期限内に税務署に提出しましょう。

税務署への持ち込み・郵送による提出のほか、最近ではインターネットでの提出も徐々に広がっています。

 

確定申告の勉強方法

確定申告を自分でこなすには、経理に関してある程度の知識が必要です。

 

レベルでいえば、簿記3級程度と考えてください。

簿記3級程度の知識があれば、確定申告に必要な知識はほぼ全て網羅できます。

簿記はポピュラーな資格であるため、参考書や問題集を簡単に手に入れることができるます。

 

このほか、不動産投資の確定申告にテーマを絞った書籍で勉強するのもおすすめです。

 

わからないことは税理士や窓口に相談

確定申告について勉強する余裕がない場合、申告書類に多くの手間がかかり、なおかつ申告内容に不備が生じる可能性があります。

 

不動産投資の確定申告で分からないことがあれば、税理士や税務署の窓口に相談するのがよいでしょう。

税理士に依頼することで、確定申告の負担を大幅に減らすことができ、申告内容の誤りも修正してくれるため安心です。

 

また、税務署では電話や対面での相談を受け付けているほか、確定申告の無料相談会も開催しています。

 

管理委託している業者などに相談

自主管理ではなく管理業者に委託しているならば、管理業者に相談するのも一つの手です。

業者によっては税理士と提携しており、確定申告をサポートしてくれる場合があります。

また、確定申告の時期になると、確定申告セミナーを開催している業者も少なくありません。

 

確定申告に不安がある人は、確定申告の相談も見据えて管理業者を選ぶと良いでしょう。

まとめ

不動産投資のやり方について、段階ごとに解説してきました。

 

全くの初心者の方でも、不動産投資のイメージをご理解いただけたかと思います。

不動産投資の成否、購入前の時点で半分以上が決まると言われます。

正しい知識を身につけ、良い物件に投資することさえできれば、成功率の大幅アップも期待できるでしょう。

 

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