新築マンション投資で失敗しやすい人の特徴とは？
注意すべきポイントや費用を抑えるコツを伝授

初めて新築マンション投資に取り組む際、失敗しないためにはどうすればよいのでしょうか。

効果的な対策がいくつかあります。

 

• 失敗しやすい人の特徴を知り、自身にその特徴があれば姿勢を改める
• 立地や住戸の調査方法を知る
• 新築マンション投資のコストを把握し、コストカットに努める

 

この記事では、この3点について詳しく解説します。

新築マンション投資で失敗しやすい人の特徴とは

新築マンション投資で失敗しやすい人には特徴があります。

新築マンションへの投資を検討している人は、まず、失敗しやすい人の特徴を知ることが成功への近道です。失敗しやすい特徴を避けることによって成功に近づくことができますので、一つ一つ確認していきましょう。

 

高利回りというだけで購入してしまう人

新築マンション投資で最も失敗しやすいのは、利回りだけで購入してしまう人です。

新築マンションの利回りは、新築時の家賃をもとに算出します。

 

当然ながら、数年経過して「中古マンション」になった場合、家賃と利回りは下がります。

将来的な家賃・利回りを織り込まずに購入すると、当初の収支シミュレーションが破綻し、失敗する可能性が高くなってしまいます

 

立地条件など周辺調査をしないで購入してしまう人

立地条件と周辺環境は、物件の価値を大きく左右する要素です。

これらを十分に調査せずに新築マンションを購入すると、思わぬ失敗を招きます。

 

駅から遠い、学校から遠い、スーパー・コンビニなどの施設が遠い、駐車場がなく月極駐車場も遠いなど、立地条件に問題があれば空室リスクが高まります。

 

また、近所に工場があり騒音がひどい、新築マンション建設に伴い反対運動があった、近所に新興宗教団体の施設や暴力団の事務所があるなど、周辺環境が悪い場合も同様です。

 

内見で物件価値の見極め方がわからない人

内見で物件の価値を見極めることができない人も、新築マンション投資で失敗する人の典型例です。

 

新築マンション投資を検討するにあたって、マンションのブランドや評判は大きな判断材料となります。

しかしながら、広告から得られるブランドイメージや評判は、現実と乖離していることが少なくありません。

 

また、サービス面の充実、エントランスの綺麗さなどは、他の新築マンションとの差別化につながる重要なポイントです。

 

たとえ内見しても、内見で得た情報から物件価値を見極めることができない人は、新築マンション投資に失敗する危険があります。

 

不動産投資の物件を実際に見ないで購入してしまう人

不動産投資とは、不動産を購入し、将来的にその不動産から得られる収益を目的としている投資です。不動産投資においては、物件の選定が非常に重要であり、適切な物件を選ばなければ、収益を得ることができません。

 

しかしながら、現代ではインターネット上で情報を得ることができるため、ウェブサイトの情報のみで、現地を見ずに物件を購入することも可能です。

手間を省き、時間や交通費を節約することができると考える人はこの失敗に陥りやすいです。

 

立地条件や周辺環境の現地調査は、新築マンション投資で成功するために極めて重要です。

現地を見ないままで物件を購入することには多くのリスクが存在します。例えば、実際には物件が想像以上に古くて修繕が必要な状態であった場合、また周辺環境や交通アクセスの不便さなど、見学しないままでは分からない欠点がある可能性があります。

そのため、不動産投資においては、できるだけ現地を見学して物件の状態や周辺環境を確認することが重要です。入念に現地を見学することによって、実際の状況を把握することができ、購入後のトラブルを未然に防ぐことができます。

 

購入後の予算について考えていない人

新築マンションは、購入した後も様々な費用がかかります。

新築マンションのランニングコストには、以下のようなものがあります。

 

• 不動産会社に支払う管理費用
• 入居者が退去した際の修繕費用
• 入居者募集に伴う広告費用
• マンションにかかる固定資産税や都市計画税
• 賃料収入にかかる所得税・住民税

 

このほか、概ね10年に一度は大規模修繕が必要となるため、修繕費用を積み立てておかなければなりません。

購入後のランニングコストを考えずに新築マンションを購入する人は、投資に失敗する可能性が高いです。

 

計画性がない人

上記の特徴に共通するのは、計画性がないことです。

新築マンションの成功・失敗を分けるのは、売却時にプラスになっているかどうかです。

賃貸経営によって得た利益の合計と、売却時の物件価格を合わせて、トータルリターンがプラスになれば成功、マイナスになれば失敗といえます。

したがって、購入時の計画性・運用時の計画性に加えて、売却時の計画性も重要です。

出口戦略を見越した上で、長期的な計画を立てることができない人は、新築マンション投資に失敗する可能性が高いです。

安全な新築マンション投資は、入念な物件調査が重要

安全な新築マンション、すなわち失敗のリスクが少ない新築マンションに投資するには、入念な物件調査が重要です。

ここからは、物件調査のポイントを詳しくお伝えします。

 

立地について選ぶ時に注意すべきポイントとは

物件調査で最も重要なのは立地条件です。

好立地のマンションは人気が高く、空室リスクが低いため安定した運用ができます。

物件・家賃の下落リスクも低く、売却時に土地価格上昇による利益も期待できます。

立地を調査するポイントは以下の通りです。

 

都心に近いか

まずは都心に近いかどうかをチェックしましょう。

都心とは、大都市の中心部であり、中枢機能が集まっているエリアを意味します。

都心部、あるいは都心に近いマンションは立地的に有利といえます。

なぜならば、都心に近い立地ほど交通網が発達しているためです。

 

駅やバス停から近いマンション、つまり交通利便性が高いマンションは通勤や通学に便利なため、入居者の確保が比較的容易です。

もちろん、郊外に比べて人口が多いことも都心のメリットといえるでしょう。

 

アクセスが良いか

立地の調査では交通利便性だけではなく、生活利便性もしっかり調査すべきです。

例えば、スーパーやコンビニ、商店街など、日常の買い物に欠かせない施設までのアクセスはどうでしょうか。

 

駐車場がないマンションでは、近所の月極駐車場を利用することになるため、駐車場までのアクセスも重要です。

このほか、病院やドラッグストア、銀行や郵便局、保育園や学校へのアクセスを総合的に調査するのがポイントです。

 

騒音・異臭・気になる建物はないか

入居者にとって快適なマンションでなければ、空室リスクに必ず悩まされます。

そこで問題になるのが、騒音や異臭、周辺の建物です。

 

病院や保育園までのアクセスが良い物件は好立地といえますが、あまりにも近い場合、子供の声や救急車のサイレンが騒音になります。

また、近隣のペットショップや工場、飲食店などが異臭の元となり、快適性が損なわれることも多いです。

このほか、新興宗教団体の施設や暴力団の事務所などがあれば、入居者に敬遠されるため避けた方が無難でしょう。

 

自然災害リスクはないか

立地調査では、自然災害のリスクも把握しておくべきです。

自然災害のリスクが高いエリアでは保険料も高く、また実際に災害に見舞われた場合にはマンションの資産価値を大きく損ないます。

もちろん、自然災害のリスクが高い物件は入居者からも敬遠されやすく、空室の一因となります。

近年、特に注意すべきは地震や水害のリスクです。

不動産会社に相談したり、口コミやハザードマップから情報を収集することで、自然災害のリスクはある程度避けることができます。

住戸について選ぶ時に注意すべきポイントとは

次に注意したいのは住戸選びです。

住戸とは、マンションのような集合住宅において、住居としての機能を備えた一戸一戸のことです。

新築マンション投資に失敗しないための住戸選びのポイントを4つ解説します。

 

専有面積

専有面積は、住戸選びで最も重要なポイントです。

一般的に、専有面積が広い住戸ほど家賃が高く、価格も高い傾向があります。

住戸の間取りはリノベーションによって変更できるのに対し、専有面積を変えることはできません。

したがって、住戸を選ぶ際には専有面積を慎重に検討する必要があります。

ただし、入居者は必ずしも専有面積だけで判断しているわけではありません。

階数や日当たりなども含め、総合的に検討すべきです。

 

階数

次にポイントとなるのが階数です。

新築の一棟マンションに投資するならば、低階層にも高階層にも投資するため、階数はあまり問題になりません。

しかし新築マンションに区分投資する場合、低階層と高階層の違いが重要となります。

高階層は日照時間が長いこと、眺めが良いことなどから、空室リスクが低い傾向があります。

もちろん、低階層に比べて家賃と資産価値も高くなるのが一般的です。

これに対して、低階層は日当たりや眺めの点で高階層に劣るほか、プライバシーや防犯上の問題もあるため、家賃・資産価値が低くなります。

 

日当たり（向き）

日当たりも入居率に大きく影響する要素です。

北向きの住戸は日当たりが悪く、南向きの住戸は日当たりが良いため、南向きの住戸の方が価格が高く設定されています。

日当たりの良い方角を順に挙げると、「南→東→西→北」です。

 

ただし、方角的に日当たりが良い住戸でも、大きな建物によって日光が妨げられることもあります。

実際に内見し、日当たりを確認することが大切です。

 

また、ファミリー向けの物件は日当たりを重視する傾向があり、ワンルームマンションなどの一人暮らし用の物件は、ファミリー程日当たりが重視されない傾向にあるため、購入する物件に応じて、確認することをおすすめします。

 

リノベーションできるかどうか

リノベーションできるかどうかも要チェックです。

まず、区分マンションに投資する場合、管理組合の方針によってリノベーションできないケースがあります。

 

次に注意したいのが、構造による制約です。

マンションは柱や壁などによって強度を保っており、リノベーションで壊せるのは強度に影響のない部分に限られます。

新築マンションに投資する際には、将来的なリノベーションの可能性を踏まえて構造を把握し、リノベーションしやすい住戸を選ぶのが良いでしょう。

 

新築マンション購入時にかかる費用

新築マンションに投資する際に気になるのが、購入時にかかる費用です。

大まかに考えて、新築マンション購入時にかかる費用は3つあります。

 

• 不動産の購入代金
• 新築マンション購入時ならではの初期費用
• その他の費用

 

不動産の購入代金

まず、不動産の購入代金として頭金を支払うケースがあります。

頭金とは、銀行から融資を受けるにあたって、物件価格の一部を自己資金から支払うものです。

頭金の目安はマンション価格の10％前後とされています。

 

頭金を支払うことによって借入額を圧縮できるため、銀行からの融資を受けやすくなるほか、返済の負担を軽減できます。

 

物件価格の全額をフルローンで賄うならば頭金は不要ですが、手付金が必要となります。

手付金は、マンションの売買契約を結ぶ際に、買主から売主に支払う費用です。

その後、買主側の都合で売買契約を破棄した場合、手付金は返還されません。

 

また、売主側の都合で契約を破棄すれば、売主は買主に対して手付金の倍額を支払わなければなりません。

これにより、一旦締結した売買契約を簡単に破棄しないための抑止力となります。

 

またフルローンは手付金が必要ですが、与信枠がある場合には、自己資金を用意せずに物件価格の全額を融資で賄うことができます。ただし、与信枠があっても、フルローンでの購入には注意が必要です。返済計画やライフプランを考慮して、自己資金を用意するかどうか慎重に検討する必要があります。

 

新築マンション購入時ならではの初期費用

次に、新築マンションを購入する際にかかる費用をみていきましょう。

新築マンションを購入する際には、不動産の購入代金とは別に申込証拠金を支払う必要があります。

申込証拠金は、新築マンションの購入を申し込む際に支払う費用です（相場は数万円～10万円程度）。

また、購入する新築マンションの登記手続きのために、登録免許税や司法書士への登記費用がかかります。

新築マンションの土地部分に対する「所有権移転登記」、建物部分に対する「所有権保存登記」、ローンに伴う「抵当権設定登記」の3種の登記を行います。

登記費用の目安は5~10万円程度です。

 

その他の費用

このほか、新築・中古に関係なく、マンションの購入時には以下の費用がかかります。

 

• 売買契約書の印紙代金（印紙税）
• 修繕積立基金、管理準備金
• ローンの事務手数料・保証料
• 不動産取得税
• 各種保険料（火災保険や地震保険）

新築マンション投資のコストを抑えるコツを伝授！

新築マンション投資は、将来的に資産価値が上がり、安定した家賃収入を得ることができるため、人気がありますが、上記の通り、新築マンション投資には高い初期費用がかかるというデメリットもあります。

このため、初心者の方や初めて投資を考える方は、初期費用を抑えることが重要となります。

新築マンション投資のランニングコスト（諸費用）

新築マンションを購入した後は、ランニングコストがかかります。

ランニングコストの具体例は以下の通りです。

 

• 管理委託費 …

不動産会社にマンションの管理・維持を委託するための費用

 

• 入居者募集費用…

不動産会社に広告を出してもらい、入居者を見つけるための費用

 

• 入居者管理費…

入居時の契約手続き、数年ごとの契約更新手続き、退去時の立会い、滞納した家賃の催促・回収など、様々な入居者対応を委託するための費用

 

• 修繕費…

入退去に伴う原状回復費用、共有設備のメンテナンス費用

 

• 共用部分の水道光熱費…

エントランスや廊下、エレベーターなど、共有部分の水道光熱費（住戸部分の水道光熱費は入居者が負担）

 

• 点検や清掃に関する費用…

管理会社に委託した業務以外の点検・清掃にかかる費用

 

新築マンション投資のランニングコスト（諸費用）を抑えるコツを伝授！

 

新築マンション投資で失敗しないためには、ランニングコストを抑えることが重要です。

 

通常、マンションの経費率は15～20％といわれます。

新築マンションは、物件が新しいため修繕費などが安く、経費率も低くなるのが一般的です。

しかし、経年と共に経費率が上昇して行くため、ランニングコストを抑える工夫が欠かせません。

ランニングコストを抑えるコツには、以下のようなものがあります。

 

• 入居者を自分で見つけることで、入居者募集費用を抑える。
• 入退去に伴う原状回復の際、リフォーム箇所を見極めることで修繕費を抑える。
• コストパフォーマンスの良い管理会社を選び、管理委託費を抑える。

新築マンション投資のランニングコスト（税金）

新築マンション投資のランニングコストとして、税金の知識も必要不可欠です。

購入時や売却時にかかる税金を除き、あくまでもランニングコストとして考えた場合、以下の4種の税金が発生します。

 

• 所得税…

個人の所得に対して課せられる税金。サラリーマンが新築マンション投資を行う場合、給与所得と不動産所得を合算したものに課税する。

 

• 住民税…

個人に対する都道府県民税と市町村民税を合わせたもの。

 

• 固定資産税 …

土地や建物などの固定資産に対して課せられる税金。

 

• 都市計画税…

都市計画区域内の土地と建物に対して課せられる税金。

 

新築マンション投資のランニングコスト（税金）を抑えるコツを伝授！

新築マンション投資の税金を抑えるには、不動産投資の節税の仕組みを理解することが大切です。

 

不動産所得は、年間の賃料収入から必要経費を控除して算出します。

このとき、減価償却費を経費に参入することによって、不動産所得を大幅に圧縮できます。

 

特に、不動産所得が赤字になった場合、損益通算によってマイナス分を給与所得から差し引くことができ、納税額を減らすことも可能です。

 

これに対し、固定資産税・都市計画税を抑えることは困難です。

新築マンションの固定資産税は、再建築費を基準として算出した評価額をもとに決定します。

オーナーの工夫によって評価額を変えることはできないため、固定資産税の節税も不可能です。

 

また、都市計画税の納税額もおおむね一定です。

新築マンション投資の税金を抑えるには、不動産所得をいかに減らすかを考えましょう。

まとめ

この記事では、新築マンション投資に失敗しやすい人の特徴、失敗しないための注意点・ポイントを解説しました。

 

新築マンション投資に失敗しないためには、立地や住戸を念入りに調査し、計画的に進める必要があります。

 

もちろん、購入時のコストや購入後のランニングコストを踏まえて、収支をシミュレーションしておくことも欠かせません。

立地・住戸ともに良好、かつ収支シミュレーションにも問題がないと分かった上で購入すれば、新築マンション投資は半ば成功したようなものです。

 

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