東京・首都圏のマンション投資で失敗しないために 資産価値が落ちにくい収益物件の見極め方【2025年最新版】

はじめに：なぜ今、資産価値の維持が重要なのか
 

物価高騰、年金不安、終身雇用の崩壊——年収800万円以上の会社員でも、将来の資産形成に不安を感じる時代になりました。

不動産投資は魅力的な資産形成手段ですが、物件選びを間違えると、資産価値の下落で大きな損失を被るリスクがあります。特に2025年現在、金利上昇局面を迎え、物件選びの目利き力がこれまで以上に重要になっています。

この記事では、30年以上の実績を持つ木下不動産が、資産価値が落ちにくい収益物件の見極め方を具体的に解説します。

 

資産価値が落ちにくい収益物件の5つの条件

条件1:駅徒歩10分以内の「本当に便利な立地」

駅近であれば何でもいいわけではありません。

重要なのは以下の3点です:

• 主要ターミナル駅へのアクセス時間:都心主要駅まで30分以内が目安
• 駅からの実際の距離感:徒歩5分以内が理想、10分以内が許容範囲
• 複数路線の利用可能性:災害時や運休時のリスク分散

実例:木下不動産が2018年に販売した目黒区の駅徒歩3分物件は、2024年時点で購入時比+8%の資産価値を維持しています。一方、同じ目黒区でも駅徒歩15分の物件は-3%の下落が見られました。

条件2:人口増加が続く高収益エリア

2025年の東京都の統計によると、23区内でも人口動態に大きな差が出ています。

 

人口増加率トップ5区(2020年に対し2024年の増減比較)

 

１.中央区:+9.68%
２.台東区:+5.88%
３.墨田区:+4.34%
４.文京区:+3.41%
５.港区:+3.13%

これらのエリアでは賃貸需要が堅調で、家賃下落リスクが相対的に低い傾向にあります。

条件3:再開発エリア——ただし「タイミング」が重要

再開発は資産価値上昇の大きなチャンスですが、投資タイミングを間違えると期待外れに終わります。

 

成功する再開発投資の3段階

 

• 計画発表後~着工前:最も価格上昇余地が大きいが情報収集力が必要
• 工事中:価格は上昇済みだが、完成後の安定収益を見込める
• 完成後:価格は高止まり、新規投資としては旨味が少ない

2025年注目の再開発エリア

 

• 品川駅西口地区(2027年完成予定)
• 虎ノ門・麻布台地区(2024年完成、周辺への波及効果に期待)
• 渋谷駅桜丘口地区(2023年完成、賃貸需要が上昇中)

条件4:単身者需要が見込める立地特性

失敗しがちな誤解:「ファミリー向けのほうが安定している」

 

実際には、東京23区では単身世帯向けの需要が圧倒的です。

 

世帯構成比の変化(東京23区)　※2045年予測

 

• 単身世帯:2020年 53.5% → 2045年 56.9％
• 二人世帯（夫婦のみ）:2020年15.4% → 2045年 15.8% 
• 三人以上（夫婦+子）: 2020年 20.3% → 2045年 17.7%

※東京都の統計「予測結果の概要」より引用

 

投資すべき物件タイプ

 

• 1K・1DK:25-35㎡(単身者向け)
• 1LDK・2DK:40-55㎡(DINKs・単身者向け)

条件5:10年後も通用する設備とメンテナンス体制

 

築年数が経過しても資産価値を維持できる物件には、明確な特徴があります。

 

必須設備チェックリスト

 

• ✓ インターネット無料(Wi-Fi完備)
• ✓ 宅配ボックス
• ✓ オートロック・防犯カメラ
• ✓ 独立洗面台・浴室乾燥機
• ✓ エアコン2台以上(1LDK以上)

 

木下不動産の実績:2015年販売物件の入居率は2024年時点で平均96.3%を維持。これは適切な設備更新と管理体制によるものです。

なぜ東京・首都圏なのか?データで見る投資の視点

圧倒的な企業集積と職住近接ニーズ

令和3年（2021年） 事業所数・従業者数（上位3都市）

順位	都市	事業所数	従業者数	出典
1位	東京23区	約 628,239 所	約 9,592,059 人	東京都「令和3年経済センサス‐活動調査」
2位	大阪市	約 191,854 所	約 2,354,657 人	大阪市「統計でみる大阪市」
3位	名古屋市	約 116,689 所	約 1,512,419 人	名古屋市「統計でみる名古屋市」

 

リモートワーク普及後も都心回帰が進行 「完全リモート」の企業は全体の約8%にとどまり、多くは週2-3日出社のハイブリッド型。そのため「会社に通いやすい都心」の賃貸需要は底堅く推移しています。

 2023年 都道府県別 転入超過数（上位4都県）

都道府県	転入超過数（人）	主な出典
東京都	+68,285	日本不動産研究所（jkri.or.jp）, uub.jp, NLIリサーチ
神奈川県	+28,606	uub.jp
埼玉県	+24,839	uub.jp
千葉県	+4,785	uub.jp

 首都圏（1都3県合計）

地域区分	転入超過数（人）	出典・備考
東京圏（1都3県）合計	約 +126,515 人	総務省統計局「住民基本台帳人口移動報告 2023年」
注記	「首都圏で年間約11万人の転入超過」という従来表現はやや下振れであり、実際は約12.6万人が正確。	—

 

賃貸家賃変動率／家賃動向（主要都市）

• 東京23区では、最近3年間で賃貸マンション平均賃料が 約11.8%上昇 している。 住まいインデックス〖LIFULL HOME’S〗+1
• 同じく、東京23区のシングル向け・ファミリー向け物件ともに、 前年同月比10%超の上昇 が報じられている。 株式会社LIFULL(ライフル)
  →つまり、「過去10年間で家賃が-2.1%」「東京23区で下落」という記述は、実状と逆方向です。
• また、大阪市・名古屋市・福岡市等に関しても、家賃が下落していたとの確実な公的データは確認できません。

 

東京23区は他の大都市と比較して家賃下落が緩やかです。これは継続的な需要があることの証明と言えます。

木下不動産が提供する東京マンション投資の特徴

私たちの投資哲学:「駅近×デザイン×管理」

木下不動産は1969年の創業以来、50年以上にわたり不動産事業に携わってきました。その経験から導き出した成功法則が「駅近×デザイン×管理」の三位一体戦略です。

特徴1:徹底した立地選定——駅徒歩7分以内に限定

木下不動産の土地仕入れ基準

 

• 駅徒歩7分以内(徒歩1分=80m換算)
• 複数路線利用可能な駅を優先
• 周辺の商業施設・生活利便施設を事前調査
• 将来的な再開発情報も考慮

 

2024年販売実績:販売物件の平均駅距離は徒歩4.2分。これは業界平均(徒歩8.5分)を大きく上回る好立地です。

特徴2:入居者に選ばれるデザイナーズマンション

「デザイン性」は単なる見た目の問題ではありません。入居率と家賃維持に直結する重要要素です。

 

木下不動産のデザインコンセプト

 

• 著名デザイナーによる外観・エントランスデザイン
• 無駄のない動線設計で実質面積を最大化
• トレンドに左右されない普遍的なデザイン
• 定期的な共用部のリニューアル提案

 

入居者アンケート結果(2024年):「デザイン性」を選んだ理由に挙げた入居者は67%。立地に次ぐ重要な決定要因となっています。

特徴3:木下グループの総合力を活かしたサポート体制

木下グループは不動産、建築、住宅設備、金融など幅広い事業を展開しています。この総合力が、オーナー様への充実したサポートを可能にしています。

オーナー様をサポートする「安心制度」

◆10年間住宅設備機器保証

対象設備

 

• 給湯器
• システムキッチン(IHコンロ含む)
• ユニットバス
• 洗面化粧台
• トイレ(ウォシュレット)
• インターホン
• エアコン

 

保証内容:通常使用による故障は無償修理・交換。オーナー様の突発的な出費を防ぎます。

2024年利用実績:約8%のオーナー様が保証制度を利用。平均修理費用は1件あたり約12万円で、オーナー様負担はゼロ円でした。

◆賃貸経営トータルサポート

具体的なサービス内容

 

• 入居者募集・審査
• 賃貸借契約業務
• 家賃集金・送金
• クレーム対応
• 退去立会い・原状回復
• 確定申告サポート(税理士紹介)

 

オーナー様の作業:ほぼゼロ。年1回の収支報告を確認するのみです。

実際に購入されたオーナー様の声

事例1:Aさん(37歳・IT企業勤務)

購入物件:品川区 駅徒歩5分 1K(25㎡) 購入年:2020年 購入価格:2,850万円

「最初は不安でしたが、木下不動産の担当者が何度も丁寧に説明してくれました。購入から4年経ちますが、一度も空室にならず、安定した家賃収入があります。将来の年金代わりと考えて購入しましたが、今では2軒目も検討中です」

 

収支状況(2024年)

 

• 家賃収入:月10.8万円(年間129.6万円)
• ローン返済:月9.2万円
• 実質収支:月+1.6万円の黒字

事例2:Bさん(45歳・製造業管理職)

購入物件:渋谷区 駅徒歩3分 1LDK(42㎡) 購入年:2018年 購入価格:4,200万円

「子供の教育費が一段落し、老後資金を考え始めた時期でした。株やFXは性に合わないと思い、実物資産である不動産を選択。立地にこだわって探していたところ、木下不動産の物件に出会いました。購入後の管理も任せられるので、本業に集中できています」

 

収支状況(2024年)

 

• 家賃収入:月17.5万円(年間210万円)
• ローン返済:月14.8万円
• 実質収支:月+2.7万円の黒字
• 資産価値:購入時から約+12%上昇(査定額4,700万円)

事例3:Cさん(52歳・金融機関勤務)

購入物件:港区 駅徒歩6分 1K(28㎡) 購入年:2019年 購入価格:3,100万円

「定年後の収入源を確保したくて始めました。木下不動産を選んだ決め手は、35年間の空室保証と10年間の設備保証。実際、3年目にエアコンが故障しましたが、無償で交換してもらえて助かりました。手間がかからないのが最大のメリットです」

 

収支状況(2024年)

 

• 家賃収入:月12.3万円(年間147.6万円)
• ローン返済:月10.5万円
• 実質収支:月+1.8万円の黒字

 

ご購入までの流れ(最短2ヶ月)

STEP 1:無料相談・物件提案(所要時間:60-90分)

ご準備いただくもの

 

• 源泉徴収票(直近1年分)
• 身分証明書
• 現在の資産状況がわかる資料(任意)

 

ご相談内容

 

• 投資目的のヒアリング
• 資金計画のシミュレーション
• おすすめ物件のご提案
• 税制メリットの説明

 

オンライン相談も対応:全国どこからでもZoomで相談可能です。

STEP 2:物件見学・詳細説明(所要時間:60-120分)

見学のポイント

 

• 実際の駅からの距離感
• 周辺環境(スーパー、コンビニ、病院など)
• 建物の外観・共用部
• モデルルームでの室内確認

 

同時にご説明する内容

 

• 詳細な収支シミュレーション
• ローンの選択肢と金利条件
• 管理体制と保証内容
• 契約条件の確認

 

STEP 3:購入申込・ローン審査(1-2週間)

必要書類

 

• 購入申込書
• ローン事前審査申込書
• 本人確認書類
• 収入証明書類
• 印鑑証明書

 

木下不動産のサポート:提携金融機関との調整、書類作成のサポートを行います。

STEP 4:売買契約締結(所要時間:1-2時間)

契約時にご用意いただくもの

 

• 手付金(物件価格の5-10%)
• 印鑑(実印)
• 印鑑証明書
• 本人確認書類

 

重要事項説明:宅地建物取引士が詳しく説明します。疑問点は遠慮なくご質問ください。

STEP 5:ローン本審査・金銭消費貸借契約(1-2週間)

金融機関による最終審査を経て、ローン契約を締結します。

STEP 6:残代金決済・物件引渡し(1日)

当日の流れ

 

• 残代金の支払い
• 所有権移転登記
• 鍵の引渡し
• 各種書類の受領

 

この日からオーナー様に:即日、管理業務を開始します。

STEP 7:賃貸募集開始・入居者決定(1-2ヶ月)

木下不動産が行うこと

 

• 入居者募集(複数の不動産ポータルサイトに掲載)
• 内見対応
• 入居審査
• 賃貸借契約締結

 

オーナー様の作業:基本的にありません。入居者決定のご報告をお待ちいただくのみです。

よくある質問(FAQ)

Q1:年収いくらから購入できますか?

A:目安として年収800万円以上の方が対象となります。ただし、自己資金や他の借入状況によっても変わりますので、まずは無料相談でシミュレーションしましょう。

Q2:自己資金はどのくらい必要ですか?

A:物件価格の10-20%が目安です。例えば3,000万円の物件なら300-600万円。ただし、属性によってはフルローンも可能な場合があります。

Q3:空室になったらどうなりますか?

A:35年間の空室保証がありますので、空室時も家賃保証額が毎月入金されます。オーナー様の収入に影響はありません。

Q4:管理の手間はどのくらいかかりますか?

A:ほぼゼロです。入居者対応から建物管理まで、すべて木下不動産が代行します。

Q5:途中で売却することはできますか?

A:可能です。木下不動産では買取保証制度もご用意しています。市場価格での売却サポートも行います。

Q6:確定申告はどうすればいいですか?

A:税理士をご紹介します(初回相談無料)。減価償却による節税効果も含めてアドバイスさせていただきます。

 

まとめ:成功する不動産投資の3つのポイント

ポイント1:立地が9割

どんなに良い建物でも、立地が悪ければ資産価値は下がります。駅徒歩10分以内、できれば5分以内の物件を選びましょう。

ポイント2:管理体制で長期収益が決まる

購入後の管理体制が収益を左右します。35年間の空室保証と10年間の設備保証がある物件なら安心です。

ポイント3:信頼できるパートナー選び

不動産投資は長期戦。10年、20年と付き合えるパートナーを選ぶことが成功の鍵です。

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