【専門家が警鐘】なぜ「新築ワンルームマンションはやめろ」と言われるのか？10の理由と、それでも意味があるケースとは？
「新築ワンルームマンション投資」と聞くと、不労所得・資産形成・節税など、魅力的なキーワードが並びます。特に営業トークでは、「将来の年金代わりになりますよ」と甘い言葉で誘われることもしばしば。
しかし、実際には「新築ワンルームマンションはやめておけ」と警鐘を鳴らす専門家や投資経験者が非常に多いのも事実です。本記事では、その理由を10個に整理したうえで、「それでもやる意味がある」ケースについても冷静に考察します。
目次
なぜやめろと言われるのか？新築ワンルーム投資「10の警告」
1. 毎月の持ち出しが発生する
家賃収入ではローン返済や管理費、税金などをまかなえず、毎月2〜3万円の赤字（持ち出し）がある標準仕様の物件も多く存在する。
2. 新築ならではの付加価値が反映された価格で購入してしまう
購入時点で市場価格より割高であり、すぐに価値が下がる（数年で数百万円単位）可能性がある。
3. 節税効果は永続しない
節税の恩恵は数年間だけ。減価償却が終わると、節税メリットはほぼ消える。
4. 空室リスクがある
特に立地が微妙な物件だと、入居者がつかず、持ち出しがさらに増える可能性がある。
5. 出口戦略が難しい
売却しようと思っても、中古ワンルームは売れにくく、価格が下がりやすい。
6. 修繕積立金の増額リスク
将来、管理組合で積立金が大幅に増える可能性がある。新築のうちは安いが、築10年を超えると急上昇するケースも。
7. 実質利回りの低さ
新築の表面利回りは4％台がほとんど。ローン金利や諸費用を加味すると実質利回りは1％台になることも。
8. 家計への影響
毎月の赤字が家計を圧迫し、他の投資機会や生活資金を制限するリスクがある。
9. 営業トークに乗せられやすい
営業マンの「節税になりますよ」「今が買い時です」といった言葉に流され、深く検討せず契約してしまう人も多い。
10. 金融機関の融資制限がかかる可能性
不動産投資ローンを組むと、今後の住宅ローンや他の融資審査で不利になるケースもある。
それでも「やる意味がある」と専門家が認める4つの理由
とはいえ、すべての人にとって「やめるべき投資」とは限りません。以下のようなケースでは、“持ち出しがあってもなお意味がある”と評価されることもあります。
1. 高所得者層には節税メリットが大きい
年収800万円以上のサラリーマンなら、損益通算による税軽減効果が年間数十万円単位で得られることも。実質的な“持ち出し”が相殺される形になります。
2. 老後の資産形成としての活用
35年後にローン完済すれば、債務のない不動産という資産が残り、家賃収入を“年金代わり”として活用できる。
3. インフレ対策としての現物資産
現金はインフレに弱いが、不動産は物価上昇とともに資産価値や家賃が上がる可能性があるため、資産防衛策にも。
4. 新築ならではの安心感
初期の故障や修繕が少なく、当面は落ち着いた運用が見込める。入居者のつきやすさや退去率の低さも新築の強み。
どんな人に向いているか？
以下の条件を満たす方であれば、検討の価値があります。
| 条件 | 理由 |
| 高所得の安定的な職業 | 高い税率帯で節税メリットが実感しやすい |
| 明確な投資目的（節税・老後年金） | 赤字も“将来への投資”と納得して続けやすい |
| 好立地の物件（都心・駅近） | 空室・家賃下落リスクが比較的低く、出口戦略も描きやすい |
| 月2〜3万円の持ち出し許容 | 精神的にも資金的にも無理なく継続可能 |
| 十分な預貯金 | 突発的な修繕費用や空室期間にも対応可能 |
注意すべき人・始めるべきでない人
| 状態 | リスク |
| 中低所得層 | 節税メリットが少なく、赤字が重荷に |
| 預貯金が少ない | 修繕・空室時の対応ができない |
| 投資目的が曖昧 | 続ける意味がわからず、後悔する可能性 |
| 郊外・地方物件を購入 | 空室・売却難・家賃下落リスクが高い |
重要なのは「数字」と「目的の明確化」
新築ワンルーム投資は、誰にとっても正解の投資ではありません。特に「節税になるから」「勧められたから」といった他人軸で始めると、後悔する可能性が高いでしょう。
成功のカギは、「自分にとってその物件が本当に必要か？」「毎月の赤字以上のリターンが将来得られるか？」を客観的な数字で見極めることです。
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特に興味がなかったのですが、話を聞くくらいならと思い担当の営業さんに会いました。
実際に話を聞いてみると、すごく割安な保険になる点と私には浪費癖があるので、貯金の代わりとして堅実な資産になる点にメリットを感じ、マンション経営を始めることにしました。
また、1件より2件の方がより効率良く運用できることから、2件同時に購入を決めました。
担当の方にも親身になって対応していただきましたので、安心して任せることができました。 -
最初のきっかけは、職場の後輩から
「良い内容だから聞いてみなよ」と言われた ※オーナー様個人の感想です。
※感想には個人差がございます事をご了承ください。
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担当さんからお電話をいただいた時、丁度将来に備えた保険に入ったばかりでした。
もういらないと思ったのですが、都心部の不動産の賃料が長期に渡り安定していることに安心感を覚え、木下不動産のマンション経営に取り組ませていただくことに決めました。
現在、金利が低いことも決め手になりました。会社もグループ会社が多数あり多角的に経営が行われていることから、倒産のリスクはほぼないと判断したところも大きいです。当初2件同時に取り組みましたが、もっと年収がアップしたら更に増やしていければと思ってます。 -
担当さんからお電話をいただいた時、丁度将来に備えた保険に入ったばかりでした。
※オーナー様個人の感想です。
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担当の真摯な姿勢が決め手
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他の業者からもたくさんの営業電話が来ていたので、最初は不動産投資の話を聞く気が全くありませんでした。45歳という年齢もあって現状の貯金だけでは老後の不安があり、
ちょうど何か投資を始めようと思っていたところ、たまたま木下不動産の営業さんから電話がありました。電話の対応が良かったことと、知名度のある会社でしたので、一度話を聞いてみようと思いました。そもそも投資をするにも「安全で安心なもの」と決めており、
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