新築ワンルームマンション投資、毎月3万円の”持ち出し”でも買うべき条件とは？
新築ワンルームマンション投資は、サラリーマンを中心に根強い人気があります。
しかし、物件購入後に「毎月数万円の持ち出し（＝赤字）」が発生するケースも少なくありません。「不労所得で資産形成」と思っていたのに、なぜ赤字になるのか？ それでも“やる意味”はあるのか？
本記事では、新築マンション投資で持ち出しが発生するケースの背景と、実際に投資する価値があるのかどうかを検証します。
目次
なぜ「持ち出し」が発生するのか？投資前に知るべき5つのコスト
一見すると、家賃収入でローンを返済していけば毎月プラスになると思いがちですが、現実はそう単純ではありません。
新築ワンルームマンションでは以下のような費用がかかります。
- 不動産投資ローンの元利返済
- 管理費・修繕積立金
- 固定資産税・都市計画税
- 火災保険料
- 管理代行手数料
これらを合計すると、月々の支出は意外と大きく、家賃収入を上回ることがあります。つまり、毎月2万〜3万円の持ち出しが「標準仕様」になっている物件も存在するのです。
「それでもやる価値がある」と言われる4つの理由
毎月の持ち出しがあるにも関わらず、なぜ多くの投資家が新築ワンルームを選び続けるのでしょうか？その背景には、単純な収支計算では見えない「隠れたメリット」が存在します。
1. 節税効果が得られる
もっともよく語られるメリットが所得税や住民税の軽減です。給与所得者が不動産投資で赤字を出すと、その赤字分を給与所得から差し引ける（損益通算）ことで、税負担を軽くできます。特に高所得層にとっては、実質的な節税メリットが大きくなるケースもあります。
2. 将来の資産形成につながる
仮に月2万円の持ち出しがあったとしても、35年後にはローンが完済され、不動産という資産が手元に残ります。完済後は毎月の家賃収入がそのまま「収入」になります。
3. インフレ対策になる
現金や預金はインフレによって価値が目減りしますが、不動産は物価上昇とともに価値が維持・上昇する可能性があります。家賃も物価とともに上がる可能性があり、インフレ耐性のある資産として保有するメリットがあります。
4. 新築ならではの安心感
新築物件はしばらく大規模修繕が必要なく、設備も最新です。初期のトラブルや修繕費用が抑えられる点も評価されます。
どんな人に向いているか？チェックリスト
以下のような条件を満たす人にとっては、毎月の持ち出しがあっても“メリットが勝る”可能性があります。
| 条件 | 理由 |
| 安定した高収入の会社員 | 高い税率層で節税メリットが大きい |
| 投資目的が明確（節税・年金代替） | 長期視点での資産形成に合致 |
| 都心・駅近など好立地の物件を選べている | 空室や家賃下落のリスクが比較的低い |
| 資金に余裕があり、月2〜3万円の持ち出しを苦にしない | 精神的・経済的に持続可能 |
注意が必要なケース
一方で、以下のような状態で新築ワンルーム投資を始めるのは慎重になるべきです。
| 状態 | 懸念点 |
| 収入が不安定または低い | 節税メリットが小さく、返済負担が重い |
| 預貯金が少ない | 突発的な修繕や空室に耐えられない |
| 投資目的が曖昧 | 収支悪化に耐えられず途中で投げ出すリスク |
| 郊外や地方の物件 | 空室リスク・売却難・家賃下落の可能性大 |
| 新築ならではの付加価値が反映された価格で購入 | 数年で価値が大幅に下がる可能性あり |
また、「節税効果があるから」と営業トークだけで購入を決めるのは危険です。想定される税効果と支出を自分でしっかり試算し、出口戦略（いつ・いくらで売るか）も見据えておく必要があります。
成功のカギは“自分にとっての最適解”を見極めること
新築ワンルームマンション投資は、表面的には“安定的”で“手堅く”見えますが、実際は収支が繊細で、戦略を間違えると長期にわたって損失を抱えることになります。
重要なのは、自分の状況と目的に照らして「この投資が本当に必要か」「持ち出し分以上の価値を得られるか」を冷静に判断することです。節税、資産形成、年金代替など、目的を明確にしたうえで物件や資金計画を見直しましょう。
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不動産投資は「感情」よりも「数字」で判断すべき投資です。毎月の収支、税引後キャッシュフロー、10年後の売却時試算など、総合的なシミュレーションが不可欠です。数字で見れば、やるべきか否かは自然と見えてきます。
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個別シミュレーション内容
- 月々の実質負担額（節税効果込み）
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- 空室リスクを考慮したワーストケースシナリオ
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購入検討中の具体的な物件情報をお持ちの場合は、その物件での詳細な収支計算も可能です。また、まだ物件選びの段階の方には、あなたの条件に最適な物件タイプ・エリア・価格帯もご提案いたします。
“将来への不動産投資”を始める第一歩は、正しい判断から始まります。感情的な判断ではなく、数字に基づいた冷静な投資判断をサポートいたします。
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最初のきっかけは、職場の後輩から「良い内容だから聞いてみなよ」と言われたことです。
特に興味がなかったのですが、話を聞くくらいならと思い担当の営業さんに会いました。
実際に話を聞いてみると、すごく割安な保険になる点と私には浪費癖があるので、貯金の代わりとして堅実な資産になる点にメリットを感じ、マンション経営を始めることにしました。
また、1件より2件の方がより効率良く運用できることから、2件同時に購入を決めました。
担当の方にも親身になって対応していただきましたので、安心して任せることができました。 -
最初のきっかけは、職場の後輩から
「良い内容だから聞いてみなよ」と言われた ※オーナー様個人の感想です。
※感想には個人差がございます事をご了承ください。
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リスクへのサポートが手厚く保険の見直しができた
A様
26歳／マスコミ関連会社勤務／年収550万円
A様
26歳／マスコミ関連会社勤務／
年収550万円 -
担当さんからお電話をいただいた時、丁度将来に備えた保険に入ったばかりでした。
もういらないと思ったのですが、都心部の不動産の賃料が長期に渡り安定していることに安心感を覚え、木下不動産のマンション経営に取り組ませていただくことに決めました。
現在、金利が低いことも決め手になりました。会社もグループ会社が多数あり多角的に経営が行われていることから、倒産のリスクはほぼないと判断したところも大きいです。当初2件同時に取り組みましたが、もっと年収がアップしたら更に増やしていければと思ってます。 -
担当さんからお電話をいただいた時、丁度将来に備えた保険に入ったばかりでした。
※オーナー様個人の感想です。
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担当の真摯な姿勢が決め手
B様
45歳／年収720万円
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他の業者からもたくさんの営業電話が来ていたので、最初は不動産投資の話を聞く気が全くありませんでした。45歳という年齢もあって現状の貯金だけでは老後の不安があり、
ちょうど何か投資を始めようと思っていたところ、たまたま木下不動産の営業さんから電話がありました。電話の対応が良かったことと、知名度のある会社でしたので、一度話を聞いてみようと思いました。そもそも投資をするにも「安全で安心なもの」と決めており、
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