不動産投資の家賃収入とは？
家賃の平均収入や不動産所得と事業所得の違いを紹介

不動産投資の手法には色々なものがあります。

多くの場合、資産形成を目的とするならば、収益不動産投資による賃貸経営から収入を得られることがほとんどですが、不動産投資の家賃収入について、具体的なイメージがわかない人も多いことでしょう。

 

そこで本記事では、

 

• 平均的な家賃収入のイメージ
• 不動産投資で家賃収入を得るメリットとデメリット
• 「家賃収入」「不動産所得」「事業所得」などの違い
• 家賃収入と税金の関係

 

などについて分かりやすく解説します。

不動産投資の家賃収入とは？　

 

投資といえば、株式投資のように「安く買って高く売る」というイメージがあるかもしれません。

 

しかし、不動産投資は売買によってではなく、賃貸経営によって利益を得るのが一般的です。

収益物件を購入し、入居者を募集して家賃収入を稼ぎ、数年後に売却することで利益を確定するのが基本の流れです。

 

したがって、家賃収入こそ不動産投資の要といっても過言ではありません。

これから不動産投資を始める人は、色々な不安を抱えていることでしょう。

 

勉強するにも、どこから手を付ければ良いか分からない…といった声もよく耳にします。

まずは、家賃収入について学んでみてはいかがでしょうか。

 

家賃収入を理解すれば、不動産投資のメリットやデメリット、不動産所得の仕組み、不動産投資に関する税制なども分かりやすくなります。

 

不動産投資の家賃収入 平均どれくらい？

不動産投資を始めるにあたり、家賃収入のイメージを掴んでおく必要があります。

なぜなら、家賃収入のイメージに誤りがあれば、資産運用の計画や人生設計にも支障をきたすためです。

 

家賃収入の平均所得は、投資する不動産によって異なります。

令和3年度の国税庁の申告所得税標本調査によれば、不動産所得者の平均所得は約543万円となっています。

 

もっとも、このデータは不動産の種類の違いが考慮されておらず、一棟マンション・区分マンション・戸建て・駐車場などを全てまとめたデータです。

 

賃貸経営する不動産の種類や投資規模によって、家賃収入の平均所得は大きく変わります。

したがって、実際の不動産投資では、投資する物件の実際の家賃収入や収益力に則した収支シミュレーションが重要です。

 

不動産投資で家賃収入を得るメリット　

 

不動産投資で家賃収入を得るメリットは、大きく分けて3つあります。

 

1.手間がかからない

手間をかけずに、なおかつ安定的に家賃収入を得られることは、不動産投資の最大のメリットといってよいでしょう。

 

入居者さえ確保できれば、入居期間中は安定した家賃収入を得ることができます。

2.レバレッジ効果

他人資本を使い、自己資本の利益率を高めることを「レバレッジ」といいます。

レバレッジ効果が高いことも不動産投資のメリットです。

 

不動産投資では、金融機関から借りたお金で投資するのが一般的です。

これにより、自己資金では手の届かない物件に投資でき、まとまった家賃収入を得ることが可能です。

3.老後の備えになる

早いうちから不動産投資に取り組み、ローンを完済しておけば、その後の家賃収入は全て利益になります。

 

もちろん、売却によってまとまった現金を手にすることも可能です。

老後の不安が高まっている現在、不動産投資で家賃収入を得ることで老後に備える人が増えています。

 

不動産投資で家賃収入を得るデメリット

 

メリットだけでなく、不動産投資で家賃収入を得るデメリットも知っておくことが大切です。

 

1.空室リスク

不動産投資で家賃収入が得られるのは、あくまでも入居者がいる場合に限られます。

空室の状態では家賃収入は発生しません。

また、空室ではないものの、入居者が家賃を滞納するリスクもあります。

 

2.価格下落リスク

次に、投資した不動産の価値が下がるリスクです。

建物部分は経年と共に下落していくものですが、エリアによっては土地の価格も下落することがあります。

 

また、不動産の売却価格は収益性によって決まるため、空室や家賃の下落によって家賃収入が減った物件ほど、価格下落リスクが高まります。

 

3.損失リスク

投資資金の大きさも、不動産投資のデメリットといえるでしょう。

 

ワンルームの区分マンションであれば、1000万円程度で投資できるケースもありますが、一棟物件では数千万円～数億円規模の投資になります。

 

多額の資金を投じた結果、想定した家賃収入が得られなければ、多額の損失が生じるリスクがあります。

不動産投資の家賃収入は不動産所得？　

 

不動産に投資し、賃貸経営によって家賃収入を得る事業を「不動産賃貸業」といいます。

このため、「家賃収入＝事業所得」と勘違いする人もいるのですが、不動産投資で得た収入は不動産所得に分類されます。

 

家賃収入だけではなく、駐車場や土地を貸すことで得た収入も全て不動産所得です。

そもそも所得とは、収入から経費を差し引いたものです。

不動産投資ならば、家賃収入から修繕費や管理費などの経費を差し引いたものが不動産所得となります。

 

後述の通り、不動産所得がプラス（黒字）の場合には確定申告を行い、所得税を納めなければなりません。

 

不動産所得と事業所得の違い　

 

簡単にいえば、不動産所得は「土地や建物などの不動産の貸付けや、不動産の権利（地上権など）の貸付けによって得られる所得」のことです。

 

アパートやマンションの賃貸経営によって得られる家賃収入も、経費を除いた部分が不動産所得とみなされます。

ややこしいのが、不動産投資の規模が大きくなると、「事業的規模」とみなされることです。

 

これによって所得税の計算方法が変わるため、「事業的規模の場合には不動産所得ではなく事業所得」といった勘違いが生まれるのです。

 

混乱を防ぐためにも、ここでは不動産所得と事業的規模の関係について解説します。

 

不動産所得　

国税庁の所得税基本通達では、事業的規模と判断する基準を「社会通念上事業と称するに至る程度の規模で行われているかどうか」としています。

具体的には、以下のいずれか該当する場合には原則として事業的規模とみなされます。

 

• アパートやマンションを10室以上賃貸していること
• 一軒家を5棟以上賃貸していること

 

事業的規模であることによって変わるのは、不動産所得の計算方法です。

事業的規模とみなされない場合、不動産所得は「家賃収入－必要経費」で計算します。

これに対し、事業的規模の場合の不動産所得は、必要経費だけではなく青色申告特別控除、事業専従者給与、回収不能な家賃などを差し引くことができます。

このように、事業的規模の場合に変わるのは「所得の計算方法」であって、所得の区分が（不動産所得から事業所得に）変わるわけではありません。

10戸以上のマンションを賃貸すれば「事業的規模」とみなされますが、賃貸によって家賃収入を得ている以上は不動産所得です。

 

事業所得　

「事業的規模（での不動産投資によって得られる家賃収入と不動産所得）」と「事業所得」とは全くの別物です。

 

国税庁でも、事業所得を「事業所得とは、農業、漁業、製造業、卸売業、小売業、サービス業その他の事業を営んでいる人のその事業から生ずる所得」と定義しており、「不動産の貸付けや山林の譲渡による所得は事業所得ではなく、原則として不動産所得や山林所得」と明記しています。

 

この定義に基づけば、同じ不動産業でも、不動産賃貸業とその他の不動産業は異なります。

不動産の管理・仲介・売却など、貸付け以外の業務によって得られる所得は事業所得になるのです。

 

不動産投資によって家賃収入を得たいと考えているならば、全て不動産所得になると考えてください。

 

不動産投資にかかる税金の種類とは？　

 

不動産投資には様々な税金がかかります。

まず、これから不動産投資を始める人は、購入時にかかる税金を知っておくべきです。

不動産の取得時には、以下の税金がかかります。

 

• 不動産取得税…土地や建物の購入、譲渡、建物の建築などによって不動産を取得した場合に課税される税金
• 登録免許税…投資した不動産の所有権の登記に課税される税金
• 印紙税…不動産の売買契約書やローンの金銭消費貸借契約書など、課税文書を作成した場合に課税される税金

 

また、賃貸経営によって家賃収入を得ている間は、以下の税金を払い続けなければなりません。

 

• 固定資産税…不動産を所有している場合に必ず課税される税金
• 都市計画税…市街化区域内に不動産を所有している場合に課税される税金
• 所得税…不動産所得が黒字の場合に、所得額に応じて課税される税金
• 住民税…不動産所得が黒字の場合に、所得額に関係なく一律で課税される税金
• 個人事業税…不動産所得が黒字であり、なおかつ事業的規模とみなされた場合に課税される税金
• 消費税…課税売上が1000万円以上の場合に課税される税金

 

不動産所得の確定申告は必要？　

 

確定申告とは、家賃収入から必要経費を差し引いた不動産所得を、税務署に申告する手続きです。

 

不動産投資で家賃収入を得る以上、確定申告は必要になると考えましょう。

不動産投資は資産形成のために行うのですから、基本的には黒字経営を目指すべきです。

当然、不動産所得が黒字であれば確定申告を行います。

また、不動産投資には節税効果があります。

 

減価償却などによって不動産所得を意図的に赤字にし、給与所得と損益通算することで所得税額を引き下げることができるのです。

 

さらに、賃貸経営が事業的規模とみなされた場合、青色申告特別控除を受けることで最大55～65万円の控除を受けることができます。

もちろん、損益通算や各種控除によって節税を図る場合、課税所得が減ることを申告しなければなりません。

 

よく「不動産所得が赤字であれば確定申告は不要」といわれますが、所得の黒字・赤字に関係なく、確定申告は必要と考えておくのがよいでしょう。

 

不動産所得の家賃収入は非課税になる？　

不動産投資の税金のうち、ややこしいのが消費税です。

消費税の納税義務を負うのは、「前々年の課税売上高が1000万円を超える課税事業者」に限られます。

 

不動産投資でも、課税売上が1000万円になれば消費税を収めなければなりません。

ただし、居住用物件の家賃収入は非課税売上となります。

例えば、アパート・マンションなどで賃貸経営を行う場合、家賃収入や礼金は非課税売上です。

 

逆に、事務所や倉庫、駐車場など、居住用以外の不動産から得られる家賃収入は課税売上とみなされます。

したがって、家賃収入が非課税となるには、以下の要件を全て満たす必要があります。

 

• 居住用であることが契約書に明記されていること
• 賃貸契約の期間が1ヶ月以上であること

 

まとめ　

 

この記事では、不動産投資と家賃収入について詳しく解説しました。

 

不動産投資は、あまり手間をかけることなく安定的に家賃収入を得ることができ、老後の備えにもなります。

しかし、安定した家賃収入を得る以上、不動産所得について確定申告を行い、税金を納めなければなりません。

 

不動産所得と事業所得の違い、事業的規模とみなされた場合の税金への影響などもきちんと知っておく必要があります。

この記事が、家賃収入を理解する一助になれば幸いです。

 

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